標(biāo)桿房企目標(biāo)成本測(cè)算要點(diǎn)解析_secret

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1、目標(biāo)成本測(cè)算5大要點(diǎn)（最新版）為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本測(cè)算的精細(xì)化，提高測(cè)算準(zhǔn)確性，企業(yè)可通過目標(biāo)成本測(cè)算表的使用，提升各項(xiàng)目目標(biāo)成本的編制水平，規(guī)范成本數(shù)據(jù)的歸集和積累。同時(shí)，使其在責(zé)任成本管理、前期設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導(dǎo)作用。一、規(guī)劃指標(biāo)及建造標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算前，首先填寫“當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo)表”和“各類產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表”。規(guī)劃指標(biāo)需設(shè)計(jì)部配合提供，建造標(biāo)準(zhǔn)按營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、工程等相關(guān)部門的討論結(jié)果確定。對(duì)于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)盡量填寫明確，以便為道路景觀測(cè)算提供準(zhǔn)確的計(jì)算指標(biāo)。對(duì)于多期開發(fā)的項(xiàng)目，首期測(cè)算

2、時(shí)還應(yīng)填寫“總體規(guī)劃指標(biāo)表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標(biāo)值進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀镜臏y(cè)算。二、跨期成本分?jǐn)?.地價(jià)的分?jǐn)傄?guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)填寫完成后，首先可進(jìn)行地價(jià)的分?jǐn)?。地價(jià)分?jǐn)偪偟脑瓌t是按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)?，跨期或?dāng)期中的公共用地宜按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例分?jǐn)?，以形成地價(jià)分?jǐn)偙壤禂?shù)來分?jǐn)偪偟貎r(jià)。如模擬項(xiàng)目總占地面積261760㎡，一期占地65785㎡，總地價(jià)18460萬元。會(huì)所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分?jǐn)偨o各期，形成的全期地價(jià)分?jǐn)偙砣缦拢喝诘貎r(jià)分?jǐn)偼瓿珊?，?jì)算出一期應(yīng)分得的地價(jià)為

3、4862萬元，隨后將這筆地價(jià)分?jǐn)傊猎撈诘母鳟a(chǎn)品類型中?？偟姆?jǐn)傇瓌t仍為“按各產(chǎn)品類型占地面積比例分?jǐn)偂?，表中將各產(chǎn)品類型可售面積除以其容積率，得到分?jǐn)偦鶖?shù)。形成的當(dāng)期地價(jià)分?jǐn)偙砣缦拢悍謹(jǐn)偡绞秸f明：根據(jù)各產(chǎn)品類型可售面積和容積率計(jì)算得出其相應(yīng)的分?jǐn)偦鶖?shù)，通過分?jǐn)偦鶖?shù)的比例分?jǐn)偖?dāng)期總地價(jià)。應(yīng)注意的是，容積率指標(biāo)或范圍在測(cè)算時(shí)需當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)部予以提供。由于地域差異性大，目前集團(tuán)不設(shè)立各產(chǎn)品類型容積率范圍指標(biāo)。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品類型容積率指標(biāo)范圍的統(tǒng)計(jì)和設(shè)定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。2.其它跨期成本分?jǐn)偟貎r(jià)分?jǐn)偼瓿珊?，?/p>

4、可進(jìn)行其它跨期成本的分?jǐn)?。這些跨期成本根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)包含內(nèi)容也各有不同，通常包括紅線外的市政設(shè)施費(fèi)用、涉及到項(xiàng)目總體的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、需要跨期分?jǐn)偟膱@林環(huán)境費(fèi)、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施費(fèi)。跨期成本分?jǐn)傢?xiàng)按各期的建筑面積或占地面積等方式分?jǐn)偨o各期，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)應(yīng)加以注明。在進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀緶y(cè)算時(shí)，盡量做到測(cè)算依據(jù)充分，測(cè)算科目明細(xì)詳盡。如進(jìn)行會(huì)所成本測(cè)算時(shí)，可細(xì)化成如下指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算：哪些成本科目項(xiàng)需要進(jìn)行跨期分?jǐn)偪筛鶕?jù)項(xiàng)目具體情況按受益原則確定。對(duì)于分?jǐn)傊痢昂笃凇钡某杀?，?dāng)后期的規(guī)劃指標(biāo)確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分

5、到二期、三期等等，直到在最后一期項(xiàng)目規(guī)劃確定后分?jǐn)偼戤?。需注意的是，分?jǐn)偝杀敬_定后，當(dāng)分?jǐn)偟某杀究颇靠偝杀景l(fā)生變化時(shí)，變化部分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映，已結(jié)算開發(fā)期不再調(diào)整分?jǐn)偝杀?。三、六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)在完成跨期成本分?jǐn)偙砗?，即可進(jìn)行當(dāng)期“六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)”的測(cè)算。1.土地成本成本項(xiàng)中的地價(jià)及紅線外市政設(shè)施費(fèi)等可直接從“地價(jià)分?jǐn)偙怼奔啊翱缙诔杀痉謹(jǐn)偙怼敝幸?。六類公攤費(fèi)用中，若費(fèi)用項(xiàng)是從跨期分?jǐn)偙碇幸?，均?yīng)在表格最后一列的工程量及單價(jià)說明中注明“引自跨期分?jǐn)傎M(fèi)用”。2.開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)測(cè)算時(shí)，原始指標(biāo)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃

6、指標(biāo)表中數(shù)據(jù)靈活采用，為達(dá)到測(cè)算的準(zhǔn)確性和精細(xì)化，應(yīng)避免籠統(tǒng)的使用項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)測(cè)算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標(biāo)表中已填報(bào)了“重要公共綠地”為9000m2，在進(jìn)行“公共綠地景觀設(shè)計(jì)費(fèi)”測(cè)算時(shí)，直接用該面積值作為測(cè)算依據(jù)即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標(biāo)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展部提供的《房地產(chǎn)稅費(fèi)一覽表》及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進(jìn)行填寫，具體科目?jī)?nèi)容可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應(yīng)填寫取費(fèi)依據(jù)或政府下發(fā)文件號(hào)等信息。三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)測(cè)算時(shí)，應(yīng)將場(chǎng)地情況、擬定做法等測(cè)算依據(jù)填寫完整。一方面利于測(cè)算更

7、加準(zhǔn)確，另一方面也便于后期測(cè)算時(shí)的對(duì)比參考。3.園林環(huán)境在進(jìn)行園林環(huán)境成本測(cè)算時(shí)，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)及景觀控制目標(biāo)確定各項(xiàng)科目成本。在進(jìn)行園林環(huán)境成本測(cè)算和指標(biāo)下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設(shè)計(jì)工作的開展將控制指標(biāo)逐步分細(xì)，有條件的項(xiàng)目也可根據(jù)不同組團(tuán)景觀檔次的差別，將景觀成本控制指標(biāo)細(xì)化到組團(tuán)一級(jí)，以便于指導(dǎo)景觀設(shè)計(jì)工作的開展。通過細(xì)化景觀成本控制指標(biāo)、不同設(shè)計(jì)階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。4.配套設(shè)施進(jìn)行配套設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)的測(cè)算時(shí)，應(yīng)注意車位成本的處理。地面車庫(kù)、架空層車位、地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)可銷售時(shí)應(yīng)作為獨(dú)立的核算

8、對(duì)象，單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本，并按售價(jià)的50％承擔(dān)自身成本，其余建安成本作為配套分?jǐn)傔M(jìn)入住宅等其他產(chǎn)品類型。如其不可售時(shí)，其建安成本應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)全部攤銷。5.開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)中的行政費(fèi)用、資本化利息等由財(cái)務(wù)部提供。在進(jìn)行其中的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)的測(cè)算時(shí)，應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費(fèi)用率及營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)占營(yíng)銷費(fèi)用總額的比例。