南昌宏道顧問(wèn)策略提案ppt培訓(xùn)課件

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1、過(guò)冬南昌弘道顧問(wèn)策略提案1弘道顧問(wèn)前言從狂熱到寒冷，從信心空前到冷峻觀望，短短的幾個(gè)月時(shí)間，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了一場(chǎng)冰火兩重天的苦旅。冬天來(lái)臨，是該準(zhǔn)備棉被了！2弘道顧問(wèn)3弘道顧問(wèn)4弘道顧問(wèn)核心思想：如何挺過(guò)這個(gè)冬天？5弘道顧問(wèn)第一部分：感受冬天6弘道顧問(wèn)“幸福的日子真的過(guò)去了嗎？”2008年大家見(jiàn)面開(kāi)始互相打探對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷大家實(shí)在太懷念前兩年舒服的日子了7弘道顧問(wèn)8弘道顧問(wèn)2007年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是令不少買(mǎi)房人失望的，人們本以為經(jīng)過(guò)2006年的“國(guó)六條”、9部委的15條意見(jiàn)的調(diào)控，以及中紀(jì)委、監(jiān)察部、發(fā)改委等強(qiáng)勢(shì)部門(mén)的介

2、入，特別是90/70政策的強(qiáng)制執(zhí)行，還有給黨的十七大獻(xiàn)禮的機(jī)會(huì)。2007年的房市應(yīng)該是一個(gè)輕松、祥和、夢(mèng)想變現(xiàn)實(shí)的氣氛。9弘道顧問(wèn)但是事與愿違，2007年的房市對(duì)各項(xiàng)政策依然具有極強(qiáng)的免疫力，房?jī)r(jià)的上漲速度甚至超過(guò)了以往所有的年度，另外還制造了地王頻出、瘋狂圈地的歷史性風(fēng)潮。當(dāng)時(shí)間進(jìn)入9、10月份，從深圳、廣州等地區(qū)蔓延過(guò)來(lái)的寒流讓全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始趨冷---------10弘道顧問(wèn)···小結(jié)這次的市場(chǎng)變化當(dāng)然與房地產(chǎn)市場(chǎng)上一年的走向嚴(yán)重背離了市場(chǎng)規(guī)律有關(guān)，但是更重要的直接原因，應(yīng)該是央行提出的提高第二套房的首付

3、比例和去年6次提高房貸利率政策，直接沖擊了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。11弘道顧問(wèn)正視200812弘道顧問(wèn)為落實(shí)從緊的貨幣政策，中國(guó)人民銀行2008年1月16日宣布，從1月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行2008年首次動(dòng)用這一貨幣政策工具。13弘道顧問(wèn)按照2007年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，2008年我國(guó)實(shí)施從緊的貨幣政策，從而取代先前實(shí)施十年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”。這是一個(gè)非常強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào)14弘道顧問(wèn)和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)進(jìn)一步觀

4、望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購(gòu)、惜購(gòu)等現(xiàn)象，供求矛盾已現(xiàn)僵局。2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開(kāi)工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例進(jìn)一步增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求15弘道顧問(wèn)高度賣方市場(chǎng)正逐步被甚至可能轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。扭轉(zhuǎn)小結(jié)：16弘道顧問(wèn)舉例南昌17弘道顧問(wèn)18弘道顧問(wèn)讓我們先看一組數(shù)字：年份（年）2001200220032004200520062007南昌市區(qū)商品房?jī)r(jià)格（元/㎡）18142250272228073085

5、3600440019弘道顧問(wèn)從上表我們可以看出，南昌的樓市一直處于快速發(fā)展的階段，從2004年起，加快了增長(zhǎng)的速度，在這里，我們想強(qiáng)調(diào)一下2006年至2007年10月的市場(chǎng)變化，這些變化主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：20弘道顧問(wèn)21弘道顧問(wèn)22弘道顧問(wèn)讓我們?cè)倏匆唤M數(shù)字：（2007年9月至2008年3月成交量對(duì)比）9月10月11月12月1月2月3月新房面積（萬(wàn)平米）45.0026.9622.5129.0810.655.6010.68二手房面積（萬(wàn)平米）14.0810.0011.4512.274.812.207.8623弘道顧問(wèn)2

6、4弘道顧問(wèn)從上圖中我們可以看出，自去年9月底宏觀調(diào)控出臺(tái)以來(lái)，南昌樓市成交量一路下滑，樓市中的黃金十月并未出現(xiàn)，南昌樓市開(kāi)始遭遇寒潮···25弘道顧問(wèn)面對(duì)著蕭條的市場(chǎng)表現(xiàn)，南昌各個(gè)樓盤(pán)都在進(jìn)行促俏活動(dòng)，大部分的樓盤(pán)都有著降價(jià)的現(xiàn)象，但效果并不明顯.今年3月，南昌的地產(chǎn)大鱷奧園以8.5折的降價(jià)拉開(kāi)了南昌房地產(chǎn)降價(jià)的序幕······小結(jié)：26弘道顧問(wèn)吉安氣候27弘道顧問(wèn)吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年開(kāi)初以來(lái)，房產(chǎn)交易量急劇下滑，持續(xù)十天半個(gè)月無(wú)單可下的盤(pán)比比皆是，目前在該市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為集中的四個(gè)區(qū)域

7、城南片區(qū)、吉州大道、城北片區(qū)以及青原區(qū)。消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的僵持或者說(shuō)是博弈氛圍異常濃厚。穗華名郡、恒源泰水岸綠洲、仁達(dá)濱江豪園等樓盤(pán)在多次市場(chǎng)試探后遲遲不敢開(kāi)盤(pán)，尤其是穗華名郡表現(xiàn)的是異常明顯，產(chǎn)品已近現(xiàn)房竟依然還在進(jìn)行客戶積累。是他們?cè)谖姹P(pán)惜售么？非也！是消費(fèi)者在捂幣惜購(gòu)。僵持、僵持、還是僵持，吉安地產(chǎn)的現(xiàn)狀！28弘道顧問(wèn)29弘道顧問(wèn)從上表中我們可以看出，吉安樓市近年來(lái)的發(fā)展屬于跳躍式的，這種超常規(guī)的跳躍式發(fā)展曾經(jīng)讓當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商驚喜不已，但在中國(guó)樓市風(fēng)云變幻的今天，這就是一種泡沫，因?yàn)樗拇嬖?/p>

8、沒(méi)有成交量的支撐···30弘道顧問(wèn)31弘道顧問(wèn)很明顯，當(dāng)?shù)厝司杖氲脑鲩L(zhǎng)比例無(wú)法支撐當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格上漲幅度。這在樓市全線飄紅的時(shí)代根本不用考慮，但當(dāng)逆市臨近，我們卻不得不考慮···（注：06、07、08年的數(shù)據(jù)因無(wú)可靠來(lái)源故未列述）讓我們?cè)倏匆幌律厦娴倪@組數(shù)字：32弘道顧問(wèn)讓我們來(lái)關(guān)注一下土地放量：來(lái)源政府信息，自20