南昌宏道顧問策略提案ppt培訓課件

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1、過冬南昌弘道顧問策略提案1弘道顧問前言從狂熱到寒冷，從信心空前到冷峻觀望，短短的幾個月時間，開發(fā)商經(jīng)歷了一場冰火兩重天的苦旅。冬天來臨，是該準備棉被了！2弘道顧問3弘道顧問4弘道顧問核心思想：如何挺過這個冬天？5弘道顧問第一部分：感受冬天6弘道顧問“幸福的日子真的過去了嗎？”2008年大家見面開始互相打探對市場走勢的判斷大家實在太懷念前兩年舒服的日子了7弘道顧問8弘道顧問2007年我國的房地產(chǎn)市場是令不少買房人失望的，人們本以為經(jīng)過2006年的“國六條”、9部委的15條意見的調(diào)控，以及中紀委、監(jiān)察部、發(fā)改委等強勢部門的介

2、入，特別是90/70政策的強制執(zhí)行，還有給黨的十七大獻禮的機會。2007年的房市應該是一個輕松、祥和、夢想變現(xiàn)實的氣氛。9弘道顧問但是事與愿違，2007年的房市對各項政策依然具有極強的免疫力，房價的上漲速度甚至超過了以往所有的年度，另外還制造了地王頻出、瘋狂圈地的歷史性風潮。當時間進入9、10月份，從深圳、廣州等地區(qū)蔓延過來的寒流讓全國的房地產(chǎn)市場開始趨冷---------10弘道顧問···小結(jié)這次的市場變化當然與房地產(chǎn)市場上一年的走向嚴重背離了市場規(guī)律有關，但是更重要的直接原因，應該是央行提出的提高第二套房的首付

3、比例和去年6次提高房貸利率政策，直接沖擊了人們對房地產(chǎn)市場的預期。11弘道顧問正視200812弘道顧問為落實從緊的貨幣政策，中國人民銀行2008年1月16日宣布，從1月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0．5個百分點。這是央行2008年首次動用這一貨幣政策工具。13弘道顧問按照2007年底召開的中央經(jīng)濟工作會議部署，2008年我國實施從緊的貨幣政策，從而取代先前實施十年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”。這是一個非常強烈的市場信號14弘道顧問和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)進一步觀

4、望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾已現(xiàn)僵局。2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應的相對比例進一步增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求15弘道顧問高度賣方市場正逐步被甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。扭轉(zhuǎn)小結(jié)：16弘道顧問舉例南昌17弘道顧問18弘道顧問讓我們先看一組數(shù)字：年份（年）2001200220032004200520062007南昌市區(qū)商品房價格（元/㎡）18142250272228073085

5、3600440019弘道顧問從上表我們可以看出，南昌的樓市一直處于快速發(fā)展的階段，從2004年起，加快了增長的速度，在這里，我們想強調(diào)一下2006年至2007年10月的市場變化，這些變化主要表現(xiàn)為以下幾點：20弘道顧問21弘道顧問22弘道顧問讓我們再看一組數(shù)字：（2007年9月至2008年3月成交量對比）9月10月11月12月1月2月3月新房面積（萬平米）45.0026.9622.5129.0810.655.6010.68二手房面積（萬平米）14.0810.0011.4512.274.812.207.8623弘道顧問2

6、4弘道顧問從上圖中我們可以看出，自去年9月底宏觀調(diào)控出臺以來，南昌樓市成交量一路下滑，樓市中的黃金十月并未出現(xiàn)，南昌樓市開始遭遇寒潮···25弘道顧問面對著蕭條的市場表現(xiàn)，南昌各個樓盤都在進行促俏活動，大部分的樓盤都有著降價的現(xiàn)象，但效果并不明顯.今年3月，南昌的地產(chǎn)大鱷奧園以8.5折的降價拉開了南昌房地產(chǎn)降價的序幕······小結(jié)：26弘道顧問吉安氣候27弘道顧問吉安房地產(chǎn)市場自2008年開初以來，房產(chǎn)交易量急劇下滑，持續(xù)十天半個月無單可下的盤比比皆是，目前在該市地產(chǎn)開發(fā)較為集中的四個區(qū)域

7、城南片區(qū)、吉州大道、城北片區(qū)以及青原區(qū)。消費者與開發(fā)商的僵持或者說是博弈氛圍異常濃厚。穗華名郡、恒源泰水岸綠洲、仁達濱江豪園等樓盤在多次市場試探后遲遲不敢開盤，尤其是穗華名郡表現(xiàn)的是異常明顯，產(chǎn)品已近現(xiàn)房竟依然還在進行客戶積累。是他們在捂盤惜售么？非也！是消費者在捂幣惜購。僵持、僵持、還是僵持，吉安地產(chǎn)的現(xiàn)狀！28弘道顧問29弘道顧問從上表中我們可以看出，吉安樓市近年來的發(fā)展屬于跳躍式的，這種超常規(guī)的跳躍式發(fā)展曾經(jīng)讓當?shù)亻_發(fā)商驚喜不已，但在中國樓市風云變幻的今天，這就是一種泡沫，因為它的存在

8、沒有成交量的支撐···30弘道顧問31弘道顧問很明顯，當?shù)厝司杖氲脑鲩L比例無法支撐當?shù)貥鞘袃r格上漲幅度。這在樓市全線飄紅的時代根本不用考慮，但當逆市臨近，我們卻不得不考慮···（注：06、07、08年的數(shù)據(jù)因無可靠來源故未列述）讓我們再看一下上面的這組數(shù)字：32弘道顧問讓我們來關注一下土地放量：來源政府信息，自20