我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的不足與對策

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1、我國現(xiàn)階段物業(yè)管理的的不足及對策人文社會科學(xué)學(xué)院公共事業(yè)管理1002王安然摘要：物業(yè)管理，是與房地產(chǎn)綜合的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理，是隨住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。但同時，我們也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。因而，研究現(xiàn)階段我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點(diǎn)問題。關(guān)鍵詞：我國，物業(yè)管理，不足，對策物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由企業(yè)和物業(yè)管理

2、企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對住房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生秩序的活動。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償服務(wù)，實(shí)行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型管理。物業(yè)管理的主要服務(wù)是“服務(wù)性”，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中。物業(yè)管理是一種生產(chǎn)勞動，是一種商品。從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司的設(shè)立，至今全國已有各類物業(yè)管理公司2000余家，從業(yè)人員近200萬人。應(yīng)當(dāng)說物業(yè)管理在我國已有了長足的發(fā)展。但是，我們也應(yīng)看到物業(yè)管理在我國仍屬一個新興行業(yè)，正處于發(fā)展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，

3、面對我國物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，maintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus探索出一條適合我國國情的物業(yè)管理發(fā)展

4、的道路，已成為我們急需解決是問題。下面，我將對此提出一些看法?！?.現(xiàn)階段我國物業(yè)管理存在的問題　1.1物業(yè)管理覆蓋面小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)差距較大。我國的物業(yè)管理，由于受對物業(yè)管理的認(rèn)識、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業(yè)管理覆蓋仍然偏小，據(jù)統(tǒng)計，到1999年底，全國實(shí)有房屋建筑面積735459萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的98861.88萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為13%，由此看來，物業(yè)管理在我國仍有巨大的潛力。　　從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)

5、不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。1.2物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力。據(jù)資料顯示，1997年底我國約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達(dá)2萬余家，增長速度極快。建設(shè)部2003年頒布的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺地區(qū)及外國同行的“入侵”。m

6、aintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus1.3物業(yè)管理立法滯后，法規(guī)體系尚未形成。1994年以來，建設(shè)部等國家部委（局）雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦

7、法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。目前我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。1．4專業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理行業(yè)向高水平

8、、深層次發(fā)展，管理人員素質(zhì)偏低，管理服