商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程

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1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程??商業(yè)地產(chǎn)招商策劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略?【開(kāi)業(yè)前】?1、?前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析；?2、?項(xiàng)目策劃和招商推廣：?（1）、商場(chǎng)定位；?（2）、形象包裝；?（3）、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì)；?（4）、目標(biāo)商戶組合；?（5）、租金或分成比例之?dāng)M定；?（6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。?吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。?【開(kāi)業(yè)后】?1、?商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理；?2、?品類(lèi)/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理；?3、?促銷(xiāo)策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；?

2、4、?形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。?破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼?市場(chǎng)調(diào)研：定位核心?調(diào)研種類(lèi)?:??所需資料/研究范圍?商圈研究?:??對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況?消費(fèi)者研究:??對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買(mǎi)力等做調(diào)研?投資客戶研究?:??對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究?:??包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等?1、?商圈研究?（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。?（2

3、）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。?（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類(lèi)別的需求（吃喝玩樂(lè)）等。?（4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車(chē)線路、停車(chē)場(chǎng)等。?（5）、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。?2、?終端消費(fèi)者研究?（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。?（2）、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。?（3）、偏好商場(chǎng)：包括

4、尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。?（4）、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿意度等。?3、?投資客戶研究?（1）、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。?（2）、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。?（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。?4、?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究?（1）、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。?（2）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。?破解二、點(diǎn)石成金的魔方?商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子

5、系統(tǒng)組成：?目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。?商場(chǎng)定位操作流程（略）?商業(yè)地產(chǎn)招商策劃系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作?1、?區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍；?2、?客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群；?3、?超級(jí)消費(fèi)群定位：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。?其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：?層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)

6、計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素；?層次2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況；?層次3、動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。?系統(tǒng)二、功能組合定位操作?主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)?1、?特色定位?（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。?（2）、特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。?2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位?主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。