祝橋b地塊商業(yè)項(xiàng)目

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1、南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)B地塊商業(yè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目定位三、功能分區(qū)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（一）功能分區(qū)（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)四、項(xiàng)目的研究分析五、財(cái)務(wù)評(píng)估六、項(xiàng)目的討論和建議七、附件9南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)B地塊商業(yè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目基本概況本項(xiàng)目位于國(guó)際大都市上海東南隅，依托浦東國(guó)際航空港和洋山國(guó)際深水港區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以地質(zhì)學(xué)家史稱的五億年前就形成的“江南古陸-祝橋”為中心，具體位于祝橋新鎮(zhèn)·空港新城南北向核心主軸百熙路東側(cè)（配套商品房B地塊內(nèi)），其東至已建成小區(qū)，南至金亭路，西至百熙路，北至潘家泓港。此項(xiàng)目規(guī)劃總用地為24328平方米，總建筑面積為26672平方米。二

2、、項(xiàng)目定位1、貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)理念商業(yè)環(huán)境以人為本，注重景觀，從布局形式，空間尺度，環(huán)境氛圍到單體設(shè)計(jì)各方面均營(yíng)造親和感及人情味，滿足人們物質(zhì)和精神生活的雙重需要。在功能設(shè)定上符合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)層次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理及生活習(xí)慣，在滿足居民日常所需的同時(shí)，兼顧高消費(fèi)層次客戶的需求。2、擬將B地塊商業(yè)打造成未來(lái)祝橋新鎮(zhèn)的標(biāo)志性商業(yè)區(qū)由于考慮到祝橋新鎮(zhèn)整體商業(yè)定位，與百熙路西側(cè)的商業(yè)相對(duì)應(yīng)，B地塊商業(yè)采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑風(fēng)格，9突出商業(yè)建筑的商業(yè)氣質(zhì)，充分挖掘地塊潛力，合理組織功能空間布局結(jié)構(gòu)，充分展示商業(yè)建筑的空間和建筑特色。注重總體布局、空間組合，強(qiáng)調(diào)商業(yè)

3、建筑群的整體美感，重視建筑造型和色彩的設(shè)計(jì)，重視環(huán)境特色的創(chuàng)造，努力使之成為祝橋新鎮(zhèn)一個(gè)集購(gòu)物休閑地和現(xiàn)代旅游商業(yè)為一體的祝橋商業(yè)標(biāo)志區(qū)。3、旨在于解決“人商分離”、“動(dòng)靜分區(qū)”的問題作為服務(wù)于配套商品房的配套商業(yè)街，非常注重底商給小區(qū)所帶來(lái)的影響，合理設(shè)定出入口，合理組織交通路線，保證在商鋪熱鬧的基礎(chǔ)上，使住戶的安全和私密空間不受侵?jǐn)_。以及通過對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的整合來(lái)最大限度地滿足住戶的需求，體現(xiàn)小區(qū)的品味。應(yīng)該說(shuō)小區(qū)商業(yè)的意義在今天已不僅僅在于為小區(qū)居民提供便利的生活設(shè)施，小區(qū)商業(yè)的繁榮將對(duì)于提高整個(gè)小區(qū)的價(jià)值具有不可估量的重要性。三、功能分區(qū)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（一）本項(xiàng)目

4、擬劃分為三個(gè)區(qū)域，如圖：潘家泓港百熙路北中CD住宅小區(qū)南金亭路9結(jié)合規(guī)劃用地所處的整體環(huán)境，注重項(xiàng)目在百熙路與金亭路上的空間形象。商街總平面布局采用的是沿百熙路設(shè)置街面店鋪，協(xié)調(diào)規(guī)劃內(nèi)街，在條狀基地內(nèi)側(cè)設(shè)置店面商鋪。在不同的商鋪建筑單體的穿插引導(dǎo)中，將游客導(dǎo)入內(nèi)街，增加商業(yè)面，拓寬景觀面。根據(jù)這一布局，沿街將整個(gè)地塊劃分為三個(gè)大區(qū)：南區(qū)位于用地最南端，也是商業(yè)街的入口區(qū)，為一棟三層的商業(yè)空間，面街而立，前置迎嘉廣場(chǎng)，氣勢(shì)非凡，為本地塊地標(biāo)式主建筑；中區(qū)位于中部，由五棟二至三層的商業(yè)空間和商業(yè)步行街組成，結(jié)合室外庭院環(huán)境設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的環(huán)境氛圍；北區(qū)位于用地最北端，整個(gè)

5、項(xiàng)目的收頭部分，建筑為一棟四層的商業(yè)綜合樓，擁有獨(dú)立的沿河廣場(chǎng)，營(yíng)造出建筑錯(cuò)落有致的優(yōu)雅臨水氛圍。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)采取比較現(xiàn)代典雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，既與周邊小區(qū)保持一定的對(duì)比變化，又能協(xié)調(diào)統(tǒng)一。建筑造型既有很強(qiáng)的傳統(tǒng)風(fēng)格，又有一定的現(xiàn)代感，通過對(duì)細(xì)部的雕琢，揉和現(xiàn)代建筑視覺理念，外墻通過玻璃與實(shí)墻的材質(zhì)對(duì)比，冷色與暖色的色調(diào)對(duì)比，陽(yáng)臺(tái)的內(nèi)墻面與陽(yáng)臺(tái)欄板的凹凸對(duì)比，不僅形成了光與影的和諧韻律，同時(shí)也造就了外立面明快、雅致的氣氛。既符合項(xiàng)目定位與業(yè)主的要求，又能與商業(yè)氣氛相融合。使之形成了穩(wěn)重大氣、錯(cuò)落有致、收放自如的富有韻律空間環(huán)境。9設(shè)計(jì)突出的整體形象，建筑之間和諧一致，建筑

6、與環(huán)境相互呼應(yīng)、融為一體。整個(gè)立面處理體現(xiàn)了理性，營(yíng)造了彰顯文化品位的建筑風(fēng)格和空間設(shè)計(jì)。根據(jù)商業(yè)的需要和南方環(huán)境的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了外廊，一方面解決了交通、遮雨、遮陽(yáng)的問題，同時(shí)也使得立面虛靈，使建筑在一種大氣穩(wěn)重中又不失其浪漫、委婉的一面。立面處理和整個(gè)環(huán)境虛實(shí)結(jié)合，增強(qiáng)了整體的空間藝術(shù)性。四、項(xiàng)目的研究分析（一）項(xiàng)目開發(fā)的有利條件1、2002年，商業(yè)用房在樓市的銷售中高奏凱歌，這并不是一種偶然的現(xiàn)象，而是隨著上海商業(yè)的再度繁榮，將積蓄多年的商鋪需求得于釋放的結(jié)果。伴隨著南匯區(qū)祝橋老鎮(zhèn)的規(guī)劃改造和小區(qū)的成片開發(fā)，商業(yè)用房將迎來(lái)更加生機(jī)勃勃的明天！2、祝橋新鎮(zhèn)緊臨浦東國(guó)際

7、機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)周邊的人流規(guī)模效應(yīng)、未來(lái)迪斯尼項(xiàng)目的客源聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、2010年的世博會(huì)商機(jī)以及眾多繽彩紛呈的園區(qū)主題活動(dòng)，必然會(huì)為商業(yè)人氣聚集、消費(fèi)層次提升，提供基礎(chǔ)保證。其次，祝橋新鎮(zhèn)作為臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)，已經(jīng)成為連接世界的門戶，在發(fā)展國(guó)際化的商貿(mào)、旅游、展示、休閑，促進(jìn)中外文化交流融合，面臨前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇，其發(fā)展?fàn)顩r如何將為提升整個(gè)南匯的區(qū)域能級(jí)，為促進(jìn)南匯作為走向世界和讓世界了解南匯創(chuàng)造條件。3、服務(wù)于浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建配套商品房的配套商業(yè)用房，9在商業(yè)氛圍及人氣上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。千匯苑一村、千匯苑二村、千匯苑三村、千匯苑四村、千匯苑