青島風和日麗三期階段推廣方案 (2)

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1、www.fdcsky.cn風和日麗三期階段推廣方案（2007年5-6月）www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn前言隨著風和日麗三期于4月28日溫馨面世及“五一購房大禮相送”活動,雖然取得了良好的開端,沒有達到預(yù)想的市場效果。我司就“山海、陽光、生活”—打造健康生活項目主題定位,作出下一步市場推廣計劃。如何在短時間內(nèi)推出新形象，只有加大廣告宣傳力度、突出項目賣點、團購活動、異地行銷來實現(xiàn)快速銷售。我司根據(jù)集團現(xiàn)有資源，進行媒體資源整合，制定5-6月份階段推廣計劃。第一部分4月份成交及來電來訪客戶分析2007年4月份成

2、交分析：成交套數(shù)48組獲知途徑來訪區(qū)域收入購房動機朋友介紹戶外廣告網(wǎng)絡(luò)路過其他本地省內(nèi)省外5000元以下5000~8000元8000元以上首次購房居住換房或為老人買房投資或其他301377926138281282614獲知渠道分析www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn以上可以看出成交客戶當中朋介、老客戶帶新客戶占62%的比例，路過、通過其他渠道也分別占有15%的比例。也就是說朋介、客帶客是本項目直接最主要的渠道?？蛻魠^(qū)域分析外地客戶占到了81％，也就是說，由于青島的知名度及氣候等優(yōu)勢，對外地人很有吸引力。因此，開發(fā)

3、外埠市場非常必要，應(yīng)加大對外地市場的開拓和研究，考慮近期在周邊城市主要媒體中做幾次宣傳?？蛻羰杖敕治鼋?jīng)過調(diào)查分析，所成交客戶主要由城市白領(lǐng)精英所組成，可通過這一特點從客戶消費需求上尋找項目的賣點。客戶購房動機：www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn首次購房的占16.6%；換房和為老人買房的占54％?？偨Y(jié)：本月由于三期的開盤，共成交48套。相對于前幾個月的成交來看，本月有所回升，仍然暴露出一些問題，根據(jù)以上分析來看，原因有以下幾方面：?前期廣告投放量不集中，很多廣告沒有及時投放，讓客群對本項目了解不多，使客帶客成為成

4、交的主要渠道。?外地客戶占81%，外地市場的開拓志在必行。?三期的開盤政策和樣板間的極時推出，對于帶動客戶購房起到了相當大的作用。?國家的政策相對平穩(wěn)，客戶持幣觀望的心態(tài)也有所松懈。?目前可銷售房屋可選擇性較大，總房款從25萬到170萬不等，促進了外地客戶的成交，小戶型無論從投資還是居住都有一定的實用性，而且總房款較低，又省去了裝修的費用，經(jīng)濟實惠。?目前三期高層57號樓銷售較可觀,56號樓相對弱式,而56號樓占據(jù)公司相當大的回款金額,公司可根據(jù)銷售需要對56號樓做出相應(yīng)的樣板間裝修,以加大銷售力度,為我們今后的銷售打下基礎(chǔ)。w

5、ww.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn第二部分推廣策略第一階段2007年5月1日-9日推廣目的：項目一、二期滯留房源是１７０平米—３００平米的復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型，從目標客群分析，這部分消費者年齡段４０—５０歲為主，社會閱歷豐富，事業(yè)進入人生頂峰。更注重生活品質(zhì)，精美的廣告對他們的沖擊力很小，因此要抓住他們就需要一系列的終端營銷活動來打動他們。在前期的分析中，可以看出本項目屬于季節(jié)性產(chǎn)品，季節(jié)變化對產(chǎn)品的影響很大，因此抓住五一期間的旅游假期，在進行項目的優(yōu)勢宣傳的同時采用一系列的促銷手段吸引消費者注意?；顒訒r間：5月1日—5

6、月9日活動主題：歡樂假期、健康生活活動目的：利用項目五一期間的市場宣傳及優(yōu)惠促銷來消化一期、二期的剩余房源，同時積累三期的準客戶群，確定營銷手段，通過現(xiàn)場包裝，廣告策略包裝，活動促銷，達成產(chǎn)品銷售目標。優(yōu)惠活動內(nèi)容1.購房包稅：業(yè)主購置大戶型稅費也相應(yīng)過高，開發(fā)商可以根據(jù)戶型大小，從位置、價格、面積上制定相應(yīng)的戶型，為其包稅，減輕消費者的購房壓力。如購買120平米以上戶型個人需要交納3%的契稅或者承擔個人辦理貸款所交納的保險費、抵押費等等。2、贈送部分家具家電：二期剩余產(chǎn)品本身在設(shè)計上存在缺陷。通過樣板房裝修，彌補產(chǎn)品自身的缺陷

7、，通過贈送部分家電家具來滿足不能消費群體的需求。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn3、贈送公攤面積：公攤面積大、物業(yè)費用高也是現(xiàn)階段影響房屋去化的一個主要原因。通過贈送一定的公攤面積，平衡消費者心理，弱化客觀因素所帶來的不利影響。4、送車庫：通過前期客戶群分析中，來此購房的消費者具有一定的消費能力，有車一族比率相對較高。銷售大面積的房源時，通過贈送車庫來吸引目標客戶群的注意。推廣渠道：報紙廣告：通過報紙廣告的形式告知促銷活動的內(nèi)容。建議在半島都市報上打整版廣告，突出產(chǎn)品的形象及開發(fā)商的品牌優(yōu)勢。主題：歡樂假期、

8、健康生活軟文相結(jié)合，突出優(yōu)惠活動火爆開始。手機短信：用手機短信的方式，在五一期間人流密集的重點區(qū)域進行區(qū)域手機短信群發(fā)，告知優(yōu)惠活動內(nèi)容。網(wǎng)絡(luò)：在風和日麗網(wǎng)站上發(fā)布相應(yīng)的新聞信息，告知促銷活動相關(guān)信息。銷售現(xiàn)場：售樓處現(xiàn)場及小區(qū)內(nèi)部道路通過現(xiàn)場的包裝襯托出節(jié)日的