合約策劃報(bào)告.pdf

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1、武漢復(fù)地悅城一期項(xiàng)目合約策劃報(bào)告編制：高飛審核：曾芳編制日期：2013-8-24武漢復(fù)地悅城一期項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述武漢復(fù)地悅城項(xiàng)目位于武漢市洪山區(qū)白沙洲青菱鄉(xiāng)，項(xiàng)目總占地面積為137171.32m2，總建筑面積553224m2，擬開發(fā)約27棟29-32層高層住宅的住宅小區(qū)。其中住宅建筑面積441748m2，地下建筑80484m2，商鋪建筑面積23358m2，其他建筑面積為7634m2。本項(xiàng)目擬分成兩期滾動(dòng)開發(fā)：一期總建筑面積259144m2，擬開發(fā)約13棟29-32層高層住宅的住宅小區(qū)。其中住宅建筑面積209466m2，地下建筑34916m2，商鋪建筑面積11211.4m2，

2、其他建筑面積為3550m2。一期其他物業(yè)建筑面積包含：（1）社區(qū)用房508㎡；（2）物業(yè)用房312㎡（3）幼兒園2730㎡（一座）詳見附圖（一）：總平面圖本項(xiàng)目計(jì)劃開工日期為2012年10月1日，一期竣工時(shí)間為2015年12月31日，其中一期一標(biāo)段竣工時(shí)間為2015年6月31日，二標(biāo)段竣工時(shí)間為2015年12月31日，總發(fā)展時(shí)間歷時(shí)三年零三個(gè)月。一期一標(biāo)段首次開盤時(shí)間為2013年10月15日。示范區(qū)為2、4、6號(hào)樓。二、合約策劃綜述（一）目的由于本項(xiàng)目工期非常緊湊，為發(fā)展計(jì)劃順利進(jìn)行，協(xié)調(diào)合約各方關(guān)系，控制成本管理工作，有必要在項(xiàng)目前期階段針對(duì)本項(xiàng)目合約工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，制定出良好的合

3、約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)見圖1：復(fù)地悅城一期項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。見圖2：復(fù)地悅城合同管理界面（三）合約分判總體思路1.本項(xiàng)目采用細(xì)化分包模式，由我司分專業(yè)直接分包。土建總承包需完成主體結(jié)構(gòu)施工、內(nèi)外粗裝飾施工、室外土方施工，并承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)內(nèi)全面管理的責(zé)任及對(duì)外協(xié)調(diào)。2.招標(biāo)報(bào)價(jià)模式：在嚴(yán)格控制建安成本的同時(shí)兼顧招標(biāo)工作的效率（1）戰(zhàn)略采購：1.1電梯采購及安裝；1.2潔具、龍頭、五金；1.3外墻磚；1.4外墻涂料；1.5中央空調(diào)；1.6普通分體空調(diào)；1.7開關(guān)插座：1.8配電箱：1.9可視對(duì)講；1.10廚房電器；（2）

4、招標(biāo)：2.1地質(zhì)勘查；2.2總承包工程；2.3樣板房硬裝(含標(biāo)準(zhǔn)層電梯間）2.4樣板區(qū)公共部分墻地磚2.5高層外立面塑鋼門窗2.6高層欄桿2.7消防工程2.8安防工程2.9公共部位裝修工程(除樣板房招標(biāo)范圍外)2.10防水工程2.11防火門2.12高層入戶門2.13信報(bào)箱2.14運(yùn)動(dòng)場地工程2.15園林景觀綠化（含小區(qū)圍墻）2.16勾縫劑、粘結(jié)劑2.17塑鋼型材2.19高層IC卡水表及充值平臺(tái)系統(tǒng)采購2.20工程造價(jià)咨詢及審價(jià)2.21監(jiān)理（3）議標(biāo)：3.1樣板區(qū)綠化；3.2四套樣板房軟裝3.3樣板棟鋼欄桿3.4黑色道路及排水3.5小區(qū)標(biāo)識(shí)3.6耐磨地坪交通標(biāo)識(shí)3.7景觀家具、垃圾筒3.

5、8工程樁基檢測、基坑監(jiān)測、沉降觀測、載荷板實(shí)驗(yàn)3.9保潔（4）續(xù)標(biāo)：4.1零星工程、4.2物業(yè)辦公室工程（5）直接委托：5.1場地平整、清障、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)道路5.2樣板區(qū)市政排水5.3示范區(qū)雕塑供應(yīng)及安裝5.4售樓部室內(nèi)裝修工程、弱電工程（門禁、監(jiān)控）5.5非抄表到戶（高層）生活泵房及其供水管網(wǎng)工程5.6天然氣管溝清障合同5.7公/專變供電工程5.8溝蓋板及井蓋板5.9工程部辦公室裝修定標(biāo)原則：合理低價(jià)中標(biāo)。二階段詢標(biāo)，合理最低價(jià)中標(biāo)。?招標(biāo)策略：充分引入競爭，吸引新的合作伙伴，在適當(dāng)?shù)那闆r下選用兩家總包單位進(jìn)場，采用新老結(jié)合的方式以降低風(fēng)險(xiǎn)；在發(fā)標(biāo)時(shí)不明確定標(biāo)單位數(shù)量，使投標(biāo)單位能

6、夠充分競爭。3、招標(biāo)方式：提供了詳細(xì)施工圖紙的，盡量做到按招標(biāo)圖紙量價(jià)包干（即總價(jià)包干），減少結(jié)算糾紛。采用量價(jià)包干模式的招標(biāo)主要有：1）裝修工程；2）消防工程；3）園林景觀工程；4）小區(qū)智能化工程；5）市政排水工程；6）供電、供水、供氣工程。?對(duì)于工程量無法包干的工程，則采用綜合單價(jià)和措施費(fèi)包干、工程量按實(shí)結(jié)算的模式，采用這種模式的招標(biāo)主要有：1）總包工程：按方案圖模擬工程量清單，等正式施工圖出來后三個(gè)月內(nèi)完成工程量核對(duì)，并按施工圖包干；2）門窗工程；（入戶門、防火門、塑鋼門窗鋁合金百葉）3）外墻多彩漆工程；4）欄桿工程；5）防水工程6）其余材料設(shè)備類產(chǎn)品（四）標(biāo)段劃分根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展

7、計(jì)劃，該項(xiàng)目擬分1.1及1.2期開發(fā)，因此總包工程及部分專業(yè)分包工程都是分兩期進(jìn)行。分兩期進(jìn)行招標(biāo)的工程：總包工程、塑鋼門窗工程、欄桿工程、綠化工程、公共部分裝修工程等。整個(gè)項(xiàng)目一次招標(biāo)的工程：詳勘工程、小區(qū)智能化工程、信報(bào)箱工程、入戶門/防火門工程、外墻多彩漆工程、室外道路及給排水管線工程等。物資采購、配套工程原則上都是按一次招標(biāo)考慮。（除示范區(qū)之外）（五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又受到設(shè)計(jì)