新常態(tài)下房地產(chǎn)供需狀況分析

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1、新常態(tài)下房地產(chǎn)供需狀況分析陳靖中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A：1000—8772(2015)07-0039-03一、前言作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，自1998年房改以來一直保持快速發(fā)展勢(shì)頭。2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)進(jìn)入了一個(gè)減速換檔、提質(zhì)增效的新階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為市場(chǎng)分化，房?jī)r(jià)漲幅放緩，房企利潤(rùn)下降，房?jī)r(jià)波動(dòng)周期縮短的特點(diǎn)。這一新階段的出現(xiàn)，表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了住房普遍短缺、房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者理性消費(fèi)、房企理性開發(fā)及房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的宏觀背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)以目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征為出

2、發(fā)點(diǎn)，保持戰(zhàn)略上的平常心態(tài)來迎接房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)析房地產(chǎn)需求水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及人均GDP水平之間呈現(xiàn)的是一種正相關(guān)的關(guān)系。從GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來看，當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)增速保持在5%-8%階段時(shí)，則房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。就我國(guó)2012年、2013年及2014年GDCP增速分別為7.7%、7.7%及7.4%來看，我國(guó)近三年來的房地產(chǎn)業(yè)均處于穩(wěn)定發(fā)展階段。從人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系來看，當(dāng)人均GDP水平在4000美元-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為平穩(wěn)發(fā)展的特征。我國(guó)2014年人均GDP為7，000美元左右，表明我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展正處于以質(zhì)量

3、為主，數(shù)量與質(zhì)量并重的平穩(wěn)發(fā)展階段，該階段的需求特征特征以改善性需求為主。三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)需求狀況分析在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的宏觀背景下，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有多種主客觀因素。（一）城鎮(zhèn)居住人口的增加隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加速，越來越多的人口涌向城市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口為71，182萬人，占總?cè)丝跀?shù)的52.57%；2013年末，我國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)73，111萬人，占總?cè)丝跀?shù)的53.73%。即2013年末我國(guó)城鎮(zhèn)居住人口比2012年末城鎮(zhèn)居住人口多出1，929萬人，這部分新增的城鎮(zhèn)人口勢(shì)必?cái)U(kuò)大了對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求量，如果按小康水平人均30平方米來計(jì)算，則解決這部分新增城鎮(zhèn)人

4、口的基本性住房需求，至少需要新增5.79億平方米住宅面積。（二）城鎮(zhèn)居民收入水平的提高根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全年城鎮(zhèn)居民人均總收入29，547元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26，955元，比上年名義增長(zhǎng)9.7%。在城鎮(zhèn)居民人均總收入中，人均工資性收入18，930元，占人均總收入的64.07%，比上年名義增長(zhǎng)9.2%。2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為24，200元，比上年名義增長(zhǎng)10.1%。城鎮(zhèn)居民收入的增加，極大程度上刺激了對(duì)住房的消費(fèi)需求，除因人口增加而增加的基本性需求外，城鎮(zhèn)居民收入的增加很大程度上刺激了改善性需求的消費(fèi)。如隨著民民收入水平的提高，很多在房改之初買了小

5、戶型的家庭，在步入中年，需要擴(kuò)大住房面積。（三）消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期消費(fèi)者的心理預(yù)期直接受房地產(chǎn)價(jià)格影響，通過影響投資需求達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用。如當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，消費(fèi)者往往會(huì)預(yù)期它還會(huì)上漲，紛紛買房，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的供求關(guān)系緊張推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲；反之，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，消費(fèi)者往往持觀望態(tài)度，希望能買到價(jià)格更低的房子，從而使需求降低，同時(shí)也促使了房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)下滑。在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷的情況下，消費(fèi)者不合理的心理預(yù)期將會(huì)成為使房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象持續(xù)下去的原因之一。（四）國(guó)家各類調(diào)控政策房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的影

6、響，因此一直以來，我國(guó)政府為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、健康、規(guī)范地發(fā)展，適時(shí)地推出了一系列調(diào)控政策，如土地政策、財(cái)政政策、貨幣政策及住房政策等。另外國(guó)家的其他一些政策雖看似與房地產(chǎn)業(yè)無關(guān)，但也會(huì)在無形中促進(jìn)房地產(chǎn)需求的上漲，如隨著我國(guó)單獨(dú)二胎的放開，想要第二個(gè)寶寶的不少家庭，也會(huì)產(chǎn)生新的改善性住房需求。四、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)供給狀況分析（一）土地供應(yīng)量及價(jià)格據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)100個(gè)大中型城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積55，622萬平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42，397萬平方米，同比下降40%。雖然各級(jí)城市土地成交量大幅縮水，但是價(jià)格分化卻比較明顯：北京2014年的土地成交平均

7、價(jià)格也同比大幅上漲33%至12，970元/平方米，一線城市平均土地價(jià)格大幅增長(zhǎng)36%；二線城市之間的分化越加明顯，廈門、鄭州、青島、天津等地的經(jīng)營(yíng)性用地成交平均價(jià)格漲幅超過35%，而蘭州、西寧、南京、大連、長(zhǎng)沙等地經(jīng)營(yíng)性用地成交平均價(jià)格降幅均超過15%；三四線城市2014經(jīng)營(yíng)性用地的成交均價(jià)為1，484元/平方米，較去年同期大幅增長(zhǎng)22%。（二）投資額與投資增速據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年1-11月份全