鼎世國際商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)會議

《鼎世國際商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)會議》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、膈蒂螁蝿肄蒁蒀羄羀肇金地（集團）上海公司金地華東區(qū)域公司商業(yè)部[20120413]商業(yè)培訓(xùn)　　　簽發(fā)：潘君時間：2012年4月13日下午2:00-5：30地點：第二會議室主持：潘君主題：中國商業(yè)地產(chǎn)新視角——商業(yè)觀察、理解、實踐、新格局主講人：鼎世國際上海公司總經(jīng)理吳旭輝出席：劉總、潘君、孫瑛、張麗紅、張嵐、俞婕、沈彥、陳贊博、徐科、劉芳、張思思（以上排名不分先后）缺席：無記錄：張思思一、鼎世國際簡介DS鼎實國際建筑設(shè)計公司是新加坡鼎世集團旗下一家以建筑設(shè)計為主的綜合體設(shè)計公司，在上海、新加坡和北京分別注冊。目前公司現(xiàn)有員工100余人，主要經(jīng)營的是以建筑設(shè)計為主，包括前期的定位和后面

2、的以運營為主的全程化的考慮。設(shè)計類型涵蓋城市綜合體、商業(yè)零售、度假酒店及居住建筑。項目之初，鼎世國際一般會對項目有一個前期的業(yè)態(tài)咨詢和定位的判斷，也會把策劃的地塊有一個基本面的判斷和了解。轉(zhuǎn)而進入建筑設(shè)計包括商業(yè)空間塑造以及景觀、燈光照明系統(tǒng)等一系列的控制。鼎世國際大體上服務(wù)的開發(fā)商，一類是戰(zhàn)略性的集團，包括不停地以戰(zhàn)略性的方式進軍中國二三線城市的地產(chǎn)。還有是本地包括像青島、重慶鵬潤這樣的本地企業(yè)想做龍頭老大的明星企業(yè)。還有一些新型的企業(yè)，剛剛進入到商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中來。二、公司目前整個業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)目前來看，鼎世國際的業(yè)務(wù)已從專業(yè)設(shè)計擴展到全產(chǎn)業(yè)鏈，包括調(diào)研分析——產(chǎn)品定位——概念設(shè)計——方案

3、深化——招商執(zhí)行——經(jīng)營策略。具體而言，各環(huán)節(jié)所涉及的主要內(nèi)容如下：l開發(fā)定位：市場分析——定位研究——產(chǎn)品建議——財務(wù)分析——銷持關(guān)系l設(shè)計與控制：前期方案——深化方案——招牌標(biāo)識——空間環(huán)境——施工圖審核——各專業(yè)物業(yè)配置l招商策略：招商策略——目標(biāo)顧客——執(zhí)行——市場推廣——品牌——資源整合l經(jīng)營策略：整體策略——品牌經(jīng)營——商戶服務(wù)——未來價值預(yù)估其中，前期定位和招商的目標(biāo)客戶對整個項目的增長起到至關(guān)重要的作用。（注：黑體部分為該流程的重要環(huán)節(jié)）三、亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式目前，亞太地區(qū)比較成功的企業(yè)主要有新加坡嘉德、新加坡鵬瑞利、日本三井不動產(chǎn)、日本南海電氣、泰國正大。不同

4、的商業(yè)地產(chǎn)集團在運營中特點各不相同，但相似點均為先創(chuàng)新、再復(fù)制。通過對已有商業(yè)地產(chǎn)項目的分析可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)成功的案例都是以購物中心為主，相對于國際上一線品牌一線開發(fā)商所青睞的“以持有物業(yè)為主”，這類商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的做法在國內(nèi)主要形成兩種方向：其一，香港澳門地區(qū)或者以持有為主，或者更加強調(diào)特色；其二，內(nèi)地更強調(diào)銷售和持有平衡的關(guān)系，如萬達(dá)、華潤、中糧以及龍湖等。***表格一：<中國大陸商業(yè)模式演變>***表格二：<步行商業(yè)街>、<購物中心>（比較地區(qū)：中國、亞太、日本、歐美）四、中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的5大特點中國商業(yè)地產(chǎn)的一些特點具有獨特性，不同于國外的普遍模式特點，包括資金運作的平衡、

5、前期的設(shè)計一體化等。具體而言，主要歸納為以下5點：表1中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特點特點備注1在設(shè)計中逐漸完成商業(yè)項目開發(fā)思路主要源于物業(yè)銷售與持有的資金問題2缺乏必要的商業(yè)策劃、運營、基本概念和技術(shù)要點如城市區(qū)位地商圈的定位、規(guī)模和功能的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、主力店選擇、運營模式策略等3賣商鋪、分割、多元流線已成為中國商業(yè)發(fā)展的必然特點部分項目需要有銷售，賣商鋪、商鋪分割比較普遍；多元流線形式表現(xiàn)為銷售便利性4需要商業(yè)開發(fā)資金平衡理念平衡運營持有與銷售物業(yè)之間的平衡目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營面臨的最大問題5商業(yè)街、購物中心、商業(yè)綜合體是當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)的三大主力模型其中購物中心的經(jīng)營難度和技巧性最

6、大五、三大商業(yè)地產(chǎn)主力模型1.商業(yè)街隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以及經(jīng)濟地位的提高，傳統(tǒng)的商業(yè)街模式會被淘汰，越來越多的開發(fā)企業(yè)也將向更高的商業(yè)街去發(fā)展。商業(yè)街的設(shè)計案例如下：（1）常熟琴湖城市廣場概況：體量約20萬平米，一期開發(fā)主要是7萬左右；開發(fā)商自己營業(yè)的洗浴中心大概7000平米，有1.3萬左右的公寓以銷售為主；剩下的是商業(yè)街近3.4萬平米。商業(yè)街主題為航行時代。前期定位：鼎世認(rèn)為前期項目需要有一個大面積的超市作為輪流的發(fā)動機，從而利用商業(yè)街配套形成一個良性循環(huán)。但同時，這種選擇也存在一定的缺點，如超市要求的面積很大，租期12年到15年較長，對整個項目的運營、資金會帶來很大問題。因此，發(fā)

7、展商選擇自建的洗浴中心，由于自身專業(yè)的娛樂業(yè)經(jīng)營能力、很好的客戶群、收益較超市而言非常好。得房率：項目所有商戶全部為銷售，得房率可達(dá)70%-90%。這使得3.4萬商業(yè)面積的招商難度非常大。結(jié)論：發(fā)展商需要反省，如何把握前期定位、引入好機制對項目的運營影響很大。理想層數(shù)在傳統(tǒng)上是以一層、兩層為主，這樣的理想層數(shù)取決于商業(yè)價值的實現(xiàn)以及單店承受的總面積。（2）上海浦東的正大聯(lián)洋廣場概況：占地面積6萬平米，總建筑面積10萬平米，地上2-3層；在設(shè)計和開業(yè)之初周邊