資產(chǎn)配置方法論系列之十九：從資產(chǎn)配置的角度看REITs

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1、目錄REITs的風險收益特征4回報率：長期回報率高于股債4波動率：屬于風險資產(chǎn)，波動率近似于小盤股8相關(guān)性：與小盤股和高收益?zhèn)嚓P(guān)性較高10REITs在大類資產(chǎn)配臵中的角色11增強回報，優(yōu)化有效前沿11REITs的驅(qū)動因素：內(nèi)在價值、市場環(huán)境和相對吸引力13REITs的投資者：中小投資者為主14均衡配臵比例：3-9%15REITs在國內(nèi)市場的發(fā)展16圖表圖表1:美國REITs長期回報高于股債4圖表2:分階段來看，1976-1985，2000-2006，2009-2012，2014-2016年間，REITs相對股票有顯著的超額回報4圖表3:從1973年至今的46年間，R

2、EITs在其中的28年，相當于2/3的年度中都跑贏了股票資產(chǎn)5圖表4:不同時間區(qū)間內(nèi)，REITs相比其他大類資產(chǎn)的表現(xiàn)5圖表5:不同市場、不同時間區(qū)間內(nèi)，REITs與股票指數(shù)表現(xiàn)對比5圖表6:基于美國權(quán)益型REITs的歷年收益來源分析，分紅收益是穩(wěn)定的回報來源，整體占比63%6圖表7:從過去五年的視角看，不同市場的REITs的分紅收益率均為4%左右，貢獻了回報率的40%左右6圖表8:從過去十年的視角來看，不少市場REITs價格是下跌，不過加上分紅收益率后，都能實現(xiàn)正回報6圖表9:REITs的分紅收益率普遍高于股票的分紅收益率和十年期國債到期收益率7圖表10:從十年均值

3、的角度來看，在不同市場REITs的分紅收益率都是最高的7圖表11:CPI處于2%-4%期間時，REITs表現(xiàn)最好（1972年以來），在通脹符合預期時的表現(xiàn)好于通脹超預期7圖表12:分紅收益率與通脹水平相關(guān)性較高7圖表13:加息周期中REITs通常難有好的表現(xiàn)8圖表14:REITs在1972年以來的8次加息周期中，6次都表現(xiàn)較弱8圖表15:REITs的風險收益特征近似于小盤股9圖表16:REITs的夏普比率也與小盤股接近9圖表17:從歷史走勢來看，08年次貸危機前后REITs的波動率最高9圖表18:REITs在衰退期波動率顯著提升9圖表19:REITs在擴張前期和中期表

4、現(xiàn)最好，衰退期表現(xiàn)最差9圖表20:REITs與小盤股和高收益?zhèn)嚓P(guān)性較高10圖表21:股票波動率提升時，REITs與股票的相關(guān)性提升10圖表22:REITs的基本結(jié)構(gòu)12圖表23:在美國股債組合里加入REITs，組合的有效前沿向右上方移動12圖表24:REITs的驅(qū)動因素13圖表25:REITs與房價長期走勢一致，但回報率高于房價漲幅14圖表26:REITs和房價的相關(guān)性并不高，過去30年的相關(guān)系數(shù)為0.2414圖表27:REITs與標普500指數(shù)的相關(guān)性總體為正14圖表28:REITs的回報率與高收益?zhèn)氖找媛示哂斜容^明顯的負相關(guān)14圖表29:美國DB型養(yǎng)老基金20

5、15年資產(chǎn)配臵結(jié)構(gòu)：REITs占比0.73%15圖表30:從趨勢看，REITs配臵比例相比1998年的0.36%有所提升，但是REITs占不動產(chǎn)投資穩(wěn)定在10%左右15圖表31:REITs在二級市場的市值占比為3.3%16圖表32:REITs在標普中盤股指數(shù)中占比最大，達到8.97%，在標普大盤股指數(shù)中僅占2.71%16圖表33:隨著投資者風險容忍度的提升，REITs的最優(yōu)配臵比例在提升16圖表34:我們將REITs的最優(yōu)配臵比例設臵在3%-9%之間時，對應的股債配臵結(jié)構(gòu)16圖表35:國內(nèi)主要資產(chǎn)的內(nèi)在回報率對比17REITs的風險收益特征REITs是一種以發(fā)行收益憑

6、證的方式匯集眾多投資者的資金投資不動產(chǎn)，然后交由專門投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)的投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，參與人一般包括投資人、基金管理人、托管人、物業(yè)管理人。目前全球已經(jīng)有超過35個經(jīng)濟體建立了REITs制度，全球REITs總市值約為1.7萬億美元。美國的REITs出現(xiàn)最早，市場規(guī)模最大和最為成熟。截至2017年底，美國權(quán)益型REITs的總市值為1.1萬億美元，個數(shù)為181只，占美國股市的市值比例為3.3%。本文主要以美國市場為例，并參考其它市場，從資產(chǎn)配臵的角度分析權(quán)益型REITs的風險收益特征，以及在資產(chǎn)配臵中的作用，以期為權(quán)益型R

7、EITs在國內(nèi)落地后的投資提供參考?；貓舐剩洪L期回報率高于股債長期回報率較高1973年以來，美國REITs年化回報率高達11.1%，高于傳統(tǒng)的股債資產(chǎn)。對比美國REITs、股票和債券的長期表現(xiàn)，分別由FTSENAREITAllEquityREITs，S&P500全收益指數(shù)和BarclaysUSTreasury全收益指數(shù)指代，1973年以來1的年化回報率分別為11.1%、9.8%和6.7%，REITs回報率最高（圖表1）。從1973年至今的46年間，REITs在其中的28年，相當于2/3的年度中都跑贏了股票資產(chǎn)（圖表3）。分階段來看，1976-1985