資產(chǎn)配置方法論系列之十九：從資產(chǎn)配置的角度看REITs

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1、目錄REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征4回報(bào)率：長(zhǎng)期回報(bào)率高于股債4波動(dòng)率：屬于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，波動(dòng)率近似于小盤(pán)股8相關(guān)性：與小盤(pán)股和高收益?zhèn)嚓P(guān)性較高10REITs在大類(lèi)資產(chǎn)配臵中的角色11增強(qiáng)回報(bào)，優(yōu)化有效前沿11REITs的驅(qū)動(dòng)因素：內(nèi)在價(jià)值、市場(chǎng)環(huán)境和相對(duì)吸引力13REITs的投資者：中小投資者為主14均衡配臵比例：3-9%15REITs在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展16圖表圖表1:美國(guó)REITs長(zhǎng)期回報(bào)高于股債4圖表2:分階段來(lái)看，1976-1985，2000-2006，2009-2012，2014-2016年間，REITs相對(duì)股票有顯著的超額回報(bào)4圖表3:從1973年至今的46年間，R

2、EITs在其中的28年，相當(dāng)于2/3的年度中都跑贏了股票資產(chǎn)5圖表4:不同時(shí)間區(qū)間內(nèi)，REITs相比其他大類(lèi)資產(chǎn)的表現(xiàn)5圖表5:不同市場(chǎng)、不同時(shí)間區(qū)間內(nèi)，REITs與股票指數(shù)表現(xiàn)對(duì)比5圖表6:基于美國(guó)權(quán)益型REITs的歷年收益來(lái)源分析，分紅收益是穩(wěn)定的回報(bào)來(lái)源，整體占比63%6圖表7:從過(guò)去五年的視角看，不同市場(chǎng)的REITs的分紅收益率均為4%左右，貢獻(xiàn)了回報(bào)率的40%左右6圖表8:從過(guò)去十年的視角來(lái)看，不少市場(chǎng)REITs價(jià)格是下跌，不過(guò)加上分紅收益率后，都能實(shí)現(xiàn)正回報(bào)6圖表9:REITs的分紅收益率普遍高于股票的分紅收益率和十年期國(guó)債到期收益率7圖表10:從十年均值

3、的角度來(lái)看，在不同市場(chǎng)REITs的分紅收益率都是最高的7圖表11:CPI處于2%-4%期間時(shí)，REITs表現(xiàn)最好（1972年以來(lái)），在通脹符合預(yù)期時(shí)的表現(xiàn)好于通脹超預(yù)期7圖表12:分紅收益率與通脹水平相關(guān)性較高7圖表13:加息周期中REITs通常難有好的表現(xiàn)8圖表14:REITs在1972年以來(lái)的8次加息周期中，6次都表現(xiàn)較弱8圖表15:REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征近似于小盤(pán)股9圖表16:REITs的夏普比率也與小盤(pán)股接近9圖表17:從歷史走勢(shì)來(lái)看，08年次貸危機(jī)前后REITs的波動(dòng)率最高9圖表18:REITs在衰退期波動(dòng)率顯著提升9圖表19:REITs在擴(kuò)張前期和中期表

4、現(xiàn)最好，衰退期表現(xiàn)最差9圖表20:REITs與小盤(pán)股和高收益?zhèn)嚓P(guān)性較高10圖表21:股票波動(dòng)率提升時(shí)，REITs與股票的相關(guān)性提升10圖表22:REITs的基本結(jié)構(gòu)12圖表23:在美國(guó)股債組合里加入REITs，組合的有效前沿向右上方移動(dòng)12圖表24:REITs的驅(qū)動(dòng)因素13圖表25:REITs與房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)一致，但回報(bào)率高于房?jī)r(jià)漲幅14圖表26:REITs和房?jī)r(jià)的相關(guān)性并不高，過(guò)去30年的相關(guān)系數(shù)為0.2414圖表27:REITs與標(biāo)普500指數(shù)的相關(guān)性總體為正14圖表28:REITs的回報(bào)率與高收益?zhèn)氖找媛示哂斜容^明顯的負(fù)相關(guān)14圖表29:美國(guó)DB型養(yǎng)老基金20

5、15年資產(chǎn)配臵結(jié)構(gòu)：REITs占比0.73%15圖表30:從趨勢(shì)看，REITs配臵比例相比1998年的0.36%有所提升，但是REITs占不動(dòng)產(chǎn)投資穩(wěn)定在10%左右15圖表31:REITs在二級(jí)市場(chǎng)的市值占比為3.3%16圖表32:REITs在標(biāo)普中盤(pán)股指數(shù)中占比最大，達(dá)到8.97%，在標(biāo)普大盤(pán)股指數(shù)中僅占2.71%16圖表33:隨著投資者風(fēng)險(xiǎn)容忍度的提升，REITs的最優(yōu)配臵比例在提升16圖表34:我們將REITs的最優(yōu)配臵比例設(shè)臵在3%-9%之間時(shí)，對(duì)應(yīng)的股債配臵結(jié)構(gòu)16圖表35:國(guó)內(nèi)主要資產(chǎn)的內(nèi)在回報(bào)率對(duì)比17REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征REITs是一種以發(fā)行收益憑

6、證的方式匯集眾多投資者的資金投資不動(dòng)產(chǎn)，然后交由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，參與人一般包括投資人、基金管理人、托管人、物業(yè)管理人。目前全球已經(jīng)有超過(guò)35個(gè)經(jīng)濟(jì)體建立了REITs制度，全球REITs總市值約為1.7萬(wàn)億美元。美國(guó)的REITs出現(xiàn)最早，市場(chǎng)規(guī)模最大和最為成熟。截至2017年底，美國(guó)權(quán)益型REITs的總市值為1.1萬(wàn)億美元，個(gè)數(shù)為181只，占美國(guó)股市的市值比例為3.3%。本文主要以美國(guó)市場(chǎng)為例，并參考其它市場(chǎng)，從資產(chǎn)配臵的角度分析權(quán)益型REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，以及在資產(chǎn)配臵中的作用，以期為權(quán)益型R

7、EITs在國(guó)內(nèi)落地后的投資提供參考?；貓?bào)率：長(zhǎng)期回報(bào)率高于股債長(zhǎng)期回報(bào)率較高1973年以來(lái)，美國(guó)REITs年化回報(bào)率高達(dá)11.1%，高于傳統(tǒng)的股債資產(chǎn)。對(duì)比美國(guó)REITs、股票和債券的長(zhǎng)期表現(xiàn)，分別由FTSENAREITAllEquityREITs，S&P500全收益指數(shù)和BarclaysUSTreasury全收益指數(shù)指代，1973年以來(lái)1的年化回報(bào)率分別為11.1%、9.8%和6.7%，REITs回報(bào)率最高（圖表1）。從1973年至今的46年間，REITs在其中的28年，相當(dāng)于2/3的年度中都跑贏了股票資產(chǎn)（圖表3）。分階段來(lái)看，1976-1985