xx新城策劃案

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1、XXXX新城策劃方案第一節(jié)市場分析一、XX年XX房地產(chǎn)市場宏觀分析：（一）、XX年十六大剛剛開過，十六大吹響了全面建設小康社會的進軍，中國小康社會住房標準已經(jīng)確立，其具體內(nèi)容是：到2020年，住房從滿足生存需要，實現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”。“戶均一套房”所包含的最主要內(nèi)容就是達到每戶擁有一套住宅的要求，這條標準對住宅的功能劃分、保護個人私密提出了更高的要求。最終達到“戶均一套房”的標準不僅要求這套房能夠滿足購房者的最基本生活需求，更要求這套房可以對住戶的隱私進行良好的保護。"人

2、均一間房”同樣是一條力求強調(diào)住宅質(zhì)量的標準?，F(xiàn)在提出“人均一間房”的新標準，雖然沒有從面積上給岀一個具體的數(shù)值，但對于這間房應該提供給住戶獨立空間的標準是一定的。這說明我國在制定小康社會住房標準時已經(jīng)更加注重住宅質(zhì)量方面的要求?！肮δ芘涮住痹谛】瞪鐣校藗儜撋钤谝粋€更加智能化的空間中，單獨的飯廳、會客廳、書房等具有各自獨立功能的生活空間將被越來越多的住戶所需要，因此將“功能配套”作為小康住房標準之一來執(zhí)行同樣十分重耍?！霸O備齊全”而在新出臺的小康社會住房標準中，一個十分核心的內(nèi)容就是“要將住宅從滿足生存需要，實現(xiàn)向舒適

3、型的轉(zhuǎn)變”?從XX年整個宏觀經(jīng)濟來看，一個季度比一個季度好，處于上升的勢頭。宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場關系密切，宏觀經(jīng)濟形勢不好，房地產(chǎn)市場不會有好的發(fā)展。國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，預計全年房地產(chǎn)投資平均增長幅度將達到30%,明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這表明開發(fā)商及社會各界對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢還將會在今年持續(xù)下去。、（二）、XX年，XX市委房改造將達到10戶，老百姓買房積極性的能量還將進一步釋放。住房制度改革的幾個主要舉措，力度將不斷加大。今年的房地產(chǎn)市場有四大政策：變實物分配為

4、貨幣分配；大力發(fā)展經(jīng)濟型住房；全面開放二手房市場；大力發(fā)展住房金融。四大政策強勁推動今年樓市發(fā)展。（三）、現(xiàn)在我國的城市化水平是37.8%,再過20年可以達到50%。每年有1?2個百分點的增長，這樣算來，每年有1300萬至2000萬的農(nóng)民進入城市。這是必然趨勢，是多大的需求??！給房地產(chǎn)業(yè)帶來多大的拉動！所以不愁房子蓋好后沒人住，沒人買。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有的居住水平，人均居住建筑面積是21平方米，每戶人家就是一套70平方米的房子。這遠遠不夠，全面建設小康，每戶應該達到100平方米，人均35平方米至40平方米。這又是多大的需求空間

5、！（四）、今年的經(jīng)濟適用住房明年的開發(fā)量不會少于今年。據(jù)市重大辦有關負責人介紹，從今年開始，本市每年將新建經(jīng)濟適用房300萬平方米，在連續(xù)四年的時間里，完成1200萬平方米的建設任務，同時控制經(jīng)濟適用房價格、建設標準，并突出做好經(jīng)濟適用房的銷售管理工作。今年，本市經(jīng)濟適用住房開發(fā)量不會少于300萬平方米。目前，已經(jīng)確定的XX年經(jīng)濟適用住房目有：長安新城二期、翠城二期、凹龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟適用住房項目、樂城（西南二環(huán)附近）等等。（五），今年1月1日開始實行，由國家計委和建設部制定的

6、《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》.其中明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房價格將實行政府指導價。經(jīng)濟適用房的價格制定應當與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。新辦法規(guī)定：經(jīng)濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。其中計入房價的企業(yè)管理費和利潤分別控制在2%和3%以內(nèi)。對住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設施的建設費用，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用，各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用，各種賠償金、違約金

7、、滯納金和罰款，以及按規(guī)定已經(jīng)減免的費用等不得計入經(jīng)濟適用住房價格?！掇k法》還規(guī)定，經(jīng)濟適用住房價格由有定價權(quán)的政府價格主管部門會同建設主管部門在項目開工之前確定，并向社會公布。二今年經(jīng)濟適用房市場供應情況（一）、今年經(jīng)濟適用房發(fā)展重點.目前己基本確定的是：根據(jù)現(xiàn)實需求和現(xiàn)已開復工的情況，今年XX經(jīng)濟適用住房新開工面積不少于300萬平方米，重點安排冋龍觀文化居住區(qū)以及天通苑的后期、長安新城和青年路小區(qū)的后期、西紅門經(jīng)濟適用住房、堡頭翠城、次渠以及西南二環(huán)、麗澤橋附近等項冃的建設。上半年，XX市民可購買的經(jīng)濟適用住房樓盤分為兩

8、類，一類是“老”項目的后期建設，一類是新盤。1,在建項口，由東到西、由南到北，規(guī)模較人的經(jīng)濟適用住房項冃有：A,由大成房地產(chǎn)集團公司開發(fā)、位于XX北路附近的青年路小區(qū)堪稱是離CBD最近的經(jīng)濟適用住房項冃，最高限價為3800元/平方米。今年上半年，除一期還有為數(shù)不多的房子外，即將推出二期。與