房屋買賣合同無(wú)效的情形

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1、房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些?時(shí)間:2012-12-3117:19來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)我要評(píng)論為您推薦：孕婦不能吃哪些食物農(nóng)村房屋買賣合同合同無(wú)效的情形情形的近義詞房屋買賣對(duì)現(xiàn)在的中國(guó)人來(lái)說(shuō)是頭等大事，因此對(duì)于房屋買賣合同需耍格外的注意。本為就為您解讀，房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些。（一）房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的，（現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的悄形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)...房屋買賣對(duì)現(xiàn)在的中國(guó)人來(lái)說(shuō)是頭等大事,因此對(duì)于房屋買賣合同需要格外的注總:。木為就為您解讀,房屋買賣合同無(wú)效的悄形冇哪些。（一）房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的，（現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和

2、地產(chǎn)分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓）法律規(guī)定：《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（建設(shè)部頒布實(shí)施）的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權(quán)與房屋占用土地的使用權(quán)實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”《城鎮(zhèn)國(guó)冇土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨Z轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”《城市房地產(chǎn)管理法》笫四I?二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！狈ɡ矸治觯哼@是因?yàn)榉?/p>

3、.屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者Z間具有不訶分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范鬧內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使川權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所冇權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。（二）侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。法律規(guī)定：《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將口己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共冇人在同等條件下，冇優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)

4、民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第一n—I-八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)刀通知承租人，承租人在同等條件下，亭有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未按此規(guī)定岀賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！薄逗贤ā返诙偃畻l條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”法理分析：房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同籌條件卜一，咲他共冇權(quán)人或承租人冇優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō)，所轉(zhuǎn)訃的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人

5、或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得莫他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為-般應(yīng)為無(wú)效。（三）因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。法律規(guī)定《關(guān)丁■審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡憑宋逋，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與笫三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。（四）商品房預(yù)售違法的。法律規(guī)定我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：己交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得上地使用權(quán)證書(shū);持冇建設(shè)工

6、程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的冇分Z二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期:向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無(wú)效。（五）在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，以下合同應(yīng)為無(wú)效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的,沒(méi)有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);按照出讓合同約定進(jìn)行投

7、資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，沒(méi)有形成匸業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū);以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒(méi)有報(bào)批或不沖批準(zhǔn)的;有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒(méi)冇辦理土地使川權(quán)出讓手續(xù)并依照國(guó)家冇關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。（六）其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定杳封或者以英他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收冋土地使用權(quán)的

8、;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。對(duì)這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不宜一概認(rèn)為無(wú)效。（一）房屋買賣未采用書(shū)面形式。法律規(guī)定《城帀房地產(chǎn)管理法》第洌十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)而轉(zhuǎn)讓合同，合同屮應(yīng)當(dāng)裁明土地使用權(quán)取得的方式?！薄逗贤ā返谑畻l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)而形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采川書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采川書(shū)面