淺析我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題

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1、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育本科畢業(yè)論文淺析我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題作者學(xué)籍批次學(xué)習(xí)中心層次專業(yè)指導(dǎo)教師孫兆剛200402大連專升本工程管理肖興志內(nèi)容摘要關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在泡沫是當(dāng)前一個(gè)非常重耍而且也是引起廣泛爭(zhēng)議的問題。針對(duì)出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)，我國(guó)社會(huì)各界展開了激烈的討論。木文首先詳細(xì)說明我國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫；其次分析了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)牛的原因；然后闡述了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的各種類型;在此基礎(chǔ)上提岀：如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，或者出現(xiàn)一些大的起伏，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會(huì)對(duì)金融體系、英至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響；最后提出說采用

2、宏觀調(diào)控手段抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫是非常重要的，中央當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施適度從緊的調(diào)控政策是完全止確的。關(guān)鍵i司：泡沫經(jīng)濟(jì)類型表現(xiàn)原因分析宏觀調(diào)控目錄一、房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)概念1二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀1（一）我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的類型1（二）房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)3三、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的原因分析5（一）土地的有限性及價(jià)格的虛擬性是泡沫產(chǎn)生的根源5（二）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的緊密關(guān)系加速泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹6四、通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)6（一）采取宏觀調(diào)控的必要性6（二）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控的具體措施7參考文獻(xiàn)10淺析我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不但是支柱產(chǎn)業(yè)而且是消費(fèi)熱點(diǎn)

3、，其是否存在泡沫也是人們所關(guān)心的。下面就我國(guó)房地產(chǎn)的泡沫問題進(jìn)行一下分析。—、房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)概念“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮①”及同吋期在英國(guó)爆發(fā)的“南海泡沫事件②”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌，最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動(dòng)的現(xiàn)彖。查爾斯?P?金德爾伯格②將“泡沫”定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者一一這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣，隨著價(jià)

4、格的上漲，繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)泡沫的類型有很多，其表現(xiàn)也不盡相同，結(jié)合其他國(guó)家的情況分析一下我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的類型及其表現(xiàn)。(-)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的類型1、土地價(jià)格泡沫由于土地的稀缺性和市場(chǎng)需求的無限性，以及土地市場(chǎng)的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲,這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日

5、本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍,土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。在我國(guó)土地資產(chǎn)成為地方政府大搞GDP政績(jī)工程、形象工程的資木。①郁金香球莖風(fēng)潮：17世紀(jì)的荷蘭，當(dāng)?shù)谝卉囉艚鹣銖木刻苟”み\(yùn)抵安特衛(wèi)普時(shí)，這種闊葉的多年生球莖草木植物被認(rèn)為具有重要的“傳播知識(shí)和觀賞藝術(shù)”的價(jià)值，欣賞和栽培郁金香不久成為時(shí)尚，花價(jià)沒完沒了的攀升，球莖越奇異越值錢。人們不惜拿家具、珠寶、地皮等東西來?yè)Q取這小小的郁金香球莖，1637年1月以20倍速度增長(zhǎng)的郁金香球莖價(jià)格在2力以超過20倍的速度全面滑坡。政府

6、出血救市也毫無作用，最后其標(biāo)價(jià)還不抵一個(gè)普通的洋蔥。99%的人在劫難逃，整個(gè)荷蘭經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期的蕭條之屮。②南海泡沫事件：1711年，英國(guó)政府為了向南美洲進(jìn)行貿(mào)易擴(kuò)張，而專門成立了一家公司一一南海公司，其利用政府的特許權(quán)編造其買賣非常賺錢。失去理性的人們，使南海公司的股價(jià)迅速飆升。據(jù)歷史記載，從1720年3月到9月，在短短的半年時(shí)間里，南海公司的股票價(jià)格一舉從每股330英鎊漲到了1050英鎊。后來內(nèi)幕人士與政府官員大舉拋售，8M31日南海公司的股價(jià)從775英磅一路下跌，到10M1B,只剩下290英磅。南海泡沫的破滅使神圣的政府信用也隨Z破滅了，英國(guó)沒人再敢問津股

7、票。從那以后，柴思胡同這條著名的交易街清靜了整整100年，此間，英國(guó)沒有發(fā)行過一張股票，從而為發(fā)達(dá)的英國(guó)股市歷史留下一段耐人尋味的空白。②(美)查爾斯小?金德爾伯格：是世界上著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其研究領(lǐng)域主要為國(guó)際貿(mào)易和歐洲經(jīng)濟(jì)史,現(xiàn)在是麻省理工學(xué)院福特國(guó)際經(jīng)濟(jì)榮譽(yù)退休教授。主要作品有《世界經(jīng)濟(jì)霸權(quán)：1500-1990》、《經(jīng)濟(jì)發(fā)展》、《1929-1939年世界經(jīng)濟(jì)蕭條》等。城市土地國(guó)家所有和非市場(chǎng)定價(jià)征地使“零”成本的土地資源成為可供地方政府經(jīng)營(yíng)的能夠迅速增值的資本。在政府手中，土地資產(chǎn)成為了置換資本、整合資源、迅速盈利、招商引資的土地資本。結(jié)果有些地方政府就不

8、再僅靠發(fā)展企業(yè)來帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，而是