我國房地產經濟泡沫問題探討

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1、我國房地產經濟泡沫問題探討　　一、房地產經濟泡沫概論　　房地產經濟泡沫基本涵義　　從某種意義而言，我國的房地產業(yè)從20世紀90年代后期起步，尤其是進入21世紀以來伴隨我國城市化、工業(yè)化和新型城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，我國的房地產業(yè)得到快速發(fā)展，有利支撐了我國的經濟建設、財收收入和民生就業(yè)。然而，由于種種原因，我國的房地產泡沫問題始終比較突出，嚴重制約了我國房地產業(yè)和經濟社會的健康持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2016-2016年間我國城鎮(zhèn)居民年均收入與同期住房均價的比例1：，相對于發(fā)達國家的1：1和國際平均水平的1：，我國的房地產泡沫可謂十分嚴重。2016年以來，盡管中央政府的去庫存化政策大力實施

2、，但是全國的房價依舊沒有得到很好地控制，尤其是北京、深圳等以一線城市的房價似乎愈演愈烈。從本質來講，房地產泡沫不僅僅是一種價格劇烈波動現(xiàn)象，而是一個牽一發(fā)而動全身的復雜問題，稍有不慎就會出現(xiàn)連鎖反應，給經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來嚴重影響和沖擊?！　》康禺a經濟泡沫形成原因　　我國房地產泡沫的形成原因十分復雜，概括來講集中體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，制度設計原因。比如，我國現(xiàn)有的行政管理體制尤其是對地方經濟發(fā)展和官員的考核而往往局限在GDP，從而催生了各地盲目發(fā)展房地產業(yè)；另外，各級政府對房屋結構的比例控制不嚴，尤其是保障性住房和廉租房供應嚴重不足；還有，國家在信貸政策方面對房地產業(yè)毫無節(jié)制

3、的支持。其次，房地產信息不對稱原因。目前，我國房地產市場運行亟待完善，尤其是在價格機制方面，買方明顯處于信息劣勢，導致房價虛高，加之房地產市場存在嚴重的炒作與投機現(xiàn)象，從而進一步加劇了房地產泡沫問題。最后，土地資源稀缺的原因。作為一種不可再生資源，土地的供給剛性加之各地政府規(guī)劃管理制度不科學，導致很多房地產開發(fā)商盲目圈地，從而造成房地產泡沫進一步加劇。　　二、房地產經濟泡沫的主要危害　　導致房地產市場產品結構失衡　　房地產泡沫的長期存在，會對我國房地產業(yè)本身和其他相關產業(yè)發(fā)展帶來嚴重影響，首當其沖的就是導致我國房地產市場產品結構失衡，各種戶型面積彼此不配套，高端住房和中低端住房不銜

4、接，在很大程度上造成民眾住房需求得到有效滿足。中國社科院房地產經濟研究所易憲容研究員在研究中指出，我國很多地方的房地產開發(fā)商，為了最大限度地提高規(guī)模經濟，開發(fā)高端樓盤，從而在很大程度上忘記了中小戶型的開發(fā)與供應。實際上，面對龐大的市場需求，真是適合消費者尤其是年輕人的住房需求，基本上是剛需為主，自然小戶型的毛坯房更受歡迎，而那些動輒別墅或者大面積的精裝修更多地具有炒作價值，與市場需求根本不銜接。與此同時，由于管理當局的宏觀管理不到位，致使我國房地產市場中的廉租房、經濟適用房供應嚴重不足，“居者有其屋”的夢想實現(xiàn)還有不少的差距?！　∫种屏似渌a業(yè)健康持續(xù)發(fā)展　　從2016年以來，我國

5、房地產市場整體上高歌猛進，房價一直在高位運行，即使在2016年的當下，去庫存的政策依舊沒有將房價降下來。一直以來，我國房地產市場中的泡沫問題，是由管理當局不作為、房地產開發(fā)公司抬高房價和投機商的炒作所致。據(jù)統(tǒng)計，從2016-2016年間，以溫州為代表的炒房團向房地產市場注入了至少萬億資金，并間接帶動房地產市場吸引了超過253萬億元的資金投入。金融是一個國家或地區(qū)經濟發(fā)展的核心，我國房地產泡沫的存在客觀上造成社會資金配置嚴重畸形，很多其他產業(yè)發(fā)展需要資金支持卻無法及時融資，久而久之勢必會嚴重影響我國經濟的長遠健康發(fā)展。比如，中國制造業(yè)尤其是中小民營制造企業(yè)，由于資金不足導致企業(yè)技術研

6、發(fā)跟不上，并導致核心競爭力不足，最終導致我國實體經濟發(fā)展后勁不足?！　_亂金融市場和市場經濟秩序　　房地產泡沫的存在還會對我國的金融市場和資本體系造成巨大的壓力，并導致社會經濟秩序失衡。眾所周知，房地產開發(fā)企業(yè)屬于典型的資本密集型組織機構，很多房地產開發(fā)企業(yè)自有資金嚴重不足，大都是依賴銀行貸款來上項目，一旦行業(yè)不景氣，便會導致投資預期收益無法實現(xiàn)，從而導致銀行呆壞賬的產生。與此同時，我國很多居民購房平均超過65%的資金來自銀行貸款，同樣也會受到市場不景氣的影響，一旦未來收入無法保證，也會跟銀行帶來嚴重的財務壓力。據(jù)統(tǒng)計，截止到2016年底我國銀行業(yè)不良貸款超過75萬億，其中有很大一

7、部分就是由房地產泡沫所致。最后，房地產泡沫的存在，還會誘發(fā)鋼鐵、水泥和電解鋁等傳統(tǒng)產業(yè)無序發(fā)展，真正具有高附加的高科技產業(yè)由于資金供應跟不上而無法得到科學發(fā)展。久而久之，房地產泡沫的存在，會導致我國的經濟社會秩序失衡，必須引起社會各界的高度關注。　　三、科學防范房地產經濟泡沫的對策　　致力于行政管理體制改革　　我國房地產泡沫問題的防范與解決，管理當局責無旁貸，應當逐步完善行政管理體制，對各級政府和官員的考核從單純的GDP指標，向包括生態(tài)、環(huán)境和自然和諧發(fā)展的綜合指標體