淺析我國房地產(chǎn)泡沫問題

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1、東北財經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育本科畢業(yè)論文淺析我國房地產(chǎn)泡沫問題作者學(xué)籍批次學(xué)習(xí)中心層次專業(yè)指導(dǎo)教師孫兆剛200402大連專升本工程管理肖興志內(nèi)容摘要關(guān)于中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)存在泡沫是當(dāng)前一個非常重耍而且也是引起廣泛爭議的問題。針對出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)，我國社會各界展開了激烈的討論。木文首先詳細(xì)說明我國房地產(chǎn)存在泡沫；其次分析了我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)牛的原因；然后闡述了我國房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的各種類型;在此基礎(chǔ)上提岀：如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，或者出現(xiàn)一些大的起伏，不僅會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會對金融體系、英至對整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響；最后提出說采用

2、宏觀調(diào)控手段抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫是非常重要的，中央當(dāng)前對房地產(chǎn)實施適度從緊的調(diào)控政策是完全止確的。關(guān)鍵i司：泡沫經(jīng)濟(jì)類型表現(xiàn)原因分析宏觀調(diào)控目錄一、房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)概念1二、我國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀1（一）我國房地產(chǎn)泡沫的類型1（二）房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)3三、我國房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的原因分析5（一）土地的有限性及價格的虛擬性是泡沫產(chǎn)生的根源5（二）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的緊密關(guān)系加速泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹6四、通過宏觀調(diào)控抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)6（一）采取宏觀調(diào)控的必要性6（二）對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控的具體措施7參考文獻(xiàn)10淺析我國房地產(chǎn)泡沫問題在中國房地產(chǎn)業(yè)不但是支柱產(chǎn)業(yè)而且是消費(fèi)熱點(diǎn)

3、，其是否存在泡沫也是人們所關(guān)心的。下面就我國房地產(chǎn)的泡沫問題進(jìn)行一下分析?！⒎康禺a(chǎn)泡沫的相關(guān)概念“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮①”及同吋期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件②”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，“泡沫”是指地價或股價等資產(chǎn)價格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌，最后在短時間內(nèi)價格急劇波動的現(xiàn)彖。查爾斯?P?金德爾伯格②將“泡沫”定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者一一這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣，隨著價

4、格的上漲，繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場基礎(chǔ)條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。二、我國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)泡沫的類型有很多，其表現(xiàn)也不盡相同，結(jié)合其他國家的情況分析一下我國房地產(chǎn)泡沫的類型及其表現(xiàn)。(-)我國房地產(chǎn)泡沫的類型1、土地價格泡沫由于土地的稀缺性和市場需求的無限性，以及土地市場的投機(jī)炒作，將使地價出現(xiàn)虛漲,這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價暴漲就是鮮明的例證。日

5、本六大城市的地價指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍,土地單價為美國的100倍。在我國土地資產(chǎn)成為地方政府大搞GDP政績工程、形象工程的資木。①郁金香球莖風(fēng)潮：17世紀(jì)的荷蘭，當(dāng)?shù)谝卉囉艚鹣銖木刻苟”み\(yùn)抵安特衛(wèi)普時，這種闊葉的多年生球莖草木植物被認(rèn)為具有重要的“傳播知識和觀賞藝術(shù)”的價值，欣賞和栽培郁金香不久成為時尚，花價沒完沒了的攀升，球莖越奇異越值錢。人們不惜拿家具、珠寶、地皮等東西來換取這小小的郁金香球莖，1637年1月以20倍速度增長的郁金香球莖價格在2力以超過20倍的速度全面滑坡。政府

6、出血救市也毫無作用，最后其標(biāo)價還不抵一個普通的洋蔥。99%的人在劫難逃，整個荷蘭經(jīng)濟(jì)陷入長期的蕭條之屮。②南海泡沫事件：1711年，英國政府為了向南美洲進(jìn)行貿(mào)易擴(kuò)張，而專門成立了一家公司一一南海公司，其利用政府的特許權(quán)編造其買賣非常賺錢。失去理性的人們，使南海公司的股價迅速飆升。據(jù)歷史記載，從1720年3月到9月，在短短的半年時間里，南海公司的股票價格一舉從每股330英鎊漲到了1050英鎊。后來內(nèi)幕人士與政府官員大舉拋售，8M31日南海公司的股價從775英磅一路下跌，到10M1B,只剩下290英磅。南海泡沫的破滅使神圣的政府信用也隨Z破滅了，英國沒人再敢問津股

7、票。從那以后，柴思胡同這條著名的交易街清靜了整整100年，此間，英國沒有發(fā)行過一張股票，從而為發(fā)達(dá)的英國股市歷史留下一段耐人尋味的空白。②(美)查爾斯小?金德爾伯格：是世界上著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，其研究領(lǐng)域主要為國際貿(mào)易和歐洲經(jīng)濟(jì)史,現(xiàn)在是麻省理工學(xué)院福特國際經(jīng)濟(jì)榮譽(yù)退休教授。主要作品有《世界經(jīng)濟(jì)霸權(quán)：1500-1990》、《經(jīng)濟(jì)發(fā)展》、《1929-1939年世界經(jīng)濟(jì)蕭條》等。城市土地國家所有和非市場定價征地使“零”成本的土地資源成為可供地方政府經(jīng)營的能夠迅速增值的資本。在政府手中，土地資產(chǎn)成為了置換資本、整合資源、迅速盈利、招商引資的土地資本。結(jié)果有些地方政府就不

8、再僅靠發(fā)展企業(yè)來帶動GDP的增長，而是