中原新國八條政策點評報告

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1、中原快評中原集團研究中心

2、2011年1月27日第三輪調(diào)控正式啟動成交量或再陷低迷2011年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了8項調(diào)控措施(簡稱“國八條”)。此次推出的“國八條”，可視為2010年兩次調(diào)控政策的延續(xù)，各界猜測已久的“第三輪調(diào)控”終于來臨。而涉及范圍更廣、程度更為嚴(yán)格的全國版限購令標(biāo)準(zhǔn)的頒布將使成交短期內(nèi)再陷低迷。?2011年政策出臺時點提前通過對比分析歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，房地產(chǎn)政策一般在春節(jié)后的兩會前后出臺，但本輪調(diào)控是在前兩輪嚴(yán)政的前提下，于春節(jié)前一周出臺，實屬少見。

3、究其原因，第三輪調(diào)控的啟動時點和近期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)有直接的關(guān)聯(lián)。新政的提前出臺，對各界期望較大的年后小陽春將造成不小的打擊。需求加速釋放年末樓市強勁反彈—中原地產(chǎn)-二手住宅市場月報【2010年12月】市場熱度不減調(diào)控將成常態(tài)-中原地產(chǎn)-新建住宅市場月報【2010年12月】從去年以來的調(diào)控歷程來看，調(diào)控時間間隔與政策影響持續(xù)時間均越來越短，“二次調(diào)控”距“第一次調(diào)控”5個月時間，而本輪調(diào)控距離上次調(diào)控出臺僅4個月時間，時間間距更短。但本輪調(diào)控政策內(nèi)容和前兩次相比，政策嚴(yán)厲程度更大、涉及范圍更廣，預(yù)計對市場影響持續(xù)時間將更長。?新招疊出舊式再度升級本輪調(diào)控政

4、策和前兩輪相比，在各項政策升級加強的情況下，政策新招亦不斷推出。本輪調(diào)控政策有以下三方面為首次提出：（1）首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo)，提出2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。中央政府把調(diào)控的目標(biāo)再次踢給了地方政府，各地根據(jù)各自情況制定目標(biāo)，并制定后續(xù)的各項細(xì)則。（2）首次規(guī)定須說明拍地資金來源，加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對企業(yè)的資金要求大大提高。（3）保障房覆蓋范圍

5、首次擴大到“建制鎮(zhèn)”。然而，在保障房供應(yīng)總量沒有增加的情況下，保障房覆蓋范圍的擴大，那么原來城市的保障房建設(shè)將存在被壓縮的可能性。后期，保障房供應(yīng)總量是否會在1000萬套的基礎(chǔ)上增加，仍有待觀察。同時，為抑制需求、打擊投機，針對消費者購買行為的政策大大加強。如（1）二套房首付比例提至6成；（2）購買不足5年住房轉(zhuǎn)手全額征稅；（3）“限購令”推向全國，居民將不得購買第三套房。作者：張海清+862151787513zhanghq@centaline.com.cn莊巍+862151787514zhuangw@centaline.com.cn中原集團研究中心HTT

6、P://CCPR.CENTALINE.COM.CN?限購升級成交或陷低迷新政提出全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的限購令標(biāo)準(zhǔn)，使限購令在范圍上更廣，在程度上更為嚴(yán)格。（1）限購令擴展至全國范圍自去年由北京最早實行的“限購”政策已經(jīng)在全國20多個城市實施。本次從“房價上漲過快的城市”擴展到“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”。目前來看這些城市中很大部分已實行限購，預(yù)計后市仍將有較多的城市加入限購行列。但是限購政策的繼續(xù)收緊可能使得市場成交量出現(xiàn)明顯的下調(diào)。（2）限購令擴展至存量房，停購第三套住房目前已出臺限購令的城市，限購細(xì)則大多為不考慮存量的基礎(chǔ)上可

7、再新購一套住房。而此次限購令考慮了存量房，規(guī)定當(dāng)?shù)貞艏用裢Ｙ彽谌鬃》?，可提供納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用裢Ｙ彽诙鬃》浚豢商峁┘{稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用癫豢少徸》?。即“原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！贝伺e使限購更為徹底，限購力度比去年9月出臺的“限購令”更為嚴(yán)厲，表現(xiàn)在涵蓋“存量”以及嚴(yán)格區(qū)

8、分“戶籍”。預(yù)計對市場的成交將造成直接的影響，預(yù)計后期成交量將急速回落。本輪全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的限購令將對市場需求產(chǎn)生較為直接的影響，對市場的影響程度將遠(yuǎn)超前兩輪。原本傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季加上第三輪新政，2011年春節(jié)成交或?qū)⒊蔀闅v史新低。?后續(xù)細(xì)則有望持續(xù)跟進(jìn)（1）房產(chǎn)稅已經(jīng)箭在弦上備受關(guān)注的房產(chǎn)稅雖沒有“如期而至”，但國務(wù)院常務(wù)會議重申要加強存量房交易稅收征管試點等，暗示作為試點城市，重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅已箭在弦上，一觸即發(fā)。（2）個人所得稅從嚴(yán)執(zhí)行可期新“國八條”提出嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。雖然根據(jù)已頒布的政策應(yīng)對房價差額的20%稅率征收個人

9、所得稅，但實際過程中卻是按照房價總額的1%或2%征收，二者實際繳納