房地產(chǎn)項目投資風險(1)

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1、湖南大學HUNANUNIVERSITY畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)項目投資風險分析學生姓名學號年級專業(yè)19指導老師目錄第一章緒論11.1課題背景11．2國內外房地產(chǎn)投資風險研究的現(xiàn)狀11．2．1國外風險研究現(xiàn)狀11．2．2國內房地產(chǎn)風險研究現(xiàn)狀11．3本文研究的內容和意義21．3．1本文的主要研究內容21．3．2本文主要研究方法2第二章房地產(chǎn)投資風險分析理論研究32．1房地產(chǎn)投資風險的涵義32．1．1房地產(chǎn)投資風險的定義及特征32．1．2房地產(chǎn)的投資特征與投資風險的關系3第三章房地產(chǎn)投資風險53.1房地產(chǎn)投資風險的階段性53．1．1論證設計階段的投資風險53．1．2籌措資金階段的投資風險53．1．3

2、項目建設階段的投資風險6193．1．4項目試運營階段的投資風險63．1．5項目正常運營階段的投資風險73.2房地產(chǎn)風險管理73．2．1房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的概念73．2．3房地產(chǎn)開發(fā)風險管理手段7第四章西安市房地產(chǎn)風險實證分析94.1房地產(chǎn)投資風險指標確定94.2泡沫指標與西安市房地產(chǎn)投資風險的宏觀測度104.2.1房地產(chǎn)投資占GDP的比重104.2.2房價收入比12第五章結論15參考文獻1519第一章緒論1.1課題背景伴隨經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十多年特別是近五年的發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點、啟動內需的

3、消費熱點，對拉動國民經(jīng)濟增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展起到了重要作用。我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了三個發(fā)展期：從1984年到1988年大約五年的時間，實現(xiàn)了從無到有，從小到大的第一次歷史性發(fā)展。從1991的到1995年大約五年的時間，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由弱到強，由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個發(fā)展期；從1998年起，由于國內市場的逐步完善和成熟，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展期，市場穩(wěn)步發(fā)展，住宅建設規(guī)模持續(xù)增長，住宅品質不斷提高，住宅產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉變，科技進步對產(chǎn)業(yè)的貢獻率逐步有所提高。房地產(chǎn)業(yè)是一個高風險，盈利水平相對較高的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大

4、的風險，房地產(chǎn)投資數(shù)量大，投資回收周期較長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。1．2國內外房地產(chǎn)投資風險研究的現(xiàn)狀1．2．1國外風險研究現(xiàn)狀在西方發(fā)達國家，雖然系統(tǒng)的進行行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營風險研究的較少，但是局部投資風險研究卻很早就開始丁。特別是近二三十年來，風險分析已經(jīng)發(fā)展成為一門獨立的學科。其研究里程可劃分二階段：1960年以前，投資風險研究主要用傳統(tǒng)的經(jīng)濟一財會分析法。1960年以后，管理方法引入了研究領域，創(chuàng)立了工程一管理科學法，增強了解決實際問題的能力。1．2．2國內房地產(chǎn)風險研究現(xiàn)狀我國的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處

5、于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，19還存在很多的問題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗決策水平，往往為了片面追求高利潤，盲目開發(fā)經(jīng)營，違規(guī)操作和高風險投資，不重視市場調查，缺乏科學的經(jīng)濟預測和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗和簡單的計算就進行決策，再加上客觀某些不利因素的影響，極易造成投資集中或投資過熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的經(jīng)營風險。同時，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運轉緩慢，財務費用占投資比重較大。一旦決策失準或時機錯失將會產(chǎn)生極大的風險。目前，我國的投資風險研究還不夠深入，也還未上升到應有的理論地位上。我國房地產(chǎn)投資風險管理與國外的差距具體表現(xiàn)為：(1)在模

6、型誤差方面：不確定風險的數(shù)據(jù)模型與實際存在很大出入。(2)在信息決策方面：決策系統(tǒng)的信息極不完備。(3)在市場分析方面：對市場供需情況了解不清。因此，研究適合我國房地產(chǎn)實際情況的較為準確的定量和定性的系統(tǒng)分析與決策方法，具有深遠的理論與實踐意義。也是目前我國房地產(chǎn)界研究的熱點問題之一。1．3本文研究的內容和意義1．3．1本文的主要研究內容房地產(chǎn)投資一般可以分為前期決策、投資實施和房地產(chǎn)經(jīng)營三個基本階段。在每一個階段存在著不同的風險，這種風險是動態(tài)變化的。而風險管理是一個由風險識別、風險估測、風險評價、風險控制和管理效果評價等組成的周而復始的過程。本文主要是對房地產(chǎn)前期決策階段對風險的評價。房

7、地產(chǎn)投資項目風險評價是建立在對房地產(chǎn)投資項目風險認識的基礎上，通過對影響房地產(chǎn)投資決策因素的分析，對風險因素的影響程度進行評價，為最終的風險決策提供依據(jù)。1．3．2本文主要研究方法本文是風險管理基本理論在房地產(chǎn)投資分析和決策中的應用。從風險管理的角度出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)投資具有的特性，對房地產(chǎn)投資中的風險因素進行了歸納和總結。通過對各種風險評價方法的比較和總結，在研究各種風險因素對房地產(chǎn)投資的影響的基礎，通過西安