房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)(1)

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1、湖南大學(xué)HUNANUNIVERSITY畢業(yè)論文題目：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析學(xué)生姓名學(xué)號(hào)年級(jí)專業(yè)19指導(dǎo)老師目錄第一章緒論11.1課題背景11．2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的現(xiàn)狀11．2．1國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀11．2．2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀11．3本文研究的內(nèi)容和意義21．3．1本文的主要研究?jī)?nèi)容21．3．2本文主要研究方法2第二章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論研究32．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義32．1．1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及特征32．1．2房地產(chǎn)的投資特征與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系3第三章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)53.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的階段性53．1．1論證設(shè)計(jì)階段的投資風(fēng)險(xiǎn)53．1．2籌措資金階段的投資風(fēng)險(xiǎn)53．1．3

2、項(xiàng)目建設(shè)階段的投資風(fēng)險(xiǎn)6193．1．4項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)階段的投資風(fēng)險(xiǎn)63．1．5項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)階段的投資風(fēng)險(xiǎn)73.2房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理73．2．1房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的概念73．2．3房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理手段7第四章西安市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證分析94.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)確定94.2泡沫指標(biāo)與西安市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的宏觀測(cè)度104.2.1房地產(chǎn)投資占GDP的比重104.2.2房?jī)r(jià)收入比12第五章結(jié)論15參考文獻(xiàn)1519第一章緒論1.1課題背景伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)日益活躍，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十多年特別是近五年的發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)、啟動(dòng)內(nèi)需的

3、消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展起到了重要作用。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷經(jīng)了三個(gè)發(fā)展期：從1984年到1988年大約五年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有，從小到大的第一次歷史性發(fā)展。從1991的到1995年大約五年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由弱到強(qiáng)，由不規(guī)范到理性發(fā)展的第二個(gè)發(fā)展期；從1998年起，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的逐步完善和成熟，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期，市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，住宅建設(shè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，住宅品質(zhì)不斷提高，住宅產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率逐步有所提高。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，盈利水平相對(duì)較高的行業(yè)。房地產(chǎn)投資雖然有著較高的投資收益，但同時(shí)也存在著較大

4、的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資數(shù)量大，投資回收周期較長(zhǎng)，涉及的風(fēng)險(xiǎn)廣泛復(fù)雜，而且很容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的影響，難以預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)。1．2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的現(xiàn)狀1．2．1國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然系統(tǒng)的進(jìn)行行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)研究的較少，但是局部投資風(fēng)險(xiǎn)研究卻很早就開始丁。特別是近二三十年來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)分析已經(jīng)發(fā)展成為一門獨(dú)立的學(xué)科。其研究里程可劃分二階段：1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)一財(cái)會(huì)分析法。1960年以后，管理方法引入了研究領(lǐng)域，創(chuàng)立了工程一管理科學(xué)法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。1．2．2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究現(xiàn)狀我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處

5、于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，19還存在很多的問(wèn)題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，往往為了片面追求高利潤(rùn)，盲目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資，不重視市場(chǎng)調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單的計(jì)算就進(jìn)行決策，再加上客觀某些不利因素的影響，極易造成投資集中或投資過(guò)熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢，財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重較大。一旦決策失準(zhǔn)或時(shí)機(jī)錯(cuò)失將會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的投資風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，也還未上升到應(yīng)有的理論地位上。我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理與國(guó)外的差距具體表現(xiàn)為：(1)在模

6、型誤差方面：不確定風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)模型與實(shí)際存在很大出入。(2)在信息決策方面：決策系統(tǒng)的信息極不完備。(3)在市場(chǎng)分析方面：對(duì)市場(chǎng)供需情況了解不清。因此，研究適合我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際情況的較為準(zhǔn)確的定量和定性的系統(tǒng)分析與決策方法，具有深遠(yuǎn)的理論與實(shí)踐意義。也是目前我國(guó)房地產(chǎn)界研究的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。1．3本文研究的內(nèi)容和意義1．3．1本文的主要研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)投資一般可以分為前期決策、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三個(gè)基本階段。在每一個(gè)階段存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)變化的。而風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)由風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理效果評(píng)價(jià)等組成的周而復(fù)始的過(guò)程。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)前期決策階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。房

7、地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是建立在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)投資決策因素的分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，為最終的風(fēng)險(xiǎn)決策提供依據(jù)。1．3．2本文主要研究方法本文是風(fēng)險(xiǎn)管理基本理論在房地產(chǎn)投資分析和決策中的應(yīng)用。從風(fēng)險(xiǎn)管理的角度出發(fā)，根據(jù)房地產(chǎn)投資具有的特性，對(duì)房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了歸納和總結(jié)。通過(guò)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法的比較和總結(jié)，在研究各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資的影響的基礎(chǔ)，通過(guò)西安