土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

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1、農(nóng)信社土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足齊類開發(fā)商、承建商對資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，自身也獲得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資冋報(bào)率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機(jī)構(gòu)投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的農(nóng)村信用社能否認(rèn)識并有效控制其風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)引起高度重視。一、土地抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)（-）土地地理位置風(fēng)險(xiǎn)。相較而言，用于貸

2、款抵押的土地所處地理位置越優(yōu)越，其現(xiàn)實(shí)變現(xiàn)價(jià)值就越高，變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，在貸款第-?還款能力出現(xiàn)問題時(shí)，通過處置抵押物還款就會變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險(xiǎn)因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計(jì)中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（-）土地評估風(fēng)險(xiǎn)。土地評估風(fēng)險(xiǎn)主要是對用于貸款抵押的土地在價(jià)值評估過程中由于大幅偏離市場

3、公允價(jià)格從而給貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，土地抵押貸款的部分評估機(jī)構(gòu)評估目的是為了收費(fèi)，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動(dòng)作不實(shí)估價(jià)報(bào)告，評估費(fèi)用不僅較高，而且會出現(xiàn)高佔(zhàn)地價(jià)現(xiàn)象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設(shè)定評估價(jià)值，致使土地抵押貸款評估失真；有的屮介部門為了多收取評估費(fèi)，故意高估地價(jià)，或冇的屮介部門為了獲得評估業(yè)務(wù)，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評估人的專業(yè)知識也可能影響土地評估價(jià)值失真。（三）土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目

4、前在實(shí)際工作屮，可能而臨的多為劃撥土地作抵押時(shí)因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的風(fēng)險(xiǎn)。2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔(dān)因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費(fèi)用而帶來的土地價(jià)值大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)。另外，《擔(dān)保法》屮明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，如果農(nóng)村信用社未能準(zhǔn)確把

5、握界線，可能會導(dǎo)到抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。（四）土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。顧名思義，土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是由于對己抵押土地進(jìn)行開發(fā)而帶來的一系列風(fēng)險(xiǎn)。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部等《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)口，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔(dān)“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。同時(shí)，作為抵押物的國有土地使用權(quán)的價(jià)值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房價(jià)Z

6、中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許口J證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程屮，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可證前償還該項(xiàng)目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔(dān)無擔(dān)保的“真空”風(fēng)險(xiǎn)。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)運(yùn)而生，主要包括：1.建設(shè)工程價(jià)款、房屋預(yù)售和消費(fèi)者購房優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。2002年6月，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋（2002）16號）屮明確，建筑工程的承包人的

7、優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)丁抵押權(quán)和英他債權(quán)，但英行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，□建設(shè)工程竣工Z口或者建設(shè)工程合同約定的竣工Z口起計(jì)算。同時(shí)，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者人部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對房屋進(jìn)行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費(fèi)者購房款及權(quán)屈的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如杲開發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費(fèi)者，而消費(fèi)者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)