山東濰坊香格里晶座地產(chǎn)項目推廣策略與形象策劃_(可排版)

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1、守候一生的珍愛香格里l>.晶座項目推廣策略與形象重塑泛宇地產(chǎn)2008.3.8騷動的中國朱鎔基恐高從2002年開始，即將卸任的前國務(wù)院總理朱鎔基發(fā)出警告：中國經(jīng)濟(jì)存在過熱，部分行業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)投資增長過猛，他語重心長地說：不要再高了，我有恐高癥！媒體小心翼翼地報道了一下，沒人理會。溫家寶低熱繼任總理溫家寶并沒有立即對房地產(chǎn)卜?手，一方面是他認(rèn)為房地產(chǎn)并沒有嚴(yán)重的過熱，只是低熱，另一方面是他溫文爾雅的性格決定了其施政行為的低調(diào)平順。然而發(fā)燒的房地產(chǎn)并沒有退熱的跡彖，隨著境外熱錢和國內(nèi)各界資本的瘋狂進(jìn)入，房地產(chǎn)差點(diǎn)燒金暈乎。退燒藥吃了沒效2004年10月，人民銀行決定自29H起

2、上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，這是我國10年來首次提高銀行存款利率，自營性個人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%,上調(diào)0.27個百分點(diǎn)。2005年3月16口，央行再次調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策。5年期以上個人住房貸款利率至少比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%提高0.20個百分點(diǎn)。同吋，對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%0再加點(diǎn)消炎藥退燒藥沒見效，于是緊急加開消炎藥：維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定被列入政府工作考核范圍各地區(qū)視實(shí)際情況將對購房捉高首付比例各地已進(jìn)入物業(yè)稅試點(diǎn)前期工作可惜感冒是病毒引起的消炎藥述是沒見效，原因在丁?感冒是病毒引起的，必須

3、采取措施殺滅病毒才能根除疾患。七部委聯(lián)合下發(fā)的“國八條”終于出臺，i些泡沫嚴(yán)重的城市房產(chǎn)價格應(yīng)聲下跌，此前爆炒房價虛高的地方媒體一反常態(tài)，紛紛拿出房價不會下跌、只會減緩增速的理由。Z后的一系列政策更是不斷炮轟房地產(chǎn)行業(yè),2007年第二套房的限制行業(yè)終于感到一絲寒意.地方政府和中央政府的闿弈，以開發(fā)商、代理商和媒體為代表的強(qiáng)勢集團(tuán)與弱勢的購房炒房者的博弈更加微妙，騷動的屮國一吋難以平靜。曖昧的濰坊濰坊三大怪城市不大架子大，政府鐵了心要建設(shè)所謂的大型屮心城市，于是道路先行,房地產(chǎn)跟進(jìn)，市場大餅攤得大大的、薄薄的。人氣不旺消費(fèi)旺，全市城區(qū)居民總共才一百多萬，但人均消費(fèi)高于全省平均水平，然而

4、住房等大宗耐用品的需求增量能持續(xù)多久？房價不高壇速高，濰坊平均房價并不算高，但這兩年增速極高，可謂一天一個價，宏觀調(diào)控的猛藥一下，房地產(chǎn)會不會變成去年的“鐵木”呢，沒人這么說,但擔(dān)心的是大多數(shù)潛在購房者，最近新盤和二手房成交量的減速是否顯示了某種趨勢?近年來濰坊城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速壇長，尤其是2006年、2007年，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都達(dá)到了相當(dāng)可觀的水平。因此，快速穩(wěn)健并具備長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展動力的濰坊經(jīng)濟(jì)是對濰坊房地產(chǎn)開發(fā)最大的支持。2005年人均GDP達(dá)到17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元），2006年人均GDP達(dá)到19677元（按現(xiàn)行匯率折算為2520美元），比上年增長16.2%。

5、城鄉(xiāng)居民收入增長明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，2006年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增＜14.8%。城鎮(zhèn)屈民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增長15.1%。濰坊市連續(xù)20年實(shí)現(xiàn)財政收支平衡，財政收入逐年以25%左右的速度提升,為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步增長已成為支撐了房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)快速增長的主要動力。由此可見，濰坊持續(xù)走高的城市居民收支水平，將產(chǎn)生極大的購買力，尤其是大量消費(fèi)支出用于居住消費(fèi)，更是為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展尤其是中高檔住宅發(fā)展提供了強(qiáng)冇力的需求保障。2004至2006年，濰坊房地產(chǎn)市場施工面積與新開工面積均持續(xù)高速增匕2007

6、年月份市區(qū)竣工而積達(dá)329。82萬方，持續(xù)走高。778萬平方米996萬平方米2006年510萬平方米630萬平方米2005年416萬平方米520萬平方米2004年全市年度竣工量全市年度開工量類別687.841367.181186182合計358.02680.68435963.8各縣市區(qū)329.82686.5750218.5市區(qū)竣工面積施工面積完成投資地區(qū)2004至2005年，濰坊房地產(chǎn)市場施工而積與新開工而積2007年1-9月份全市竣工面積2007年1-9月濰坊商品房銷售面積達(dá)到282萬冊，相對06年平穩(wěn)上升。282.64商品房銷售面積（萬平方米）327.34商品房竣工血積（萬平方米

7、）2002—2007年濰坊市中心區(qū)商品房均價及走勢2007年1-9月濰坊商詁房銷售面積越曖昧越吸引濰坊順應(yīng)中央和省里的部署，也出臺了“嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，但同時政府依然強(qiáng)調(diào)房價會平穩(wěn)壇長——當(dāng)然地價也會平穩(wěn)壇長。2007年政府會議上政府領(lǐng)導(dǎo)預(yù)言三年內(nèi)房價達(dá)到均價5000元曖味的濰坊常常讓人捉摸不定，但越曖昧越有吸引力，有信心和實(shí)力和開發(fā)商述會勇往直前，一舉奪標(biāo)。我們真心佩服貴公司的魄力和主見，關(guān)鍵是，我們能幫你做點(diǎn)什么呢？我們不曖昧清醒是做好代理的先決條件。