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1、宏觀調控政策對房地產行業(yè)影響摘要：隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續(xù)攀升，高房價成了老百姓詬病的話題。特別是國家接二連三出臺的限購政策、利率的上調和存款準備金率的上調，都透露出國家對于打壓房價不合理上漲的堅定決心。在此形勢之下，有必要用宏觀經(jīng)濟調控來控制房地產業(yè)的泡沫成分。筆者通過金融政策對房地產業(yè)影響分析、政府調控政策對房地產業(yè)的影響及房地產企業(yè)應對對策幾方面來論述了宏觀調控政策對房地產行業(yè)的影響。關鍵詞：房地產發(fā)展宏觀調控政府調控銀行1.金融政策對房地產業(yè)影響分析房地產業(yè)與金融業(yè)息息相關，金融業(yè)的支持是房地產業(yè)繁榮必不可少的條件
2、。1.1銀行的利息加息會增加房地產企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強大的壓力。加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者
3、來說意味著購房支出的增加，這實際上是政府在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。1.2存款準備金率政策根據(jù)經(jīng)濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數(shù)效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數(shù)減小。銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。在市場上加息的呼聲很高的情況下，央行選擇了連續(xù)兩次上調存款準備金率的緊縮方式，這種方式直接作用于商業(yè)銀行，效果更直接也更有效。受準備金率
4、變化影響較大的行業(yè)為房地產行業(yè)。由于國內信托等其它融資渠道尚在完善及發(fā)展中，目前國內房地產行業(yè)對銀行貸款的依存度仍然較高。房地產企業(yè)要想獲得銀行的房地產開發(fā)貸款，其所投入的自有資金不能低于開發(fā)項目總投資的30%,按這一比例計算，房地產開發(fā)企業(yè)所需的資金中60%-70%左右由銀行貸款構成，因此，存款準備金率的提升將增加房地產企業(yè)的資金成本。此次央行再次提高存款準備金率表達了央行繼續(xù)收縮銀根的政策導向，在心理上對房地產業(yè)投資將起到一定的制約作用。1.政府的調控政策對房地產業(yè)的影響2.1土地供給政策沒有土地供應，房地產開發(fā)和商品房供給就無從
5、談起。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供給政策對房地產市場的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產開發(fā)投資調節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定土地供給數(shù)量和結構，直接影響著房地產開發(fā)規(guī)模和結構,對房地產開發(fā)商2.2地價政策雖然房地產價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產市場進行調控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、
6、稅金等因素極大地影響著房地產市場上的供給價格。政府通過調整土地供應數(shù)量，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。2.3稅收政策房地產稅收政策是政府調控房地產市場的核心政策之-O正確運用稅收政策杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地受益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產價格、規(guī)范房地產市場交易行為等方面起到明顯的作用。3.房地產企業(yè)應對對策3.1轉換市場機制，開拓資金資源渠道資金是房地產開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動
7、來滿足房地產企業(yè)對資金的需求，房地產開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會。尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。投資決策理性化投資規(guī)模理性化，不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力，認真進行市場調研，正確進行目標市場定位，合理安排投資規(guī)模。投資結構理性化。認真接受政府指導，吃準市場趨向，適應中低收入者需求，多開發(fā)中低價位住房。投資領域理性化，積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理，在地產業(yè)上是一個非常值得探索的領域。投資區(qū)域多樣化，
8、不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建設，對于房地產企業(yè)是一個可開拓的新市場。多元化融資渠道銀根收緊和房地產企業(yè)的資金門檻提高，無疑對中小型房地產企業(yè)的打擊和影響最大。房地產開發(fā)企業(yè)可以轉向尋求其它融資途徑，運用兼并重組
