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1、案例借鑒、新江灣城借鑒原因：1、與項目具有類似性類似點一：同樣處于近郊區(qū)域，經(jīng)濟型產(chǎn)品板塊；類似點二：板塊發(fā)展初期，配套缺乏，無典型樣板項目引領(lǐng)；類似點三：一級開發(fā)，“做地”的開發(fā)思路，提升板塊價值；類似點四：同樣具有一定原生態(tài)資源。2、項目有其明顯的成功之處成功點一、板塊通過運營后，從期初的經(jīng)濟適用房區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳吧虾５纳鷳B(tài)居住標桿區(qū)域；成功點二、板塊從期初地價5617元/㎡提升至目前最高價3.2萬元/㎡。新江灣城五角場新江灣城黃浦江上海城郊區(qū)域，融合經(jīng)濟、文化、教育于一體的復合型新城，目前已成
2、為上海高品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)的標桿區(qū)域。成功借鑒點：借鑒點一、具有足夠高度、深度、廣度的定位原則；借鑒點二、具有鮮明特色的雙主題定位；借鑒點三、合理的運營模式——規(guī)劃現(xiàn)行，熟地開發(fā)；借鑒點四、有序的產(chǎn)品策略，從弱化區(qū)域抗性產(chǎn)品——提升區(qū)域價值產(chǎn)品。？新江灣城高度：符合未來上海城市發(fā)展方向，符合上海作為“世界城市”的戰(zhàn)略定位，富有前瞻性與權(quán)威性。深度：要突出新江城獨特的區(qū)位優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，進而強化其獨特性。廣度：要跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，從城區(qū)發(fā)展的角度，全方位綜合考慮居住、商業(yè)、工作、休閑等多元化需求。借鑒
3、點一：新江灣城具有足夠高度、深度及廣度的戰(zhàn)略定位原則借鑒點二：鮮明特色的雙主題定位——綠色生態(tài)港，國際智慧城。新江灣城嫁接生態(tài)、國際文化交流兩大特色主題概念，由六大主題板塊，三大重點項目和一條生態(tài)走廊組成，打造具有獨特性、標志性的新城。新江灣城借鑒點三：合理的運營模式——規(guī)劃現(xiàn)行，熟地開發(fā)；先造景后轉(zhuǎn)讓、先定位后招商、先建綠后建房。開發(fā)遵循三大理念：“先地下后地上，先配套后居住，先環(huán)境后建筑”。首先通過生態(tài)環(huán)境、水系循環(huán)、道路交通、景觀架構(gòu)、生活服務(wù)和市政配套六大體系的實施（包括“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)
4、施建設(shè)，各類公共綠化水系景觀、開放空間系統(tǒng)的建設(shè)），形成可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的熟地，隨后以土地招標方式進行轉(zhuǎn)讓。土地增值：05年1月拍出首塊土地，樓面地價5617元/㎡；隨后隨著華潤、綠城等品牌開發(fā)商進入，樓面地價不斷抬升，07年出讓土地地價在12000-20000左右；09年樓面單價從2.3萬-2.7萬-3.2萬/㎡。新江灣城中央?yún)^(qū)板塊濱江板塊濕地公園板塊中央居住區(qū)板塊江灣城市副中心板塊規(guī)劃現(xiàn)行：新城具有全局性的規(guī)劃理念，將整體劃分為5大功能區(qū)分鮮明的主題性板塊。板塊之一：濱江板塊定
5、位：為黃浦江旅游帶的“北結(jié)點”，為休閑、旅游中心；配套項目：游艇俱樂部、主題公園、濱江高爾夫。板塊之二：中央公園板塊定位：中央社區(qū)，知識產(chǎn)業(yè)的孵化中心和交流平臺，“中央智力區(qū)”的核心和關(guān)鍵性項目；配套項目：思想者天地（中央公園）、智慧大廈和智慧廣場、SOHO辦公區(qū)。板塊之三：濕地公園板塊定位：高檔居住區(qū)、面向上海的知識型名流天地；配套項目：濕地公園板塊之四：江灣城市副中心板塊定位：五角場城市副中心的重要組成部分，以休閑商業(yè)、大眾餐飲、知識商務(wù)為主配套項目：主題酒店、美食公寓板塊之五：中央居住區(qū)定位
6、：主流居住區(qū)，面向上海市的大型居住區(qū)新江灣城開發(fā)節(jié)奏：板塊有合理的開發(fā)模式，產(chǎn)品線與配套線互動開發(fā)，每期開發(fā)均有一定影響力的配套工程作為價值支撐。首期：配合復旦大學新校區(qū)，啟動新江灣城中央?yún)^(qū)示范工程。賣中央?yún)^(qū)的地。二期：配合五角場的工程，啟動江灣城市副中心示范工程，賣中央居住區(qū)的地。三期：啟動濱江旅游示范工程，賣濕地公園、濱江旅游板塊的地。新江灣城首期產(chǎn)品——新江灣城1號占地面積17.6萬㎡建筑面積28萬㎡容積率1.6建筑類型11-18層高層和小高層樓面單價5617元/㎡，拿地時間05年1月項目主
7、力產(chǎn)品96-148㎡毛坯兩房、三房首期開盤時間/價格06.4.29，10000多元/㎡首期產(chǎn)品100-113㎡毛坯兩房項目四期待售產(chǎn)品、售價30000元/㎡以上，100-140兩房、三房（2010.3）借鑒點四：有序的產(chǎn)品策略——主打舒適型產(chǎn)品首發(fā)小戶型、低總價產(chǎn)品，快速去化，弱化區(qū)域抗性。新江灣城現(xiàn)階段項目產(chǎn)品后期產(chǎn)品品質(zhì)明顯提升、戶型放大，主打品質(zhì)改善型市場，強化項目優(yōu)勢。（如復式、平層大戶型、精裝修等）璽園，開發(fā)商九龍倉，新江灣城項目，總建10萬㎡，容積率1.70，預(yù)計2010年4、5月開盤
8、，高層為主，未來將以高標準精裝修面市。盛世豪園，開發(fā)商軍華置業(yè)，總建20.5萬㎡，容積率2.0，小高層，一期售罄，主力戶型86-100㎡兩房，120㎡左右三房，二期將于2010年年底開盤，戶型仍以兩房、三房為主，但平層大戶型和復式產(chǎn)品開始出現(xiàn)。案例借鑒啟示啟示：啟示一：有足夠高度、深度、廣度的定位原則有前瞻性、權(quán)威性的高度定位，有強化新城特色的深度定位，有滿足多元化需求的廣度定位。啟示二：鮮明特色的雙主題定位，更具優(yōu)勢性挖掘人文、教育、景觀資源，嫁接特色價值的主題概念。啟示三：規(guī)劃
