鄭州寫字樓凱利國際中心營銷提報(bào).ppt

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1、凱利國際中心溝通稿一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略目錄寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目迅速增加，已形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域起步階段萌芽階段1997年前2000年前2004年前探索階段2008年前發(fā)展階段理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈融豐花苑、江山智能大廈、日月星城

2、、綠洲花園信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰、鑫苑?金融廣場、楷林大廈階段時期代表項(xiàng)目特征規(guī)模小，設(shè)備簡陋、戶型單一；租賃為主，無收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價格混亂；物業(yè)管理水平低下以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計(jì)；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。SOHO類的商住樓陸續(xù)供應(yīng)；戶型、配套更加科學(xué)、齊全；投資型客戶明顯增多；省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域和鄭東新區(qū)CBD逐漸形成主要商務(wù)辦公區(qū)域?qū)I(yè)寫字樓開始吸引實(shí)力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平；2008

3、年后發(fā)展階段裕鴻國際、曼哈頓廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世綜合性、多功能、復(fù)合型形式的項(xiàng)目為主，專業(yè)開發(fā)水平進(jìn)一步提升，企業(yè)總部向標(biāo)桿項(xiàng)目的聚集效應(yīng)進(jìn)一步明顯；鄭東新區(qū)CBD迅速崛起；鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認(rèn)識到位，鑒別能力較強(qiáng)；寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路-農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū)CBD兩大主流辦公區(qū)域；寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務(wù)水平仍處于相對滯后的階段；2011年至今寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣

4、場、建正東方中心等鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū)CBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地區(qū)劃板塊特征金水區(qū)經(jīng)三-農(nóng)業(yè)路得益于省直機(jī)關(guān)聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚、品質(zhì)尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。代表項(xiàng)目：鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心金水東依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機(jī)構(gòu)集中，戶型較大、品質(zhì)尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。代表項(xiàng)目：升龍環(huán)球廣場、

5、曼哈頓金融中心；鄭東新區(qū)CBD規(guī)劃推動快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標(biāo)桿區(qū)域，中高端云集，租售價領(lǐng)軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。代表項(xiàng)目：千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈新站規(guī)劃引導(dǎo)的商務(wù)辦公集聚區(qū)，品質(zhì)好，商務(wù)配套尚不健全，大面積為主，銷售價格高，國內(nèi)外大中型企業(yè)為主。代表項(xiàng)目：匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等管城區(qū)紫荊與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項(xiàng)目為主。代表項(xiàng)目：興達(dá)國貿(mào)、裕鴻國際、金成國貿(mào)

6、中原區(qū)碧沙區(qū)域行政商務(wù)功能減弱，存量不大，未來供應(yīng)主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。代表項(xiàng)目：中原萬達(dá)廣場，西園國際廣場二七區(qū)運(yùn)河規(guī)劃引導(dǎo)的商貿(mào)物流辦公區(qū)域，依托舊改項(xiàng)目，檔次多元、產(chǎn)品豐富。代表項(xiàng)目：航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二七運(yùn)河規(guī)劃項(xiàng)目紫荊板塊副CBD板塊二七新城板塊經(jīng)三板塊鄭州寫字樓市場格局金水東板塊高鐵站站板塊成熟板塊規(guī)劃板塊碧沙板塊龍子湖板塊鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：鄭州整個甲A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制，目前甲A寫字樓項(xiàng)目較少且不集

7、中，主要集中在鄭東新區(qū)CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊。鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭州寫字樓投放35726套，投放量為5666487㎡，成交28415套，成交面積為3977745㎡；2013年1-7月份成交均價為11115元／㎡；剩余庫存7311套，存量為1688742㎡，按照2013年前七個月的月均去化量來算，需要去化13個月的時間。鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放39649套，投放量3790563㎡，成交215904套，成交面積為2143750㎡

8、；2013年1-7月份成交均價為12240元／㎡；剩余庫存3745套，存量為1646813㎡，按照2013年前七個月的去化量來算，需要去化30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。鄭州寫字樓發(fā)展歷程房地產(chǎn)市場回暖，寫字樓價格上漲鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購，投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場、綠地中心、