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1、凱利國際中心溝通稿一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項目問題研判及下一步推售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項目問題研判及下一步推售策略目錄寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項目迅速增加，已形成較為集中的商務辦公區(qū)域起步階段萌芽階段1997年前2000年前2004年前探索階段2008年前發(fā)展階段理惠商務、亞達大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈經緯大廈、未來大廈、裕達國貿、金博大商務中心、安華大廈融豐花苑、江山智能大廈、日月星城
2、、綠洲花園信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀峰、鑫苑?金融廣場、楷林大廈階段時期代表項目特征規(guī)模小，設備簡陋、戶型單一；租賃為主，無收費標準，價格混亂；物業(yè)管理水平低下以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網絡等現(xiàn)代化設計；經營方式以租賃為主；建筑結構可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。SOHO類的商住樓陸續(xù)供應；戶型、配套更加科學、齊全；投資型客戶明顯增多；省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域和鄭東新區(qū)CBD逐漸形成主要商務辦公區(qū)域專業(yè)寫字樓開始吸引實力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平；2008
3、年后發(fā)展階段裕鴻國際、曼哈頓廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世綜合性、多功能、復合型形式的項目為主，專業(yè)開發(fā)水平進一步提升，企業(yè)總部向標桿項目的聚集效應進一步明顯；鄭東新區(qū)CBD迅速崛起；鄭州寫字樓市場經歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認識到位，鑒別能力較強；寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經三路-農業(yè)路）、鄭東新區(qū)CBD兩大主流辦公區(qū)域；寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務水平仍處于相對滯后的階段；2011年至今寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣
4、場、建正東方中心等鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：老商務區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經規(guī)劃引導形成新的龍頭集聚區(qū)CBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產生龍子湖、副CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地區(qū)劃板塊特征金水區(qū)經三-農業(yè)路得益于省直機關聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務氛圍濃厚、品質尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。代表項目：鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心金水東依托大型綜合體，交通便利、商務配套完善、機構集中，戶型較大、品質尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。代表項目：升龍環(huán)球廣場、
5、曼哈頓金融中心；鄭東新區(qū)CBD規(guī)劃推動快速崛起的中央商務區(qū)，當前最熱門的標桿區(qū)域，中高端云集，租售價領軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內外知名企業(yè)總部和辦事處。代表項目：千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈新站規(guī)劃引導的商務辦公集聚區(qū)，品質好，商務配套尚不健全，大面積為主，銷售價格高，國內外大中型企業(yè)為主。代表項目：匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等管城區(qū)紫荊與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設施較落后，小面積產品為主，多小型企業(yè)，未來供應以舊改項目為主。代表項目：興達國貿、裕鴻國際、金成國貿
6、中原區(qū)碧沙區(qū)域行政商務功能減弱，存量不大，未來供應主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產品為主，多中小型企業(yè)。代表項目：中原萬達廣場，西園國際廣場二七區(qū)運河規(guī)劃引導的商貿物流辦公區(qū)域，依托舊改項目，檔次多元、產品豐富。代表項目：航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二七運河規(guī)劃項目紫荊板塊副CBD板塊二七新城板塊經三板塊鄭州寫字樓市場格局金水東板塊高鐵站站板塊成熟板塊規(guī)劃板塊碧沙板塊龍子湖板塊鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：鄭州整個甲A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制，目前甲A寫字樓項目較少且不集
7、中，主要集中在鄭東新區(qū)CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊。鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭州寫字樓投放35726套，投放量為5666487㎡，成交28415套，成交面積為3977745㎡；2013年1-7月份成交均價為11115元／㎡；剩余庫存7311套，存量為1688742㎡，按照2013年前七個月的月均去化量來算，需要去化13個月的時間。鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放39649套，投放量3790563㎡，成交215904套，成交面積為2143750㎡
8、；2013年1-7月份成交均價為12240元／㎡；剩余庫存3745套，存量為1646813㎡，按照2013年前七個月的去化量來算，需要去化30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴重供大于求。鄭州寫字樓發(fā)展歷程房地產市場回暖，寫字樓價格上漲鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購，投資客戶轉向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場、綠地中心、
