星河商業(yè)初期定位推廣方案.doc

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1、刖目現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，電商平臺(tái)的迅速發(fā)展，迫使實(shí)體商業(yè)的消費(fèi)需求與方式發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。而實(shí)體商業(yè)與電商最大的差別在于價(jià)格和體驗(yàn)，實(shí)體商業(yè)的情景體驗(yàn)、全天候運(yùn)營(yíng)模式以及慢消費(fèi)理念是電商無法取代的重要元素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近5年廣州的商業(yè)體情景業(yè)態(tài)的占比由原來的18%上升至如今的50%,這是消費(fèi)者的需要,更是市場(chǎng)的需要。在一個(gè)商業(yè)高成熟度的一線城市，新一代的實(shí)體商業(yè)應(yīng)朝著場(chǎng)景體驗(yàn)式方向發(fā)展，讓消費(fèi)者在很放松的環(huán)境中消費(fèi)與體驗(yàn)。清遠(yuǎn)作為四線城市，商業(yè)發(fā)展也是在摸索中前進(jìn)，城市商圈不斷改造升級(jí),體驗(yàn)式發(fā)展成了實(shí)體商業(yè)的主流方向，面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng)

2、,如何定位，如何運(yùn)營(yíng)，如何在市場(chǎng)上脫穎而出，如何提升商業(yè)價(jià)值，成為中小型商業(yè)體面最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)！2■項(xiàng)目分析3.項(xiàng)目定位建議4■項(xiàng)目推廣建議K清城區(qū)商業(yè)格局新城商圈：新城商圈：以贏之城為核心，輻射周邊主要街道，以小區(qū)商業(yè)街鋪為主。以錦繡清城（大潤(rùn)發(fā)），城市廣場(chǎng)、北門街等組成，占據(jù)城區(qū)主區(qū)商業(yè)地位。義烏商貿(mào)城、美吉特華南裝飾城大型專業(yè)批發(fā)填補(bǔ)市場(chǎng)的空白，打造粵北小商品專業(yè)商城以及專業(yè)建材家居集散地。舊城板塊商:以錦繡清城（大潤(rùn)發(fā)），城市廣場(chǎng)、北門街等組成，占據(jù)城區(qū)主區(qū)商業(yè)地位。匯博美居廣場(chǎng)、傾城摩爾廣場(chǎng)、松崗市場(chǎng)、名都國(guó)際商業(yè)中心等集結(jié)在周圍，商圈成熟，但商

3、業(yè)氛圍還有待培育。東城板塊商:東城板塊將以樵順商業(yè)廣場(chǎng)，時(shí)代廣場(chǎng)為支點(diǎn)，以東城核心商住區(qū)構(gòu)筑新的商業(yè)集中地。因東城板塊起步較遲,目前由于入駐較低，商業(yè)發(fā)展較差，整體商業(yè)氛圍還沒有形成，未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。飛來湖商:萬達(dá)廣場(chǎng)大型綜合購(gòu)物中心、商業(yè)街，大品牌效應(yīng)，輻射清遠(yuǎn)這個(gè)商業(yè)圈，消費(fèi)客群穩(wěn)定并不斷提升。2.清新區(qū)商業(yè)美林商圈：清新區(qū)目前僅有的自營(yíng)商業(yè)體系,規(guī)模一般,中低檔品牌入駐,消費(fèi)力較為平和，具有稀缺價(jià)值，占據(jù)區(qū)域性消費(fèi)，有巨大的商業(yè)價(jià)值提升空間。二項(xiàng)目分析位置：位于清新區(qū)筆架路清新區(qū)核心地段緊鄰美林廣場(chǎng)筆架山腳下飛來湖旁規(guī)模:10-11#三層商業(yè)193

4、40方、12#三層商業(yè)9270方共28610方交通：周邊許廣高速、汕湛高速、廣清高速、廣樂高速交通四通八達(dá)形態(tài)：裙樓+獨(dú)立商業(yè)2.Swot分析s優(yōu)勢(shì)新城商圈核心位置地段優(yōu)勢(shì)明顯交通便利W劣勢(shì)規(guī)模小周邊消費(fèi)人群及消費(fèi)力不足。機(jī)會(huì)清新區(qū)商業(yè)稀缺市場(chǎng)增值潛力大t威脅傳統(tǒng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻3.競(jìng)爭(zhēng)分析形態(tài)：購(gòu)物中心+裙樓商業(yè)形態(tài)：購(gòu)物中心+商業(yè)街形態(tài)：裙樓商業(yè)形態(tài)：裙樓商業(yè)形態(tài)：裙樓商業(yè)美林廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)模:10w方萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)模:13w方中恒商業(yè)商業(yè)規(guī)模：2.7w方合創(chuàng)新城商業(yè)規(guī)模：陽(yáng)光新城商業(yè)規(guī)模：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析:美林廣場(chǎng)建筑面積達(dá)10多萬平方米，集購(gòu)物、休閑、娛樂

5、、餐飲、商務(wù)、酒店為一體一站式全體驗(yàn)綜合商業(yè)廣場(chǎng),開業(yè)后將成為清新區(qū)最大的城市綜合體，形成新的城市商圈。+0萬平方米.?一站式"全體卷煤合體人性化消費(fèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)U金業(yè)態(tài)組合典"廣昭入砒送萬拓哲大滋庶夏當(dāng)旁、躍CIK1V.朝後社“上主莎苴昱燼阮、風(fēng)1貝負(fù)、代矽樂楓金臺(tái)?啦力範(fàn)金霑_54工全處絨洽廣E五星ft雋大豈/忘廣建建筑面積約8萬方，規(guī)劃建設(shè)住宅式公寓、商業(yè)、綜合市場(chǎng)等,集居住.辦公.美氤購(gòu)物.娛樂于r潮文化生活show場(chǎng),打造清遠(yuǎn)逛街首選的商業(yè)中心；從當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，還鮮有開發(fā)商意識(shí)到商業(yè)的特色包裝和主題定位。導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)干篇一律，沒有

6、特色,主體不夠鮮明的現(xiàn)象。我們可以從已下幾點(diǎn)來加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的特色性關(guān)注：1、社區(qū)商業(yè)的特色注重表現(xiàn)它的文化性和主題性。2、社區(qū)商業(yè)特色設(shè)計(jì)要考慮項(xiàng)目所在區(qū)域當(dāng)?shù)厣虡I(yè)特色和文化特點(diǎn)。3、商業(yè)特色的營(yíng)造體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅開發(fā)理念保持一致。4、社區(qū)商業(yè)特定性定位需要充分考慮消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。我們的問題：本案商業(yè)較周邊商業(yè)并無突出優(yōu)勢(shì)，規(guī)模小，形態(tài)單，雖可共享美林現(xiàn)有商業(yè)氣氛，但也是依附作用,美林雖以形成商圈但也是因?yàn)闆]有出彩亮點(diǎn)，表現(xiàn)不溫不火，并且商業(yè)與本項(xiàng)目相互之間產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。我們的設(shè)想1:傳統(tǒng)商業(yè)定位在不得不產(chǎn)生業(yè)態(tài)沖突的情況下z需更加精準(zhǔn)

7、到位的業(yè)態(tài)定位。差異化：主題餐廳、主題酒店、特色酒吧ktv、海鮮城等定制化：珠寶定制、服飾定制、旅游定制、健身美容定制、餐飲定制等體驗(yàn)式：民俗民宿體驗(yàn)館、DIY手工制品、DIY自助美食等緊鄰美林廣場(chǎng)底商形成街道格局,會(huì)給我們帶來什么？這條路叫什么?我們的設(shè)想2:借勢(shì)合作聯(lián)營(yíng)借勢(shì)：借助美林廣場(chǎng)現(xiàn)有的商業(yè)氣氛，提升本案商業(yè)價(jià)值合作:本案底商與美林廣場(chǎng)底商形成商街，如能合作，消除競(jìng)爭(zhēng)，形成近13w方巨型綜合商業(yè)聯(lián)合體，占盡天時(shí)地利。聯(lián)營(yíng):聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)籌管理，優(yōu)劣互補(bǔ)，形態(tài)多元，消費(fèi)聚合力，城市影響力自然大大提升，牢固矗立清新區(qū)商圈高端地位，通過聯(lián)營(yíng)拉動(dòng)商業(yè)價(jià)值的

8、不斷提升。三■項(xiàng)目定位建議X現(xiàn)存在的問題：規(guī)模小競(jìng)爭(zhēng)大，同質(zhì)化必是