“新國八條”政策解讀.ppt

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1、泡沫阻擊戰(zhàn)：冷卻蔓延的狂躁“新國八條”政策影響分析2011.02.12出品：思源經(jīng)紀(jì)華南公司政策事件：“三輪調(diào)控”啟動(dòng)阻擊資產(chǎn)泡沫擴(kuò)大化數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，思源經(jīng)紀(jì)1月26日“新國八條”出臺(tái)1月28日，上海、重慶同時(shí)試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅通脹及人民幣升值壓力依然較大，“十二五”開局各項(xiàng)利好偏多、偏強(qiáng)，去年底今年初“恐慌性”購房再現(xiàn)，市場情緒狂躁，主流城市房價(jià)出現(xiàn)上沖動(dòng)能。在此背景下，“第三輪調(diào)控政策”緊急出臺(tái)，阻擊資產(chǎn)泡沫的第三次戰(zhàn)役打響?！靶聡藯l”關(guān)鍵內(nèi)容產(chǎn)品（一）（三）（四）（二）落實(shí)地方政府責(zé)任地方政府要合理確定年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，于一季度公布加大

2、保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面完善稅收政策，加強(qiáng)稅收征管個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征營業(yè)稅強(qiáng)化差別化住房信貸政二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍產(chǎn)品（五）（七）（八）（六）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理今年商品住房用地供應(yīng)不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣“限房價(jià)、競地價(jià)”供地方式合理引導(dǎo)住房需求擴(kuò)大限購令城市范圍，覆蓋眾多一、二線城市，并全面推行深圳版限購措施落實(shí)約談問責(zé)機(jī)制對未落實(shí)執(zhí)行相關(guān)政策和未能完成樓市調(diào)控任務(wù)和目標(biāo)的各級政府相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引

3、導(dǎo)對各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)“新國八條”對深圳樓市的影響年度房價(jià)控制目標(biāo)增強(qiáng)市場信心開發(fā)商承受壓力（一）設(shè)定房價(jià)控制目標(biāo)，或?qū)⒃鰪?qiáng)市場信心，但政府可能干預(yù)開發(fā)商定價(jià)，需加以關(guān)注深圳房價(jià)收入比已經(jīng)嚴(yán)重偏離正常值，估計(jì)不會(huì)作為控制指標(biāo)，政府有可能設(shè)定房價(jià)漲幅控制目標(biāo)，其目標(biāo)極可能是小漲，或一個(gè)小幅波動(dòng)的區(qū)間行政干預(yù)給到市場一種政府許可的穩(wěn)定的、向上的預(yù)期由于時(shí)間很緊，政府可能對商品房定價(jià)、商品房銷售直接進(jìn)行行政干預(yù)漲價(jià)行為將受到抑制，待售豪宅或受到暫時(shí)管控可能的控制手法在預(yù)售環(huán)節(jié)及價(jià)格備案環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，如

4、設(shè)定某個(gè)價(jià)格門檻，作為取得預(yù)售許可的條件，超過這個(gè)價(jià)格的項(xiàng)目要么自己降價(jià)，要么延后銷售；項(xiàng)目銷售后，價(jià)格的調(diào)整必需申報(bào)，并獲得批準(zhǔn)。（二）加大保障房建設(shè)，將擠壓商品住宅供應(yīng)量，新增商品住宅將維持緊缺狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）征求意見稿，思源經(jīng)紀(jì)14萬套24萬套保障房“十二五”增加71%，占住房比例提高到44%30萬套55萬套商品住宅“十二五”減少45%，平均每年6萬套按規(guī)劃，未來五年新增商品住房供應(yīng)面積平均每年540萬平方米從實(shí)際情況看，2011年可能形成的供應(yīng)僅在400萬平方米左右（三）5年內(nèi)交易，全額征營業(yè)稅，短時(shí)對需求（包

5、括投資和自?。┯薪禍刈饔?，但經(jīng)歷一段適應(yīng)期后將被消化；按評估價(jià)征稅可能于近期推出，對二手樓市場將造成較大的沖擊，但有利于一手樓；整體上對投資客的影響主要在于心理上，對剛需則在二手樓購買力上有削弱利好推動(dòng)入市交易觀望猶豫原值：5.5%交易成本增加，收益減少城市規(guī)劃建設(shè)等利好，預(yù)期向上5.5%稅率遠(yuǎn)低于預(yù)期收益全額征營業(yè)稅（陰陽合同）評估價(jià)征稅破除陰陽合同，避稅空間大幅減少營業(yè)稅評估價(jià)：5.5%個(gè)人所得稅差額：20%或評估價(jià)：1.5%增加接近成交價(jià)7%的交易成本二手房買賣雙方需“再平衡”的時(shí)間二手房客戶轉(zhuǎn)向購買一手房（四）二套房首付提高一成，不會(huì)造成購買力的實(shí)

6、質(zhì)削弱，反而減少了由于利率提高造成的月供壓力，使得客戶更能承受市場的波動(dòng)，以及增加持有物業(yè)的信心以深圳房價(jià)中間值160萬元測算首付5成首付6成（2月9日基準(zhǔn)利率1.1倍）80萬元96萬元30年月供30年月供5463元4370元增加16萬元減少1093元新國五條新國八條能支付5成首付的多為實(shí)力型客戶，增加一成首付造成的壓力不會(huì)過大月供款減少2成，加上租金的上漲，將使客戶持有物業(yè)的信心增強(qiáng)（五）保證新增土地供應(yīng)和“兩限”供地的規(guī)定，對深圳市場影響不大；未來政府會(huì)否對城市更新項(xiàng)目進(jìn)行“限價(jià)”更值得關(guān)注未來土地供應(yīng)將以城市更新為主，如政府大規(guī)模對其限價(jià)，則影響非常

7、大，預(yù)計(jì)政府不會(huì)輕易實(shí)行。2005年以來深圳房地產(chǎn)用地供應(yīng)量急劇減少，增量土地形成的住房供應(yīng)在市場中的比例較小，“兩限”供地不會(huì)沖擊市場；而由于土地稀缺，深圳增加土地供應(yīng)的量也將非常有限。數(shù)據(jù)來源：深圳國土局，思源經(jīng)紀(jì)深圳房地產(chǎn)用地歷年供應(yīng)量及成交量30%70%注：深圳城市更新項(xiàng)目可以不進(jìn)行招拍掛（六）此次全面推行的限購令，與深圳版一致，對深圳市場沒有影響；東莞、惠州會(huì)否執(zhí)行限購令更值得關(guān)注，如果執(zhí)行，那么深圳投資客將回流深圳市場首付成數(shù)執(zhí)行利率（基準(zhǔn)利率的倍數(shù)）首套房（90平以下）30%實(shí)際7折極少，多為85折首套房（90平以上）30%深戶二套房50%1

8、.1倍非深戶有社保二套無社保首套限購，不予登記和備案深戶多套“新國