2014年濟(jì)南御景城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案.ppt

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1、濟(jì)南御景城項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案（2014年）2014年1月6日市場(chǎng)簡(jiǎn)述2009-2013年濟(jì)南土地成交分析2013年濟(jì)南土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交235幅，成交量達(dá)1126萬(wàn)平方米，達(dá)到近幾年的峰值，環(huán)比增加80.73%，預(yù)計(jì)建筑面積2160萬(wàn)平方米，環(huán)比增加30%。2013年歷下區(qū)、槐蔭區(qū)表現(xiàn)突出，占全市土地成交量的28.8%。其中槐蔭區(qū)西客站板塊成交54宗經(jīng)營(yíng)性用地，成交面積為285.41萬(wàn)平方米，占全市成交量的25.36%。2013年濟(jì)南土地成交區(qū)域分析土地市場(chǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源克爾瑞系統(tǒng)）排名宗地名稱受讓方宗地面積(萬(wàn)㎡)樓板價(jià)（元/㎡）每畝地價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交總價(jià)（億元）1原省體育訓(xùn)練中心A地塊（

2、2012-G011）濟(jì)南恒大翡翠華庭置業(yè)有限公司10.4450090013.992歷下區(qū)姚家鎮(zhèn)下井村地塊（2012-G023）山東惠喜德置業(yè)發(fā)展有限公司0.137052910.023槐蔭區(qū)經(jīng)七路以南，緯七路以西地塊（2012-G003）濟(jì)南舊城開發(fā)投資集團(tuán)有限公司1.235694400.004歷城區(qū)桑園路以南、電建路以西（2012-G103）南海置富發(fā)展有限公司18.1343059516.105歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東（2012-G114）濟(jì)南萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19.1330155010.806歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路以西（三角峪地塊）(2012-G016)濟(jì)南城市建設(shè)投資有限公司

3、19.231502106.047歷下區(qū)姚家鎮(zhèn)下井村地塊（2012-G022）山東惠喜德置業(yè)發(fā)展有限公司0.130853600.078歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東地塊(2012-G070)山東保利嘉園置業(yè)有限公司11.2299171812.109歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路以西（西蔣峪D地塊）(2012-G015)濟(jì)南城市建設(shè)投資有限公司14.229592174.6310興隆片區(qū)二環(huán)南路北側(cè)B-1地塊（2012-G025）華潤(rùn)置業(yè)（山東）發(fā)展有限公司15.228792305.252012年土地成交樓板價(jià)TOP10數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞市場(chǎng)簡(jiǎn)述土地市場(chǎng)2012年土地成交樓板價(jià)TOP10（數(shù)據(jù)來(lái)源克爾瑞系

4、統(tǒng)）拿地企業(yè)拿地幅數(shù)拿地面積（萬(wàn)㎡）拿地金額（億元）規(guī)劃項(xiàng)目城建集團(tuán)9129.650——西城投資28110.470.1——恒大地產(chǎn)742.736.9恒大雅苑/恒大雙子塔/恒大帝景華潤(rùn)地產(chǎn)230.211華潤(rùn)中央公園金科地產(chǎn)62718.6金科世界城上海永隆624.29.9——萬(wàn)科地產(chǎn)119.115.8——綠地地產(chǎn)713.28.7綠地中央廣場(chǎng)保利地產(chǎn)213.214.2保利中心/保利城（待定）南益地產(chǎn)418.416.3——合計(jì)72428251.1——2012年土地市場(chǎng)品牌房企用地表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞市場(chǎng)簡(jiǎn)述土地市場(chǎng)2012年國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)以及濟(jì)南政府投融資平臺(tái)成功拿地72幅，土地面積428萬(wàn)平方

5、米，占全市成交總量的69%。2012年土地市場(chǎng)品牌房企用地表現(xiàn)（數(shù)據(jù)來(lái)源克爾瑞系統(tǒng)）2013年濟(jì)南市普通住宅供求圖2013年濟(jì)南市普通住宅供應(yīng)量和成交量在五六月份波動(dòng)較大，主要是受國(guó)家政策的影響，后續(xù)供求關(guān)系比較穩(wěn)定。本年度普通住宅供應(yīng)量和成交量為798萬(wàn)平方米、672萬(wàn)平米方米，供求關(guān)系穩(wěn)定，供求比為1.8。2013年濟(jì)南市普通住宅成交均價(jià)圖2013年普通住宅成交價(jià)格在震蕩中緩慢上行，總體走勢(shì)較為平穩(wěn)。雖然成交價(jià)格月度走勢(shì)小有波動(dòng)，但波幅不大，一直維持在7%以內(nèi)。市場(chǎng)簡(jiǎn)述房產(chǎn)市場(chǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞系統(tǒng)）2013年普通住宅各面積段供應(yīng)圖2013年普通住宅各面積段成交圖本年度偏改善戶型得到市場(chǎng)的

6、積極消化，120-144平方米面積段為市場(chǎng)絕對(duì)成交主力。全年成交面積為186.38萬(wàn)平方米，占全市成交量的27.75%。其次90-100、100-120㎡面積段戶型去化良好，占全年成交面積的18.82%和19.68%。2013年普通住宅供應(yīng)面積段趨勢(shì)呈“M”形，90-100平方米和120-144平方米面積段供應(yīng)量領(lǐng)先市場(chǎng)簡(jiǎn)述房產(chǎn)市場(chǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源克爾瑞系統(tǒng)）濟(jì)南市普通住宅成交單價(jià)段走勢(shì)與總價(jià)段走勢(shì)基本一致，呈倒“V”字形，6000-8000元/平方米單價(jià)段成交量居高不下，達(dá)252.69萬(wàn)平方米，占全市成交量的38.14%。該類項(xiàng)目多分布于城市近郊，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，備受眾多剛需青睞，2013年濟(jì)南市

7、普通住宅成交總價(jià)段圖2013年濟(jì)南市普通住宅成交單價(jià)段圖普通住宅成交總價(jià)段中50-80萬(wàn)元總價(jià)段的產(chǎn)品成交量最大。目前市場(chǎng)上主力在售項(xiàng)目多分布于城市近郊，價(jià)格相對(duì)偏低市場(chǎng)簡(jiǎn)述房產(chǎn)市場(chǎng)（數(shù)據(jù)來(lái)源克而瑞系統(tǒng)）2012年成交的住宅用地未來(lái)將大量轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，加劇樓市去化壓力。2012年成交住宅用地365萬(wàn)平方米，平均容積率為2.9，預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)1058萬(wàn)平方米，未來(lái)2-3年內(nèi)或?qū)⑥D(zhuǎn)化為大量項(xiàng)目襲向市場(chǎng)，屆時(shí)將加