各類型物業(yè)管理的內(nèi)容

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1、各類型物業(yè)管理的內(nèi)容（一）物業(yè)管理的類型物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。一般可以按物業(yè)的類別、物業(yè)的性質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)分類。按物業(yè)的類別分類。物業(yè)的類別按其使用特征可以分為：住宅、工廠、寫(xiě)字樓、綜合商貿(mào)樓、別墅等形式。相應(yīng)的物業(yè)管理可以據(jù)此劃分為：住宅（區(qū)）物業(yè)管理、、工廠（區(qū)）物業(yè)管理、寫(xiě)字樓物業(yè)管理、商貿(mào)樓（城）物業(yè)管理等形式。同時(shí)針對(duì)不同的物業(yè)管理，物業(yè)管理的內(nèi)容和重點(diǎn)亦有所不同，如工廠（區(qū)）的管理側(cè)重于確保水、電供應(yīng)和區(qū)內(nèi)道路的暢通，寫(xiě)字樓宇的管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。按物業(yè)的性質(zhì)劃分。根

2、據(jù)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，物業(yè)可以分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)，因而物業(yè)管理亦可劃分為收益性物業(yè)管理和非收益性物業(yè)管理。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)營(yíng)性房屋，它通過(guò)房屋的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如酒店、寫(xiě)字樓、商貿(mào)樓、出租住宅公寓等。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營(yíng)輔助設(shè)施或消費(fèi)品而使用的房屋。如企業(yè)經(jīng)營(yíng)所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉(cāng)庫(kù)設(shè)施以及住宅等等。對(duì)于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù)，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境。對(duì)于收益性物業(yè)，物業(yè)管

3、理的內(nèi)容除了管理與服務(wù)外，更為重要的是代理業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，寓管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為分體，其目的是保證業(yè)主能夠取得最好的經(jīng)營(yíng)效益，并使物業(yè)能夠保值、增值。應(yīng)當(dāng)注意的是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對(duì)的。有時(shí)非收益性物業(yè)，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略計(jì)劃中的一部分，亦會(huì)出現(xiàn)購(gòu)置、租賃、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。這里的劃分，是根據(jù)對(duì)物業(yè)的整體觀察及其大的使用方向而確定的。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理是一種綜合性、全方位的管理和服務(wù)，其具體業(yè)務(wù)內(nèi)容跨度大，而且比較瑣碎繁雜。同時(shí)，不同類型、不同檔次的物業(yè)管理的具體內(nèi)容又會(huì)有所

4、差異，因此若想非常全面地總結(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容并非易事。這里，我們根據(jù)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)容，對(duì)其簡(jiǎn)單地進(jìn)行歸納。1．管理方面的內(nèi)容：（1）物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)與管理；（2）公共設(shè)施及設(shè)備的運(yùn)行管理。”（3）物業(yè)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍及業(yè)主、使用者管理；（4）綠化環(huán)衛(wèi)管理；（5）車輛、道路、停車等方面的管理；（6）房屋租賃管理；（7）物業(yè)裝修管理。2．服務(wù)方面的內(nèi)容：（l）房屋及附屬設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；（2）治安保衛(wèi)及消防；（3）清掃保潔；（4）委托性服務(wù)。3．經(jīng)營(yíng)方面的內(nèi)容：（1）物業(yè)租賃、銷售及購(gòu)置；（2）場(chǎng)區(qū)停車場(chǎng)、空地廣告

5、及招牌的經(jīng)營(yíng)；（3）場(chǎng)區(qū)康樂(lè)及其相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)；（4）其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。上述三方面的內(nèi)容，在實(shí)踐中是相宜融合三位一體的。一般還可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及特點(diǎn)，在內(nèi)容上做適當(dāng)?shù)脑鰷p。住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成??住宅小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)用由九個(gè)部分構(gòu)成：??(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；??(2)房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行維修(小修)及保養(yǎng)費(fèi)；??(3)綠化管理費(fèi)；??(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);??(5)保安費(fèi)；??(6)辦公費(fèi)：??(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；??(8)法定稅費(fèi)；??(9

6、)合理利潤(rùn)?關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要根據(jù)具體服務(wù)項(xiàng)目的不同而有所差異。一般而言，上述服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大都由政府定價(jià)，當(dāng)然不一定是逐項(xiàng)定價(jià)，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、深度向政府物價(jià)部門(mén)提出物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取管理費(fèi)。總的來(lái)說(shuō)，考查物業(yè)管理費(fèi)主要應(yīng)從物業(yè)管理部門(mén)所提供服務(wù)的范圍、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和深度等方面來(lái)考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費(fèi)中不包含電梯費(fèi)。?另外，需要說(shuō)明的是，上述物業(yè)

7、管理的內(nèi)容及項(xiàng)目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù)，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包含在內(nèi)。當(dāng)然，業(yè)主若需要個(gè)別的專項(xiàng)服務(wù)，可與物業(yè)管理部門(mén)聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定　　一、車輛的管理　　1、在摩托車、自行車停車場(chǎng)存放車輛的業(yè)主，必須遵守本規(guī)定，服從車管員的管理?！　?、需停放在小區(qū)內(nèi)的自行車、摩托車，應(yīng)存放在指定的地點(diǎn)，不得在小區(qū)內(nèi)隨便亂放。　　3、凡在收費(fèi)停車場(chǎng)停放的自行車（指本小區(qū)業(yè)主的車輛），必須辦理手續(xù)和按規(guī)定交納停放費(fèi)。

8、　　4、凡在收費(fèi)停車場(chǎng)保管的摩托車必須購(gòu)買(mǎi)車輛綜合保險(xiǎn)?！　?、當(dāng)車輛進(jìn)入保管范圍時(shí)，車主應(yīng)向車管員領(lǐng)取存車牌號(hào)；當(dāng)車輛離開(kāi)時(shí)，必須將存車牌交還車管員，沒(méi)有交還或存牌號(hào)與車上號(hào)碼不符時(shí)，該車不得離開(kāi)保管范圍，違者車管員有權(quán)扣留該車或扭送派出所處理。　　6、無(wú)執(zhí)照的自行車丟失時(shí)，管理處不負(fù)責(zé)賠償?！　?、車管員要認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時(shí)整理?！　《⒌孛嫱＼噲?chǎng)管理規(guī)定　　1