試析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中

《試析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、試析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾及解決經(jīng)過(guò)10多年的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)名副其實(shí)地成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。10多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)年投資額和房屋竣工面積翻了兩番多，在擴(kuò)大內(nèi)需，防止通貨膨脹，改善人民的居住和生活條件，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及擴(kuò)大就業(yè)面等方面都做出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)直接為人們提供住宅等基本產(chǎn)品，是與人民生活息息相關(guān)、聯(lián)系密切的一個(gè)行業(yè)，居住是人類生活最基本的一項(xiàng)內(nèi)容，“安居方能樂(lè)業(yè)”，解決了住房問(wèn)題，消除后顧之憂，人們才能安心工作、生活，可以說(shuō),一國(guó)百姓的安居將對(duì)社會(huì)的安定、經(jīng)濟(jì)

2、的長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定起到巨大的保障作用。但近期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不斷產(chǎn)生的矛盾和糾紛暴露出房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展中的不平衡、不協(xié)調(diào)、不完善，并引發(fā)了一系列令人深思的問(wèn)題。本文中針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)注最多的糾紛問(wèn)題，分析他們的產(chǎn)生根由，以探討其解決之道。一、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾表現(xiàn)1、住宅質(zhì)量問(wèn)題遲遲得不到解決。屋質(zhì)量問(wèn)題，從有商品房的那天開(kāi)始，好像就有了。而隨著住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，城市商品房質(zhì)量問(wèn)題逐漸成為消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)之一，商品房質(zhì)量糾紛也是每年不斷增加，進(jìn)而演變成一種敵我矛盾，將開(kāi)發(fā)商

3、與購(gòu)房人之間增加了一道鴻溝。根據(jù)佛山市消費(fèi)者委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，去年全年就佛山市關(guān)于房屋質(zhì)量方面投訴有203件，投訴總量?jī)H次于手機(jī)、電信，說(shuō)明房屋方面的投訴是老大難問(wèn)題。如一些小區(qū)存在的住宅質(zhì)量通病主要是：①屋面滲漏；②墻體開(kāi)裂；③墻面滲漏；④塑鋼窗滲漏；⑤塑鋼門窗問(wèn)題；⑥室內(nèi)頂面裂縫；⑦底層地面潮濕；⑧底層花園地面下沉；⑨煙、風(fēng)道失效；⑩室內(nèi)外排水問(wèn)題等。從這些情況看，雖然經(jīng)業(yè)主交涉存在的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司也承諾解決問(wèn)題（有些是書面承諾），但就是拖延的時(shí)間很長(zhǎng)，直到矛盾激化，開(kāi)發(fā)商才被迫采取措施，被動(dòng)解

4、決問(wèn)題。樓市不斷上演著各種斗爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商喊冤說(shuō)質(zhì)量問(wèn)題是施工單位的事兒，施工單位又冤枉說(shuō)自己也不知道材料不過(guò)關(guān)。當(dāng)然，很多糾紛當(dāng)中，不乏購(gòu)房人的法律知識(shí)缺乏，所以小題大做，對(duì)一般質(zhì)量問(wèn)題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果是輸了官司又賠錢；也不乏脾氣好的，為了息事寧人，圖個(gè)踏實(shí)，結(jié)果委曲求全，草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，壓根就不能居住，白白耽誤了時(shí)間。眾所周知，沒(méi)有百分之百安全沒(méi)問(wèn)題的房子，或多或少有些問(wèn)題總是難免的。這些很多消費(fèi)者也可以理解。但能夠避免總歸要避免。另外，《物管條例》規(guī)定,物業(yè)

5、管理企業(yè)在接管物業(yè)時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向其移交竣工驗(yàn)收資料及相關(guān)材料,但由于有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商自行組建的,所以,開(kāi)發(fā)商便越過(guò)這一環(huán)節(jié),將建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題、隱患轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè),而物業(yè)管理企業(yè)由于其經(jīng)費(fèi)首先源于開(kāi)發(fā)商,因而也不得不聽(tīng)從其安排。于是,在遇到小業(yè)主投訴房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí),假如開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)任，造成問(wèn)題久拖不決,業(yè)主就只能認(rèn)定是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任,而往往采取不交物業(yè)管理費(fèi)等措施來(lái)應(yīng)對(duì)，以發(fā)泄不滿,物業(yè)管理企業(yè)缺少經(jīng)費(fèi)則只能少服務(wù)或不服務(wù),如此一來(lái),便會(huì)形成惡性循環(huán),對(duì)小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護(hù)極為不利

6、。2、發(fā)展商承諾的配套設(shè)施未能落實(shí)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未能按售樓書或其它資料的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、檔次設(shè)置并且長(zhǎng)期得不到解決，如原先售房時(shí)承諾配置的會(huì)所改成了酒店等其他用途。開(kāi)發(fā)商明顯濫用營(yíng)銷宣傳的“權(quán)利”5，貪圖眼前的利益，利用夸大宣傳來(lái)吸引顧客，先使他們認(rèn)為企業(yè)可以提供最好的產(chǎn)品，然后簽訂購(gòu)房合同，將消費(fèi)者套牢，至于最后能不能滿足消費(fèi)者的需要?jiǎng)t不在他們關(guān)心范圍之內(nèi)。這部份開(kāi)發(fā)商的欺騙行為違背了相關(guān)法規(guī)，使購(gòu)房者蒙受了一定的物質(zhì)、精神損失。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這種賣方市場(chǎng)局面會(huì)逐漸消失，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日益激

7、烈，“以顧客為中心”也將會(huì)成為房地產(chǎn)商的根本行為法則，而目前少數(shù)房地產(chǎn)商的“吹噓”行為無(wú)疑是在為自己“掘墓”而已。其實(shí)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，“全面質(zhì)量管理”不僅體現(xiàn)在房屋質(zhì)量上，還體現(xiàn)在售樓書傳達(dá)信息的質(zhì)量、其他服務(wù)性活動(dòng)的質(zhì)量上。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一系列政策的出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)意識(shí)到今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越烈，賣方市場(chǎng)也會(huì)逐漸消失，取而代之的是“顧客為中心”的思想，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有足夠的先見(jiàn)之明，自律行為，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，在信守承諾的基礎(chǔ)上，提高服務(wù)水平。3、前期物業(yè)管理不到位。問(wèn)題主

8、要有，一是服務(wù)質(zhì)量。新建小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬企業(yè)，這種狀況導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)責(zé)不明，與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特征被淡化。物業(yè)管理企業(yè)本應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但在前期物業(yè)管理階段，出了問(wèn)題不敢去認(rèn)真解決，怕得罪開(kāi)發(fā)商。出發(fā)點(diǎn)的偏差必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量的下降，引起業(yè)主的反感。另外，有些物業(yè)管理企業(yè)是人員水