深圳cbd的shopping mall運(yùn)營管理思路與建議

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1、深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運(yùn)營管理思路與建議--—華潤萬象城

2、?????由于深圳CBD是整個城市的商務(wù)中心，在國內(nèi)大城市CBD內(nèi)?建設(shè)shopping?mall歷史不長，發(fā)展商大都經(jīng)過前期調(diào)研與分析，根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計方案完成招商，開業(yè)后只是完成了MALL開發(fā)任務(wù)。建成后shopping?mall要經(jīng)過運(yùn)營實踐檢驗，在實踐中初步建立運(yùn)營管理體系框架，如何實現(xiàn)最佳經(jīng)營業(yè)績需要運(yùn)營策劃，只有廣開言路，集思廣益，才能逐步建成最優(yōu)運(yùn)營管理體系。本文旨在拋磚引玉，愿意與管理購物中心的朋友深入研討，如果對購物中心管理人員有所啟發(fā)，也就達(dá)到本人寫作目的。一、?深圳CBD特征

3、與消費(fèi)者分析二、?深圳特區(qū)消費(fèi)文化與價值取向三、?shopping?mall經(jīng)營理念與經(jīng)營戰(zhàn)略１．理念設(shè)計?２.人力資源戰(zhàn)略四、?shopping?mall全年營銷思路五、?shopping?mall的大型推廣活動及執(zhí)行六、?shopping?mall物業(yè)管理體系七、?shopping?mall業(yè)態(tài)調(diào)控引言如果說百貨商店是羚羊，那么超過１２萬平方米的shopping?mall就是大象，根據(jù)作者為MBA學(xué)員講授購物中心管理要求，如果你是大型購物中心的總經(jīng)理或運(yùn)營總監(jiān)，面對CBD購物中心的復(fù)雜業(yè)態(tài)，如

4、何管理好這樣的大型購物中心，如何制定運(yùn)營方案并有效執(zhí)行？?圖1?華潤中心全景一、?深圳CBD特征與消費(fèi)者分析ＣＢＤ，即中央商務(wù)區(qū)（Ｃｅｎｔｒａｌ?。拢酰螅椋睿澹螅蟆。模椋螅簦颍椋悖簦┑目s寫，起源于上世紀(jì)20年代的美國。其最初被定義為“商業(yè)匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公樓和酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)。深圳CBD的發(fā)展經(jīng)歷三個階段，第一階段以國貿(mào)大廈為標(biāo)志的老羅湖是深圳八十年代的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)時國內(nèi)剛剛開放，深圳商業(yè)發(fā)展處于起步階段，大批國

5、內(nèi)游客前來深圳購物。圖2?人民南-深圳八十年代CBD商務(wù)區(qū)進(jìn)入九十年代以后，以地王大廈建成為標(biāo)志，深圳蔡屋圍成為深圳核心商務(wù)區(qū)。從電視媒介上了解深圳，外地人將鄧小平畫像以及地王大廈、發(fā)展銀行大廈、農(nóng)業(yè)銀行等建筑群體形象作為深圳的象征。圖3?深圳蔡屋圍CBD?進(jìn)入２１世紀(jì)之后，深圳CBD以市民中心為標(biāo)志，蓮花山南部成為深圳重點規(guī)劃的CBD，也是正在形成的CBD，蔡屋圍依舊是深圳現(xiàn)實的CBD區(qū)域。圖4深圳中心區(qū)CBD蔡屋圍CBD特征１．?深圳證券交易所是深圳金融心臟，發(fā)展銀行大廈等金融機(jī)構(gòu)云集在蔡屋圍

6、CBD。２．?深圳書城是深圳圖書消費(fèi)中心。３．?深圳大劇院是深圳重要的文化設(shè)施。４．?以地王大廈為標(biāo)志，蔡屋圍CBD是深圳高檔辦公中心。５．?深圳荔枝公園是深圳居民休閑中心之一。６．?華潤萬象城和中信城市廣場是蔡屋圍CBD商業(yè)主要設(shè)施，華潤萬象城具有成為商業(yè)旗艦的潛力。蔡屋圍CBD缺陷在北京與上海的CBD,你不會找到雜亂無章農(nóng)民房。蔡屋圍CBD建筑密集，特別是書城南面和農(nóng)業(yè)銀行后面農(nóng)民房過于密集和雜亂，城市綠地少，這些都是限制蔡屋圍CBD發(fā)展提高的重要缺陷。面臨的挑戰(zhàn)１．?中心區(qū)CBD規(guī)劃起點高，

7、擁有蓮花山公園大片綠地。２．?市政府機(jī)構(gòu)遷移到中心區(qū)，政務(wù)中心轉(zhuǎn)移。３．?農(nóng)民房改造任務(wù)艱巨，高素質(zhì)白領(lǐng)從農(nóng)民房中外遷到高尚住宅區(qū)。４．?以金光華購物廣場開業(yè)為標(biāo)志，人民南商業(yè)圈與華潤萬象城業(yè)態(tài)競爭將不可避免。蔡屋圍CBD人流特征盡管大型購物中心以整個城市居民作為自己的調(diào)查對象，從理論上可以涵蓋高收入人群。但是，從經(jīng)營實踐來看，３公里內(nèi)居民和其它人流是最應(yīng)該重視的消費(fèi)群體。以華潤萬象城三公里半徑分析，深南大道是主要車流，深圳書城是最主要人流聚集中心，書城前與地王大廈天橋公共汽車是最大人流。圖5深圳

8、書城的旺盛人流金領(lǐng)人群的工作場所主要分布在地王大廈、新聞大廈、發(fā)展銀行大廈、深業(yè)中心。普通白領(lǐng)培訓(xùn)中心設(shè)在深圳書城，缺乏適合金領(lǐng)的高級培訓(xùn)中心。二、?深圳特區(qū)居民收入特點與消費(fèi)文化價值取向香港華潤集團(tuán)在籌備深圳華潤中心“萬象城”這個項目時對深圳的消費(fèi)市場做了一次深入的市場調(diào)查，取樣數(shù)據(jù)主要是２００２年數(shù)據(jù)，當(dāng)時的調(diào)查主要是為了論證上馬購物中心。2003年深圳完成社會消費(fèi)品零售總額801.77億元，比上年增長16.3％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額661.35億元，增長20.5％，飲食