【精品文檔】旅游綜合體開發(fā)模式研究

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1、調(diào)研報告【精品文檔】讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革創(chuàng)新的戰(zhàn)略抓手——“旅游綜合體”開發(fā)模式研究（羅紅寶林峰）（一）概念“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體）。而“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”13，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的

2、度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構架，整體服務品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個旅游休閑目的地。（二）特征“旅游綜合體”出現(xiàn)，是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，也決定了其核心特征包

3、括以下五個方面：13?“旅游綜合體”五大特征1、以一定的旅游資源與土地為基礎這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨特吸引力的旅游產(chǎn)品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結構。2、以旅游休閑功能為主導作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構架，融合觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念，當然，在實際開發(fā)中的

4、功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項或幾項功能。3、以土地綜合開發(fā)為手段13旅游綜合體，實際上根本就是以旅游休閑為導向的土地綜合開發(fā)利用的一種手段，其目標是通過綜合開發(fā)，進行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚，以旅游發(fā)展提升土地價值、推動衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動，最終實現(xiàn)開發(fā)回報的最優(yōu)化。4、以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心在此說的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個板塊，是贏

5、利的核心所在。5、以較高品質(zhì)服務為保障作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運營。（三）作用從大的層面上來說，一個成功的旅游綜合體，對于提升城市品牌形象、提供更多就業(yè)崗位、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方面都有巨大作用。從旅游發(fā)展的角度來說，旅游綜合體實際上有三大作用：其一，推動區(qū)域旅游從“觀光時代走向休閑時代”。其二，推動區(qū)域旅游從“景區(qū)時代走向旅游目的地時代”13。其三，推動旅游開發(fā)從“單一產(chǎn)品時代走向綜合體時代”。從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)

6、開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)提供了一種創(chuàng)新的模式；按照“旅游綜合體”的特色模式進行旅游休閑導向的土地綜合開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來了巨大的空間，東部華僑城正是一個最為成功的典型。?旅游綜合體”有哪些類別？?旅游綜合體的分類依據(jù)有多種，這里只介紹兩種。其一，從品質(zhì)上來說，可以分為一般旅游綜合體和國際旅游綜合體（實際上這里的國際，更多的是指“具有國際水準”的意思，如西溪天堂國際旅游綜合體）兩種。其二，事實上，我們認為，旅游綜合體的分類，基于核心資源、核心產(chǎn)品或

7、核心功能來劃分，在規(guī)律性的把握上，更有現(xiàn)實的意義，由此一般形成了“X+旅游綜合體”的分類模式（X，指核心資源、核心產(chǎn)品或核心功能），這些分類在實際的情況中又有交叉，但主要包括以下十大類別：131、溫泉旅游綜合體，如珠海海泉灣、北京溫都水城、柏聯(lián)SPA。2、濱海旅游綜合體，如海南清水灣。3、主題公園綜合體，如深圳華僑城、成都溫江國色天香。4、鄉(xiāng)村旅游綜合體，如成都五朵金花。5、高爾夫旅游綜合體，如深圳觀瀾湖、杭州富春山居高爾夫。6、文化創(chuàng)意旅游綜合體，如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彝人古鎮(zhèn)。7、休閑商業(yè)旅

8、游綜合體，如上海豫園。8、主題酒店旅游綜合體，如西溪天堂、澳門威尼斯人度假村。9、生態(tài)休閑旅游綜合體，如東部華僑城、恩龍世界木屋村。10、休閑新城旅游綜合體，如甘肅冶力關、京津新城。如何打造“旅游綜合體”？對于相對復雜的旅游綜合體，究竟如何打造？不同類別的綜合體，打造模式也必然有所不同。我們結合實踐經(jīng)驗，提煉出最一般的模式，讓開發(fā)企業(yè)在最短的時間內(nèi)，抓住旅游綜合體的開發(fā)要領。主要從四個方面來闡述：（一）確立綜合打造為指向13綜