房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的三座大山

《房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的三座大山》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的三座大山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，需要大量的資金投入，且資金的周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)，需要長(zhǎng)期的資金保障，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，資金的應(yīng)用涉及到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。一個(gè)資金充足，利用率高的房地產(chǎn)企業(yè)能更好的生存發(fā)展，而資金不足，利用率差的企業(yè)將面臨爛尾樓、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金管理的重要性不言而喻。自2010年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”）印發(fā)后，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了明顯遏制，雖然進(jìn)

2、入2012年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始小幅回暖，但國(guó)家長(zhǎng)期調(diào)控的大方向已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的共識(shí)。若行業(yè)形勢(shì)長(zhǎng)期不明朗，大批的資金將撤出地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲取成本將會(huì)再次提高。房地產(chǎn)面臨著前所未有的資金困局，而解決困局的方法之一就是加強(qiáng)內(nèi)部管控，更合理有效的分配和利用資金。近年來(lái)，一線房地產(chǎn)企業(yè)紛紛從粗放式管理向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型，資金管理成為很多房地產(chǎn)企業(yè)管理重點(diǎn)，雖然付出較多，但仍有很多企業(yè)在資金管理上收效甚微。筆者認(rèn)為很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上面臨著三座大山，一是資金的預(yù)算管理“差”，二是資金的結(jié)算管理“散”

3、，三是資金的監(jiān)督環(huán)節(jié)“弱”，不解決這三座大山，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平的提高將無(wú)從談起：1、第一座大山：資金的預(yù)算管理“差”在國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱政策之前，房地產(chǎn)企業(yè)很容易從銀行獲得貸款，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有養(yǎng)成精確預(yù)算的習(xí)慣。有些大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然有預(yù)算，但也只是停留在紙面上，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行和完善。目前，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境大不如前，房地產(chǎn)企業(yè)的每一分錢都要用在刀刃上。全面預(yù)算管理是指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)運(yùn)作的重要工具，通過(guò)資金預(yù)算，可推算各部門(mén)開(kāi)展業(yè)務(wù)所需的資金收入和支出。在面臨外部環(huán)境變化時(shí)，提早準(zhǔn)備，及時(shí)

4、籌措調(diào)撥資金，確保企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。2、第二座大山：資金的結(jié)算管理“散”房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)始售樓或出租前，一直都是在進(jìn)行資金的流出，包括土地款及其相關(guān)費(fèi)用，策劃、設(shè)計(jì)及其相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)建設(shè)及其相關(guān)費(fèi)用等，主要資金來(lái)源為企業(yè)自籌資金投入、銀行借款等。而進(jìn)入銷售或出租期后，主要為資金的快速回籠。隨著房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度不同，各項(xiàng)目的資金需求差異較大。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)設(shè)立結(jié)算中心，辦理各項(xiàng)目的現(xiàn)金收付和往來(lái)結(jié)算業(yè)務(wù)，對(duì)資金的集中管理，有利于平衡各項(xiàng)目間的資金需求，提高資金的使用效率。在資金管理模式上，建議采用收、支兩條

5、線資金管理模式或現(xiàn)金池管理模式。在收、支兩條線模式下，所有的收入資金進(jìn)入收入戶。所有的支出根據(jù)資金計(jì)劃安排，按“以收定支”和“最低限額資金占用”的原則，撥到支出戶上。以某A地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)為例：A集團(tuán)資金管理中心主辦銀行上撥下劃資金計(jì)劃成員單位支出賬戶成員單位收入賬戶成員單位財(cái)務(wù)部門(mén)3、第三座大山：資金的監(jiān)督環(huán)節(jié)“弱”房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立資金監(jiān)管制度，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金使用全過(guò)程進(jìn)行有效監(jiān)管。各分公司和項(xiàng)目公司要采取日常監(jiān)督檢查與專項(xiàng)監(jiān)督檢查相結(jié)合的方式，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、資金使用管理、開(kāi)發(fā)進(jìn)度和支付進(jìn)度等情況加強(qiáng)檢查監(jiān)

6、督。嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算制度，做到事前預(yù)算、事中控制和事后分析，切實(shí)做到?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁截留、滯留、轉(zhuǎn)移、挪用資金。對(duì)有條件的企業(yè)，還可以積極開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督。對(duì)于成長(zhǎng)型和大中型房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)可考慮搭建資金管理信息平臺(tái)，全面掌握資金結(jié)算、投融資、票據(jù)、財(cái)務(wù)等信息。通過(guò)智能化的信息管理平臺(tái)，不但可實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金管理的升級(jí)，還可大大節(jié)省人力投入。任何一個(gè)數(shù)據(jù)的改動(dòng)，其他數(shù)據(jù)也會(huì)自動(dòng)進(jìn)行更新，避免了手工EXCEL表格的大量操作。萬(wàn)科集團(tuán)集團(tuán)z早在1996年就成立了資金管理中

7、心，更新信息系統(tǒng)后，對(duì)下屬18家公司賬戶通過(guò)信息化平臺(tái)進(jìn)行集中管理，業(yè)務(wù)量增加了8倍，資金管理中心仍保持最初的6名員工。在當(dāng)前嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是拓展融資渠道，確保資金鏈不斷裂。但有了資金以后，你是否該考慮一下該如何更有效的利用和管理資金了呢？巫輝2012/8/14