樓市調控面臨分化難題

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1、樓市調控面臨分化難題　　近日，中原地產研究中心監(jiān)測數據顯示，截至7月25日，十大標桿房企7月權益購地293億元，購地金額創(chuàng)年內新高。其中，房地產企業(yè)重回一二線城市趨勢明顯，新增購地城市中三四線城市占比為0?！　》治鋈耸空J為，不同城市分化可能加劇，一二線城市房價上漲壓力依然突出，三四線城市庫存積壓過多，風險陡增，促進房企回歸一二線城市。　　房企回歸一二線城市　　7月26日，卓越集團分別以51.9億元、71.8億元投得深圳前海桂灣片區(qū)兩宗地，因為出讓土地的位置、近乎苛刻的出讓條件和驚人的標的，被業(yè)界視為“2009年以來最火爆的土地出讓”，這次出

2、讓另外一個深層意義，在于凸顯了一線城市的土地市場競爭愈發(fā)激烈?！　〈饲暗?月3日，恒大地產以35.6億元投得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一居住用地，被業(yè)界視為品牌房企實施戰(zhàn)略轉移，重新回歸一二線城市?！　∽钚陆y(tǒng)計數據顯示，今年上半年16家品牌房企在土地上的開支高達1978億元，同比去年597億元的數據，增幅達到230%。近2000億元的拿地款中，一線城市占30%，二線城市占比49%，三線城市為21%?！　性禺a市場研究統(tǒng)計數據，截至7月24日，今年十大標桿房企共計斥資1214.55億元購地，同比大幅增長，為2009年以來同期購地支出最高額度。納入統(tǒng)

3、計的十大標桿房企分別為萬科地產、保利地產、恒大地產、中海地產、富力地產、華潤置地、金地集團、綠城中國、雅居樂以及招商地產?！　哪玫貐^(qū)域來看，此前將戰(zhàn)線移至中小城市的部分大型房企，近期將深耕擴張的重點區(qū)域轉移至一二線城市。據不完全統(tǒng)計，從4月10日至7月31日，北京、上海、廣州、深圳、重慶、南京、珠海、長沙等地相繼曝出20個“地王”，其中一線城市就占了13個?！　∮嘘P專家表示，今年上半年，在十大標桿房企的購地可建面積分布中，二線發(fā)展中城市占比最高，為55%。這主要是三四線城市房地產企業(yè)銷售增長緩慢、存量大、利潤率也不高，但一二線城市卻表現良

4、好，導致標桿房企調整布局重心。　　在經濟增速放緩背景下，一二線城市的資源聚集、土地稀缺、經濟增長穩(wěn)定等優(yōu)勢開始顯現，而前兩年房地產企業(yè)重點布局的三四線城市，由于庫存加大、房價過快上漲缺乏支撐等原因，風險開始增大。易居研究院企業(yè)研究中心的報告指出，由于三四線城市經濟總量相對有限，中心區(qū)域的土地供應也較為充裕，使得供應過量的市場“雪上加霜”；即便一二線城市樓價一直高企，但在更高的市場去庫存推動下，一二線城市的風險依舊比三四線城市小得多?！　≈性禺a研究中心統(tǒng)計數據顯示，全國主要的一二線城市中，截至6月初的住宅庫存為171.73萬套，相比年初的1

5、80萬套下降了4.6%。其中去庫存最快的城市為北京，從年初的8萬套下降到了目前的6.3萬套；四個一線城市的住宅庫存從年初的22.7萬套下降到了目前的19.98萬套?！　》治鋈耸勘硎?，從整體市場來看，依然處于供不應求狀態(tài)，特別是在一二線城市，這也導致了房價在一二線城市繼續(xù)上漲?！　》康禺a市場涇渭分明　　從6月下旬以來，一線城市頻繁出現高價地，與此同時，房價已連續(xù)攀升至歷史高點。來自中國指數研究院的數據顯示，今年7月，北京、上海等十大城市的住宅均價達到17609元/平方米，同比上漲11.06%?！　≈档靡惶岬氖?，受樓市調控政策的影響，去年樓市前

6、冷后熱且分化嚴重。2013年初始，一線城市延續(xù)了去年年末的火爆情形，樓市成交量繼續(xù)攀升；但三四線城市卻頻頻被曝“鬼城”，部分房企也受困其中業(yè)績下滑?！　≈袊茖W院預測研究中心日前發(fā)布信息，今年三四線城市的商品房售價可能出現下跌；相反，屬于樓市調控“重災區(qū)”的一二線城市卻有望保持上漲。　　這一預測再次把三四城市的天量供應和高空置率問題擺到了大家面前。今年剛一開年，貴陽、常州、營口、南通等城市先后被曝供過于求，十堰、無錫、營口、酒泉等眾多樓盤無人問津。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令直言，一些城市的房地產項目空置率達40%-60%

7、，有些中西部城市的房地產項目空置率更高達70%-80%，這造成土地等資源的極大浪費?！　　爱數厝速I不起，外地人不來買”已經成為這些三四線城市房地產市場的基本狀態(tài)。在中國房產信息集團公布的房地產市場風險排行榜中，風險排名前50名的全部是三四線城市。　　與三四城市的樓市交易冷清狀況不同，一線樓市及土地市場卻是一片紅火。7月開盤的北京中建國際港項目，開盤當天1462套房源全部售罄，日銷金額高達37.9億元，創(chuàng)造了2012年以來北京乃至全國的單盤成交紀錄?！　赡陿鞘姓{控重點在一二線城市，京滬穗深嚴厲限購，逼迫投資轉入不限購的三四線城市。于是，三四

8、線城市出現過度開發(fā)現象。專家指出，近兩年三四線城市房地產待售存量一直處于較高水平，在人口外流的背景下，供大于求現象更加突出。與此同時，在地方財政仍主要依靠賣地的背景下，賣地沖動難