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1、中國樓市調(diào)控?zé)o效的癥結(jié)2013年03月06日07:31AM中國樓市“調(diào)控?zé)o效”的根結(jié)英國《金融時報》中文網(wǎng)特約撰稿人張立偉在中國，引起家庭財富差距過大的，除了正常的市場競爭因素以及權(quán)力尋租、國企壟斷等不公正的現(xiàn)象之外，最重要的原因是住房，這是體制性腐敗的結(jié)果，也是中國許多經(jīng)濟(jì)與社會問題的根源。在計劃經(jīng)濟(jì)時代，中國人沒有私有財產(chǎn)，甚至人自身也屬于國家的財產(chǎn)，聽從政府的命令而無半點自由。城市家庭的住房都是“公家的”，農(nóng)民的土地是“集體的”。直到1998年，中國政府取消福利分房制度，實施住房商品化改革。開始承認(rèn)住房建筑屬于私人所有，土地一般有70
2、年的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍歸國家。住房改革把原先產(chǎn)權(quán)屬于“公家”的房產(chǎn)，以象征性的價格（即遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑成本，且不包含土地使用費）賣給了家庭住戶，成為個人產(chǎn)權(quán)房。這個時期，中國大部分城市可以理解為是“行政機構(gòu)與國有企事業(yè)單位所在地”，只有單位宿舍而無商品房市場。后面的故事眾所周知，中國城市化大擴張，經(jīng)濟(jì)規(guī)模躍升為全球第二。在這個過程中，土地和住房扮演了隱秘的創(chuàng)造財富與分配財富的主要杠桿。首先，城市化的擴張需要大量土地，政府以低廉的價格將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后以招拍掛的形式高價出售，獲取了巨額的差價收益。其次，房地產(chǎn)價格急速膨脹，這即表明體制
3、內(nèi)的“房改房”市場價值有了數(shù)十倍甚至百倍的增長，還意味著政府在出售土地的過程中收益更多：政府通過控制土地供給節(jié)奏與面積助漲房價，以抬高地價獲利。為什么說土地和住房扮演了財富分配的主要杠桿呢？這是因為，失去土地的農(nóng)民并沒有獲得合理的補償，土地收益主要是流向了政府。在房改之后，城市家庭擁有了可以自由支配和轉(zhuǎn)讓的住房財產(chǎn)，但在農(nóng)村地區(qū)，耕地與宅基地仍然屬于集體所有，他們無權(quán)支配這些資產(chǎn)。農(nóng)民土地財產(chǎn)的不可流動性，使得他們在向城市轉(zhuǎn)移的過程中，必須依靠辛苦的勞動所得購買包含高昂地價的商品房，在資產(chǎn)上首先拉大了與城市居民的距離。如果說房改之后，體制內(nèi)
4、人員和市場部門的就業(yè)者一樣，都從市場上購買商品房的話，那么，中國家庭財富的差距不會如目前這樣大，房價也不會如此的高，最多是初次“房改”時擁有住房的家庭獲益?，F(xiàn)實是，1998年的房改之后，住房雙軌制在體制內(nèi)仍然隱秘運行至今，從中央部委、央企到各級政府、事業(yè)單位、國企等無不如此。它們大多免費得到或者僅繳納少部分費用獲得國有土地，以近乎建筑成本的價格在內(nèi)部銷售，并且擁有產(chǎn)權(quán)。這些房產(chǎn)與含有土地使用費的商品房間的差價，在小城市可能有數(shù)十萬，而在北京這樣的大城市可能達(dá)數(shù)百萬元，這些業(yè)主通過向市場轉(zhuǎn)讓住房，差價收益可能相當(dāng)于一個城市普通家庭至少10到3
5、0年的收入總和！單獨考察這種住房分配制度，就會發(fā)現(xiàn)其秘密。在過去的十年，大部分城市建造了新城，老城區(qū)房子大部分由體制內(nèi)人員所有，建造新城意味著體制內(nèi)部門向新城轉(zhuǎn)移，并再次給所謂的“干部”提供廉價單位住宅。通常情況下，如果一個人是1998年前參加體制內(nèi)工作，那么他（她）至少會有新舊兩套福利房，如果一個家庭有2名或以上在體制內(nèi)工作，那意味著有更多的住房。在造新城的過程中，體制內(nèi)各部門和機構(gòu)爭相建房的現(xiàn)象非常普遍，因為他們需要住房升級（至少不低于商品房水平的居住環(huán)境），也因為土地在城市化過程中容易分配。單位領(lǐng)導(dǎo)如果建造新的內(nèi)部房，會利澤全體下屬（
6、包含退休人員），受到普遍的支持，這也是安全尋租的好機會，創(chuàng)造了體制內(nèi)皆大歡喜的局面。一般而言，有內(nèi)部認(rèn)購資格的人都不會放棄，他們會轉(zhuǎn)讓認(rèn)購權(quán)（所謂的“號”），或者到手后轉(zhuǎn)售。在相當(dāng)多的城市，由于單位大規(guī)模自建住宅，沖擊了正常的商品房市場，這也是很多三四線城市商品房過剩的重要原因。因為對于體制外的人而言，政府單位住宅安全，社會關(guān)系簡單，物業(yè)服務(wù)好，周邊公共資源豐富，有巨大的體制性優(yōu)勢和溢價，大量分流了商品市場的需求。比較普遍的現(xiàn)象是，體制內(nèi)老舊的“房改房”在城市化過程中逐漸出售給農(nóng)民工或其他大學(xué)生移民等，考慮到房主獲取巨大的增值收益以及購買者
7、賺錢與儲蓄的不易，這其中階層不平等的剝奪感更強。有錢人以高溢價購買新的政府“福利房”，也是國有資產(chǎn)流失到體制內(nèi)個人的過程。在人類的歷史上，從來沒有像中國的城市化如此急速的現(xiàn)象，也從沒有像中國的房價在短時間內(nèi)增長數(shù)倍，從而創(chuàng)造了大量百萬或千萬資產(chǎn)的家庭。毫無疑問，體制內(nèi)人員輕松的擁有了這些資產(chǎn)，現(xiàn)在想要購房的普通人，可能辛苦一生都買不起，這種基于房產(chǎn)杠桿的“馬太效應(yīng)”成為中國兩極化的重要原因，體制內(nèi)的人員無疑是中國城市化過程中財富分配的最大贏家。房產(chǎn)之所以在分配過程中造成如此大的貧富差距，其杠桿是土地，土地成為中國財富的源泉。盡管中國在法律上
8、規(guī)定城市土地屬于國家所有，但本質(zhì)上，既不是“公有”，也非“私有”，而是“政府所有”。這里的政府不僅指抽象的權(quán)力機關(guān)，還包括這個體系的所有人。因為政府壟斷了土地交易市場，其征收農(nóng)地
