破局! 淺談二三線城市商業(yè)綜合體如何突圍

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1、破局！淺談二三線城市商業(yè)綜合體如何突圍搜鋪網(wǎng)消息：眾所周知，近年來(lái)中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，截止2014年底，上海已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中已經(jīng)超過(guò)155家，為全國(guó)之首，這是由上海超過(guò)2000萬(wàn)的人口決定的。大量的外來(lái)人口造就了上海海納百川的氣質(zhì)，也決定了可以容納不同定位的眾多購(gòu)物中心同時(shí)存在。但在二三線城市，一般人口在三百萬(wàn)至六百萬(wàn)之間，較小的人口數(shù)量，支撐不了大量的商業(yè)綜合體同時(shí)存在，也沒(méi)有做小眾定位購(gòu)物中心的基礎(chǔ)。以華東地區(qū)的常州為例，城市總?cè)丝?70萬(wàn)人，目前已有商業(yè)綜合體將近十個(gè)?，2014年到2017年底，常州將新增300余萬(wàn)平米商業(yè)面積，其中超8萬(wàn)平米以上的商業(yè)體將新增

2、19個(gè)。預(yù)計(jì)屆時(shí)人均商業(yè)面積將達(dá)4.8平米左右，跟上海、南京等城市大致相當(dāng)。相比較一線城市而言，在人口少、消費(fèi)力偏弱、同質(zhì)化嚴(yán)重的二三線城市如何打造成功的購(gòu)物中心呢？百貨被迫轉(zhuǎn)型“僅僅是購(gòu)物的百貨，已經(jīng)沒(méi)有未來(lái)?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，受制于發(fā)展迅猛的電商，缺乏消費(fèi)者日益增強(qiáng)的餐飲、娛樂(lè)、體驗(yàn)類需求，持續(xù)下滑的業(yè)績(jī)是所有百貨店的普遍痛點(diǎn)。已有25年歷史的常州新世紀(jì)商城，從去年開(kāi)始了轉(zhuǎn)型之路，目標(biāo)是從一家百貨店升級(jí)為“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”的綜合體版本此外，另外的兩家傳統(tǒng)百貨?“常州市購(gòu)物中心”和“泰富百貨”也紛紛引進(jìn)餐飲、健身、咖啡、美容等業(yè)態(tài)。但受制于傳統(tǒng)百貨的通?。阂蜻^(guò)于追求坪效造成的空

3、間感差，物業(yè)條件固化受限，從而引進(jìn)餐飲、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)的硬件條件不必備，其固有的在消費(fèi)者心目中的形象轉(zhuǎn)變較難，傳統(tǒng)百貨自身調(diào)整轉(zhuǎn)型升級(jí)之路并不好走。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythel

4、ender現(xiàn)有商業(yè)綜合體同質(zhì)化嚴(yán)重，“個(gè)性不足”隨著城市框架拉大，綜合體開(kāi)始布點(diǎn)常州。2010年以來(lái)，萊蒙商業(yè)街、吾悅國(guó)際廣場(chǎng)、武進(jìn)購(gòu)物中心、茂業(yè)泰富城、新北萬(wàn)達(dá)、豐臣國(guó)際、鄒區(qū)泰富時(shí)代廣場(chǎng)、武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、武進(jìn)萬(wàn)達(dá)等“體驗(yàn)式商業(yè)”矗立于中、南、西、北。目前，10萬(wàn)平米以上的綜合體已達(dá)四家。但常州市場(chǎng)上分割銷售型的購(gòu)物中心還占主流，自持物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商業(yè)體比較少。材料顯示，常州的商業(yè)總量已經(jīng)大大超載，但個(gè)性仍然不足。業(yè)內(nèi)人士分析，快時(shí)尚、量販超市、傳統(tǒng)百貨的二三組合是目前常州市場(chǎng)的主流，消費(fèi)者從新北到市區(qū)再到武進(jìn)，在各個(gè)商業(yè)綜合體中見(jiàn)到的品牌組合基本“千篇一律”。目前，各商

5、業(yè)綜合體也都面臨著業(yè)績(jī)下滑，掉鋪率逐年增高的問(wèn)題，這就是業(yè)態(tài)組合及品牌高度重合的惡果。新北萬(wàn)達(dá)在2011年底開(kāi)業(yè)時(shí)盛況一時(shí)無(wú)兩，其ZARA、H&M、沃爾瑪、萬(wàn)千百貨的組合在當(dāng)時(shí)的常州市場(chǎng)上是一種創(chuàng)新，業(yè)績(jī)一枝獨(dú)秀，但在目前這個(gè)“遍地快時(shí)尚、全員大超市”的新常態(tài)下如何破局，將成為全體商業(yè)人的共同課題。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnona

6、banksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender那么，在二三線城市，如何做一個(gè)成功的城市級(jí)購(gòu)物中心？地段是首要因素，只有在城市中心附近，交通動(dòng)線匯集之處，才有可能打造有影響力和號(hào)召力的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。區(qū)域型購(gòu)物中心受限于地段、交通、周邊人口及傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，一般都是滿足于周邊消費(fèi)者的日常生活需求，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，體驗(yàn)性差，這就決定了其項(xiàng)目的特質(zhì)。而城市級(jí)購(gòu)物中心的目標(biāo)群體來(lái)源一定是不限于項(xiàng)目周邊，而是對(duì)全市的消費(fèi)者都有著獨(dú)特的吸引力，這種吸引力可能來(lái)自品牌組合

7、，也可能來(lái)自獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)。其次，自持物業(yè)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是必要條件。商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展十?dāng)?shù)年來(lái)，無(wú)數(shù)鮮活的案例表明，前期缺乏科學(xué)定位，中期以回籠為目的，后期缺乏系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)體系的商業(yè)項(xiàng)目都無(wú)法獲得成功。這對(duì)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)提出了更高的要求。城市級(jí)購(gòu)物中心瞄準(zhǔn)的是全客層，但必須有偏向性的攫取城市中高端消費(fèi)者人群的青睞。“綜合體數(shù)量增加并不可怕，可怕的是沒(méi)有創(chuàng)新”。業(yè)內(nèi)人士分析，“做為一個(gè)三線城市，一個(gè)城市級(jí)的商業(yè)綜合體即要全業(yè)態(tài)又要差異化，才能吸引市民反復(fù)消費(fèi)?！?符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的精準(zhǔn)定位必不可少，在普遍以快時(shí)尚為主打的常州市