董少宇：二、三線城市商業(yè)綜合體對設(shè)計(jì)的要求

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1、董少宇：二、三線城市商業(yè)綜合體對設(shè)計(jì)的要求主持人：今天在座的來自全國各地，其中也不乏有一些來自二、三線城市的，董院長對二、三線城市也有一些研究，下面請蓬德建筑設(shè)計(jì)(北京)有限公司總建筑師，原中國建筑北京設(shè)計(jì)研究院副院長總建筑師董少宇給我們帶來精彩的演講。　　董少宇：大家下午好。我的發(fā)言題目是“中國二、三線城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)研究”。先解釋一下，二三線城市的定義并不準(zhǔn)確，比如說二線城市，我們通常把各個(gè)省會城市叫做二線城市，但是一些不發(fā)達(dá)地區(qū)省會城市其實(shí)跟一些發(fā)達(dá)地區(qū)的四線城市都比不了。比如說像寧夏銀川，雖然說也是省會城市，但是作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和總量來說跟有的省三

2、、四線城市還有很大的差距。所以我想我的題目先跟大家解釋一下二、三線城市還沒有準(zhǔn)確的定位，按行政劃分的級別有縣級市這些，也有按其他的方式。我的主要發(fā)言是限定于基本在三、四線城市，也有二線城市設(shè)計(jì)當(dāng)中的一些情況，給大家介紹一下設(shè)計(jì)當(dāng)中遇到的一些情況和總結(jié)的數(shù)據(jù)?！　∥蚁胂日f問題的提出，是在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)休閑旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會的指導(dǎo)下，結(jié)合這兩年我們在河北、內(nèi)蒙、山西、遼寧、山東、湖南等地也有二線城市，三、四線城市商業(yè)綜合體的實(shí)踐經(jīng)過不完全統(tǒng)計(jì)提出一些個(gè)人意見供大家討論。有些數(shù)據(jù)在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中比較難得到，所以說是不完全統(tǒng)計(jì)，供大家參考使用?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的概念

3、大家都清楚，為什么要把這個(gè)問題提出來，就是在三四線商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)當(dāng)中，融資的問題比一二線城市更困難。也就是說國際通行的商業(yè)地產(chǎn)隸屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，簡單說就是自持物業(yè)，作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)該遵循不賣的原則。但實(shí)際上我們通過設(shè)計(jì)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，這個(gè)問題并不是那么簡單。第二個(gè)就性質(zhì)，商業(yè)地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的性質(zhì)，依靠物業(yè)升值和租金作為資本積累的途徑，對于住宅地產(chǎn)有很大的不同，大家做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的時(shí)候不是建筑師想怎么樣做都可以，一定要按照資本運(yùn)營的規(guī)律來做。中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀一方面是被片面地過度集中在以零售商業(yè)為依托的開發(fā)建筑商。商業(yè)建筑很容易引起大家跟商場、商店的聯(lián)系

4、。就我們建設(shè)部和商業(yè)建設(shè)專業(yè)委員會的建議應(yīng)該歸類于非住宅類地產(chǎn)。我們忽視了商業(yè)地產(chǎn)其他領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)。另一方面在以零售商業(yè)為依托的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，一定程度上存在著說唱兩張皮的現(xiàn)象。我是做實(shí)際設(shè)計(jì)的，我的發(fā)言可能更具體，更容易反映一線的實(shí)際情況。　　一是中國現(xiàn)階段生存和發(fā)展的環(huán)境，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做不到一平米不賣?，F(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，賣商鋪，賣商場，賣寫字類，甚至賣酒店的企業(yè)企圖和交易實(shí)實(shí)在在比較普遍地存在。我說的比較普遍包括現(xiàn)在國內(nèi)大家公認(rèn)為做得非常好的領(lǐng)軍開發(fā)商是一樣的?！　《莻鹘y(tǒng)開發(fā)商做住宅開發(fā)的慣性導(dǎo)致了做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中帶有銷售商業(yè)的

5、色彩是一種直接和看得見的現(xiàn)象?！　∪窃谥袊谫Y的困境是許多開發(fā)商發(fā)展中面臨的現(xiàn)實(shí)，賣掉是無奈的選擇。商業(yè)地產(chǎn)沒錢根本就沒得做，要想做就必須想辦法弄錢。談得不管怎么樣冠冕堂皇就是錢，住宅有一個(gè)好處一賣就是錢，沒有賣不掉的住宅但是有賣不掉的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)短期難見效，我了解的情況和我接觸的情況賣商業(yè)是為了保持利潤率，一邊股價(jià)保值?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性、技術(shù)難度、安全感等諸多因素不是許多開發(fā)商可以想像和承受的，賣商業(yè)是許多開發(fā)商一開始就制定的開發(fā)計(jì)劃?！　∫步佑|過房地產(chǎn)的基金，比如說我們在內(nèi)蒙做的項(xiàng)目，融資渠道在一定程度上存在著好說不好做，好看不好使的現(xiàn)象，國

6、際基金機(jī)構(gòu)運(yùn)作的要求和國內(nèi)的理念、運(yùn)行模式還相差比較遠(yuǎn)，談得多，成的少，這也是現(xiàn)實(shí)?！　〉谒膫€(gè)我想把成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，自持物業(yè)和銷售物業(yè)的概況給大家介紹一下?；旌祥_發(fā)的規(guī)模大約在40萬到60萬還有更大的，自持物業(yè)比例是住宅規(guī)模大約占總開發(fā)的60%到50%，是全部銷售。商業(yè)規(guī)模占總開發(fā)量的40%左右，還有低一點(diǎn)的，其中銷售占20%，自持占20%，銷售的物業(yè)大部分是以寫字樓和公寓為代表，也有其他的。自持大多是以零售業(yè)為主。還有以酒店業(yè)為主，因?yàn)榫频旰茈y賣。結(jié)論大約是自持規(guī)模占整個(gè)開發(fā)的規(guī)模20%左右，有的可能在25%，有的略高一點(diǎn)，大項(xiàng)目自持比例相對小，

7、小項(xiàng)目自持比例相對高，這是大的規(guī)律。混合開發(fā)凈利潤大約控制在20%左右，這是一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)，每個(gè)開發(fā)商自己的做法不一樣，與自持物業(yè)開發(fā)成本大體對應(yīng)，開發(fā)建設(shè)資金大體可以平衡，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小。我接觸的很多開發(fā)商定位的時(shí)候就說賣多少，留多少，賣來的錢能夠沉淀到自持這一塊平衡就行了。通過自持物業(yè)，實(shí)物抵押作為再融資手段這是很多成功的開發(fā)商做的，也是目前我們國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)比較成功的一條路?！　〉诙€(gè)是商業(yè)開發(fā)，包括公寓，因?yàn)楣⒉粚儆谧≌?，土地出讓大約在40年，日照不受住宅規(guī)范的約束。這種的銷售與自持物業(yè)比例，銷售大約不少于50%，自持物業(yè)大約不大于50%。這和商

8、業(yè)開發(fā)的平均利潤，賣商鋪也好，賣商業(yè)也好，平均利潤在30%到50%大體相近。通過