大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案

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1、大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案宏觀商業(yè)環(huán)境分析一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析前言：包括項目所在地，地塊狀況等1、宏觀經(jīng)濟(jì)因素2、社會與人口因素3、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況4、城市商業(yè)環(huán)境因素二、項目所在地商業(yè)環(huán)境分析1、投資環(huán)境分析2、周邊街區(qū)情況3、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析1）、商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例◆服裝類◆飲食、娛樂等◆文化體育類◆百貨、超市和士多類◆電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類◆精品、鞋和皮具類◆五金、機(jī)電、化工類◆鐘表、眼鏡和首飾類◆美容美發(fā)類◆醫(yī)藥類、◆家私類◆職介和中介類（以上幾種類型要求詳細(xì)描述，

2、包括面積、商店數(shù)量、檔次、大體消費(fèi)量）2）、商鋪與街鋪分析商鋪調(diào)查的背景：●目的●時間●范圍●方法（分組等）3）、城市商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標(biāo)分析前言：綜合概述●區(qū)位——租金●區(qū)委——經(jīng)營內(nèi)容●區(qū)委——面積4）經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析◆經(jīng)營內(nèi)容——租金◆經(jīng)營內(nèi)容——面積◆經(jīng)營內(nèi)容——規(guī)模（數(shù)量）◆經(jīng)營內(nèi)容指標(biāo)分析綜述5）、價格指標(biāo)分析●租價水平分段●價格市場分布●月租價、平方租價所占市場比例分析●租價對比分析（分街鋪檔次分析）●價格指標(biāo)分析綜述6）、面積指標(biāo)分析以下面積為使用面積●面積比例對比分析●面積——價格7

3、）、環(huán)境指標(biāo)分析8）、總體綜述（結(jié)論）4、項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述通過對本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場的現(xiàn)狀1）、商業(yè)以臨街商鋪為主2）本城鎮(zhèn)的商鋪消費(fèi)潛力大3）本城鎮(zhèn)的商廈經(jīng)營方式落后（以上三個點(diǎn)需要詳述）三、項目本身市場價值1、商業(yè)價值2、人文價值3、市政支持4、自身資源價值總論：中心市場分析一、區(qū)位環(huán)境分析二、商圈分析1、本市某購物中心的商圈分析1）核心商圈分析2）次級商圈分析3）邊際商圈分析2、消費(fèi)群體分析克估計得上去全范圍內(nèi)，其服務(wù)對象可分為三部分1）核心群體：居住型消費(fèi)群2）刺

4、激群體：工作性消費(fèi)3）邊緣群體：流動消費(fèi)群3、客流量分析三、商業(yè)環(huán)境分析四、經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境分析五、人文環(huán)境分析六、投資風(fēng)險分析1、購物中心產(chǎn)品升級1）省級1：創(chuàng)收升級2）升級2：維護(hù)的科技元素3）升級3：未來不確定2、武漢商業(yè)競爭環(huán)境分析總論：類比競爭項目分析一、類比競爭項目商業(yè)組合分析項目一：項目名稱地理位置占地面積建筑面積規(guī)劃狀況空置率租金水平物業(yè)管理功能定位經(jīng)營模式經(jīng)營范圍及租金水平經(jīng)營狀況綜合分析項目二：……二、項目SWOT分析：1、項目優(yōu)勢分析規(guī)模地理位置……2、項目劣勢分析……3、項目的

5、機(jī)會……4、項目的威脅……市場定位一、項目主題定位既形象定位1、市場定位定位：市場分析綜合（定位支撐）：2、本案形象定位本案總體特征：（分析完畢特征后開始定位）綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。3、項目主題定位通過以上的分析，結(jié)合項目的總體形象及功能訴求，作為標(biāo)新立異的標(biāo)志性商場，本案指定為：主體推廣描述1）形象篇2）招商篇3）投資篇4）消費(fèi)篇4、檔次定位(分為：高中第三擋)5、價格定位租價水平參考：層數(shù)首層夾層二層三層……按建筑面積計算的平均租價（元/㎡/月）按實用面積

6、計算的平均租價（元/㎡/月）售價層數(shù)首層夾層二層三層……按建筑面積計算的平均售價（元/㎡）按實用面積計算的平均售價（元/㎡）6、本案目標(biāo)市場定位1）定位的依據(jù)：2）目標(biāo)市場定位：●投資者——目標(biāo)客戶①核心客戶：②重要客戶：③偶得客戶：●經(jīng)營者——主力店⊙某超市引進(jìn)原因位置7、項目功能定位經(jīng)詳細(xì)分析，各層功能定位行業(yè)分布，見表：樓層功能定位建議B1F1F2F3F4……8、銷售、經(jīng)營管理定位經(jīng)營定位依據(jù)：1）……與買家達(dá)成經(jīng)營權(quán)回收協(xié)議，在幾年之內(nèi)有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經(jīng)營……2）…

7、…集中商場的經(jīng)營權(quán)已統(tǒng)一招租3）同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場的租價穩(wěn)定……4）物業(yè)水平是商場能否長久經(jīng)營旺盛的重要環(huán)節(jié)，從商場日后長遠(yuǎn)經(jīng)營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統(tǒng)一制進(jìn)行，在管理費(fèi)中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金為確保本案的銷售和長期經(jīng)營，本案銷售、經(jīng)營管理定位為：……二、業(yè)態(tài)組合定位1、本案業(yè)態(tài)組合依據(jù)：……2、本案業(yè)態(tài)組合類比業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細(xì)節(jié)……組合模式一：1）組合方式：2）組合優(yōu)點(diǎn)：3）組合缺點(diǎn)：組合模式二：……3、確定本案組合定

8、位根據(jù)本案城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況，本案項目產(chǎn)品特征及對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現(xiàn)銷售和成功運(yùn)營，對本案個功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃。層數(shù)經(jīng)營行業(yè)備注首層夾層二層三層四層廣場三、目標(biāo)客戶鎖定及分析1、本案消費(fèi)市場現(xiàn)狀……2、本案目標(biāo)客戶描述1）按目標(biāo)客戶群性質(zhì)分類本案的目標(biāo)客戶可分為群明性和引導(dǎo)性兩大類引導(dǎo)性目標(biāo)客戶是針對本案形象、經(jīng)營范圍、經(jīng)營貨品品種豐富與否、獨(dú)特與否吸引而來的人流類型提出的；明性客戶