房地產(chǎn)開發(fā)項目關鍵階段的成本控制探討

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項目關鍵階段的成本控制探討　?。撼杀究刂曝灤┯诜康禺a(chǎn)項目建設的全過程。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，不同階段的成本控制有著自身的特點，所起的作用，以及重要程度存在一定的差異?！　bstract：Intheprocessofrealestateprojectdevelopment，costcontrolindifferentstageshasdifferentcharacteristics，rolesasportantdegree.　　關鍵詞：投資決策；價值工程；成本控制　　Keyentdecision；valueengine

2、ering；costcontrol　?。篎406.72：A：1006-4311（2014）11-0061-02　　1項目投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的首要階段　　1.1編制合理科學的投資估算　　對于工程項目來說，在投資決策階段，投資估算是一項重要內容，同時也是組成項目建議書和可行性研究報告的重要部分。投資估算一經(jīng)審批，投資估算將作為工程造價的最高限額指導項目建設活動。對于工程項目來說，投資估算是投資決策成敗的關鍵。因此要充分考慮、合理估算投資估算，并且在一定程度上確保投資估算的完全性、合理性、準確性。　　1.2技術與經(jīng)濟相

3、結合優(yōu)選開發(fā)方案　　對于房地產(chǎn)項目來說，前期需要優(yōu)選方案，通過該種方式尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案。通過經(jīng)濟分析和對比的方式，從房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案篩選滿足最低可接受收益率要求的方案，同時比選這些方案。比選這些可供方案的過程中，對于方案之間的可比性要高度的注意，并且在一定程度上遵循費用與效益計算口徑相一致的原則，根據(jù)工程項目的實際情況，通過選擇科學合理的經(jīng)濟評價指標作為比選指標?！　?.3充分提高項目抵御風險的能力　　從行業(yè)性質和資金使用量方面來說，房地產(chǎn)市場是一個資金密集的行業(yè)，并且資金的使用量非常的巨大

4、，房地產(chǎn)項目的收益受市場的波動以及國家宏觀政策的調整而影響和制約，在這種情況下，在投資決策階段，要求開發(fā)企業(yè)通過對社管理體制論文會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策和市場等影響項目投資效果的因素進行相應的分析，同時對房地產(chǎn)項目的影響性質和程度的因素進行分析和預測，根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，并且制定控制風險的方案，并在一定程度上加強防范和控制投資風險?！　?設計階段的成本控制對項目投資的影響具有極其重要的意義　　2.1擇優(yōu)選擇設計單位　　在項目開發(fā)建設全過程費用中，根據(jù)測算，設計費通常情況下，只占成本的2%-3%，但是

5、影響項目工程造價的程度高達75%以上，如果設計科學合理，工程造價可以降低10%-20%。由此可見，項目投資受到設計階段成本控制的影響是非常重要的。目前，“重技術、輕經(jīng)濟”的設計觀念在設計人員中普遍存在，在設計過程中，設計人員只負責技術，不負經(jīng)濟責任，進而在一定程度上使得技術設計和經(jīng)濟之間嚴重脫鉤，引發(fā)“多用鋼筋，少動腦筋”的現(xiàn)象。投資受到設計不合理、不當?shù)挠绊?，其投資浪費讓人難以預料?！　?.2推行限額設計制度　　在工程項目施工過程中，根據(jù)設計任務書和投資估算對初步設計進行控制，確保投資額度不超過投資估算額，這一過程稱為限額設計。

6、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，限額設計要求在設計之前，首先對限額進行確定，同時對設計的標準和規(guī)模進行控制，其次分解分析限額。在設計過程中，設計標準要嚴格按照限額要求進行控制。當前，設計不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在，這些不確定因素增加了建設成本，同時導致設計頻繁變更，增加了項目成本控制的難度，并給項目成本控制帶來風險。為了促進設計人員優(yōu)化設計，降低工程造價，通常情況下，需要對設計限額進行確定，克服只畫圖、不算帳的傾向。　　2.3開展價值工程的應用優(yōu)化設計　　價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關系的理論依據(jù)，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)

7、產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析優(yōu)化，使設計工作做到功能與成本的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，盡量做到設計上技術、經(jīng)濟最合理，有效的降低工程成本。運用價值工程原理，在科學分析基礎上，對方案實行科學決策與優(yōu)化，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的設計方案?！　?.4在設計前期階段引入監(jiān)理機制　　設計開始之前引入設計監(jiān)理控制，發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設計階段的作用，加強對地質勘探和設計的監(jiān)管。水文地質資料質量的好壞，直接影響工程設計的質量，從而影響工程造價。發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查

8、設計階段的重要性，真正把勘察、設計階段的工作成果納入可控制范疇，從而使設計單位能夠按期提交滿足合同需求的技術經(jīng)濟指標較優(yōu)的成果，并提供令人滿意的技術服務?！　?.5實行設計質量的合同獎罰制度　　目前行業(yè)設計費計算主要有按投資規(guī)模和按建筑面積計價兩種