房地產(chǎn)如何開拓新的融資渠道

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1、房地產(chǎn)如何開拓新的融資渠道業(yè)界普遍認(rèn)為，2004年將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“金融年”。這就是說，如何更好地解決房地產(chǎn)開發(fā)中的融資問題，如何開拓新的融資渠道等等，將成為當(dāng)前房地產(chǎn)界關(guān)注的熱點(diǎn)?！　√貏e是黨的十六屆三中全會(huì)首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”的方針以后，房地產(chǎn)界和金融界都在認(rèn)真思考如何貫徹這一方針、拓寬房地產(chǎn)融資渠道的問題。　　(一)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)劃分中屬于第三產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的過程實(shí)質(zhì)上是一種投資過程，是一種資金的有效投入和增值收回的過程?！　》康禺a(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通

2、環(huán)節(jié)、消費(fèi)環(huán)節(jié)尤其需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2003年1～11月份，全國(guó)僅房地產(chǎn)開發(fā)投資這一項(xiàng)，房地產(chǎn)資金就達(dá)到8285億元。因此，可以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的三大要素是“資金”、“土地”和“營(yíng)銷方案”。其中，資金又是首要的?！　》康禺a(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它與金融業(yè)的關(guān)系是一種互相依存、互相支持、互相促進(jìn)的親密關(guān)系?！　〗鹑跇I(yè)滲透房地產(chǎn)業(yè)，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相結(jié)合，是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然。所謂“房地產(chǎn)金融業(yè)”，就是指房地產(chǎn)業(yè)在從事開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的過程中，通過貨幣流通和信

3、用渠道，進(jìn)行集資、籌資和融通資金等一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和金融活動(dòng)。這一命題的含義，一方面闡明了房地產(chǎn)業(yè)要靠金融業(yè)來籌措資金，另一方面又闡明了金融業(yè)要靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展信用職能?！　?二)古今中外的實(shí)踐都已證明，房地產(chǎn)業(yè)在其形成與發(fā)展過程中，一開始就與金融業(yè)的參與密不可分。同時(shí)，金融業(yè)也因參與房地產(chǎn)業(yè)而獲得了發(fā)展的活力。就是說，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)下了不解之緣。　　(1)以50年代初到70年代初、二次大戰(zhàn)結(jié)束后發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的這一段時(shí)間為例：　　隨著銀行規(guī)模的不斷擴(kuò)大、銀行分支機(jī)構(gòu)的不斷增多、銀行業(yè)務(wù)的不斷多元化，一方

4、面，居民個(gè)人儲(chǔ)蓄逐漸成為借貸資本的重要，美國(guó)從50年代中期起，個(gè)人儲(chǔ)蓄占到凈投資額的三分之二。另一方面，銀行廣泛辦理消費(fèi)信貸和住房抵押貸款的業(yè)務(wù)。到1978年底，美國(guó)這兩項(xiàng)信貸構(gòu)成的消費(fèi)者債務(wù)達(dá)到14584億美元，超過美國(guó)全部公司債務(wù)，也超過美國(guó)各級(jí)政府債務(wù)的總量，成為美國(guó)最大的一項(xiàng)債務(wù)。在50年代，美國(guó)商業(yè)銀行對(duì)工商業(yè)貸款與對(duì)消費(fèi)者貸款(消費(fèi)信貸和住房抵押貸款)的數(shù)量大體相當(dāng)。而到60年代，后者就超過了前者。銀行的影響力所及，不僅是對(duì)工商業(yè)，而且直接影響到了個(gè)人消費(fèi)。這是商業(yè)銀行發(fā)展史上空前的現(xiàn)象?！　?2)以我們中國(guó)

5、的實(shí)踐為例：　　早在1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以后，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)就伴隨房地產(chǎn)業(yè)相繼在上海、天津、漢口等城市萌芽生長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)，各殖民主義國(guó)家紛紛到中國(guó)開設(shè)洋行，成立房地產(chǎn)公司，依仗特權(quán)牟取暴利?！　〉谝淮问澜绱髴?zhàn)以后，中國(guó)民族資本主義工商業(yè)得到發(fā)展，相繼成立多家商業(yè)銀行，并開始以投資、抵押、信托等形式參與房地產(chǎn)業(yè)。1930年、1931年，國(guó)內(nèi)外各家銀行參與房地產(chǎn)投資和買賣業(yè)務(wù)達(dá)到了最高潮。在上海、天津等城市，外國(guó)銀行的抵押貸款當(dāng)中以房地產(chǎn)作抵押的一般都占一半以上。其中最大的一家銀行——匯豐銀行，不但利用抵押貸款操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且

6、大量購(gòu)買各房地產(chǎn)公司的股票、債券，成為一個(gè)“房地產(chǎn)王國(guó)”。而浙江興業(yè)銀行1931年帳面上的房地產(chǎn)購(gòu)入額也高達(dá)880余萬元(當(dāng)時(shí)貨幣，下同)，占上海各家銀行存款總額的7％。大家所熟知的上海南京路、外灘和西區(qū)一帶的大樓建筑，都是這一時(shí)期由各家銀行投資建造的。據(jù)1936年的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)上海16家商業(yè)銀行的房地產(chǎn)投資共計(jì)達(dá)7500萬元。當(dāng)時(shí)被稱為摩天大樓的上海國(guó)際飯店，就是由“北四行”(金城銀行、大陸銀行、鹽業(yè)銀行、中南銀行)下設(shè)的“四行儲(chǔ)蓄會(huì)”吸收存款后直接建造的?！　⌒轮袊?guó)建立初期，盡管實(shí)行了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，并對(duì)房地產(chǎn)所有制和財(cái)

7、政金融體制進(jìn)行了改革，但城市房地產(chǎn)仍允許買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與或交換，金融業(yè)也在一定程度上參與房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。到了1956年底工商業(yè)社會(huì)主義改造基本完成后，雖然城市房地產(chǎn)進(jìn)入了非經(jīng)營(yíng)階段，金融業(yè)不直接投資房地產(chǎn)，但財(cái)政撥款的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金也都是委托專業(yè)銀行代為撥付和監(jiān)督使用，發(fā)揮了相應(yīng)的房地產(chǎn)金融管理責(zé)任?！　√貏e是在黨的十一屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)的商品屬性得到了恢復(fù)，在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也得到了空前的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)能有今天這樣的大好局面，是與金融業(yè)的支持分不開的。　　同時(shí)，也要看到，房地產(chǎn)金融

8、尤其是房地產(chǎn)開發(fā)的金融業(yè)務(wù)，同樣有一個(gè)“與時(shí)俱進(jìn)”的問題?！　∠愀圪Y深專家梁振英先生不久前在一個(gè)會(huì)議上發(fā)表評(píng)論說“走向國(guó)際化的中國(guó)市場(chǎng)此次把房地產(chǎn)與金融結(jié)合起來，這是劃時(shí)代的新命題”。可見發(fā)展房地產(chǎn)金融是一個(gè)多么重要和現(xiàn)實(shí)的課題。　　(三)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2002年房地產(chǎn)開發(fā)資金的結(jié)構(gòu)是：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金占0．12％；