淺析農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度研究

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1、淺析農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度研究：本文主要探討農(nóng)村宅基地登記問題。本文運用歷史研究方法，經(jīng)濟成本分析方法，實踐調(diào)研方法力求解決農(nóng)村不動產(chǎn)登記制度存在的問題。本文認為要突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?！　￡P(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度　?。篋F4：A：1673-0992（2010）11-0000-01　　　　隨著《物權(quán)法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權(quán)的范疇，結(jié)束了學界多年的宅基地使用權(quán)性質(zhì)的爭論，構(gòu)建了現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度。然而《物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)規(guī)定過于簡單，籠統(tǒng)，多是準用性標準，因而給實踐中帶來了適用的困難。　　一、宅基地的概

2、念與特征　　1.宅基地的概念?！　≌厥寝r(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員．按照法律法規(guī)規(guī)定用于建造自己住房的土地?，F(xiàn)行立法上，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體?！　?.歷史原因。　　我過現(xiàn)行農(nóng)村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經(jīng)歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經(jīng)濟恢復時期，農(nóng)村繼續(xù)進行并基本完成了土地改革，消滅了延續(xù)幾千年的土地所有制。第二社會主義探索時期，建立農(nóng)村宅基地適用權(quán)。第三，改革開放完善農(nóng)村宅基地。1978年后實行了以家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制為核心的農(nóng)村經(jīng)濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權(quán)屬于集體、宅基地使用權(quán)屬于農(nóng)民的權(quán)利分配框架。第

3、四，現(xiàn)行立法嚴格管理宅基地。中國現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地權(quán)利制度是在《憲法》框架下，由《物權(quán)法》《土地管理法》《擔保法》等法律規(guī)范所組成的，嚴格限制土地的流轉(zhuǎn)。　　二、現(xiàn)行關(guān)于登記的法律規(guī)定及問題解析?！　?.現(xiàn)行法律規(guī)定?！　∥覈壳瓣P(guān)于農(nóng)村宅基地登記散見于《物權(quán)法》《土地管理法》《擔保法》《土地實施條列》等等法律法規(guī)中，其中重要的如下：第一，《物權(quán)法》。第10條規(guī)定:不動產(chǎn)登記,由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第152條規(guī)定:宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利

4、,第153條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規(guī)定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！　?.現(xiàn)行法律規(guī)定的缺陷分析。　　第一權(quán)利主體界定不清?！　∮捎谀壳叭允且粦粢徽蓱粼诒敬逯猩暾堈?。戶的概念是不準確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其

5、次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農(nóng)村集體成員，而繼承人脫離原集體經(jīng)濟組織，是否仍給予其登記呢？最后，目前由于經(jīng)濟的發(fā)展，集體經(jīng)濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農(nóng)村已沒有集體經(jīng)濟組織了，那么在法律法規(guī)中涉及經(jīng)濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是勢在必行的?！　〉诙怯浢娣e問題?！　∮捎谝?guī)定是每戶面積不得超過國家省自治區(qū)直轄市的規(guī)定標準，那么就會激發(fā)農(nóng)民分戶搶地的現(xiàn)象。而且歷史原因，對于已經(jīng)超標的并無相關(guān)規(guī)定?！　〉谌龣?quán)利期限不清?！　⊥ㄟ^上述法律法規(guī)可以看出國家對于農(nóng)村宅基地是可登記可不登記

6、的原則，而且沒有權(quán)利期限的限制，只要仍是集體經(jīng)濟組織的人員其永久享有宅基地適用權(quán)，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權(quán)利人與使用權(quán)人權(quán)利界定不清的問題?！　∪?、實踐調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題?！　》煞ㄒ?guī)我們可以從理論上邏輯推導出相應的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文對北京市郊區(qū)面臨搬遷的農(nóng)村進行了初步調(diào)研發(fā)現(xiàn)了一系列的問題，現(xiàn)歸納如下：　　1.登記意識嚴重缺失?！　≌{(diào)查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證，本文認為這個證過于簡單，只有正房主體結(jié)構(gòu)的標識，院子長寬的米數(shù)。問題有二，其一,是農(nóng)民后

7、又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標準，都沒有進行從新登記。其二，產(chǎn)權(quán)證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上的房子依據(jù)什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設(shè)計。登記時如何登記？　　2.村民超標占地現(xiàn)象嚴重?！　『芏啻迕穸急в小八接小钡挠^念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數(shù)不勝數(shù)，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應給如何登記呢？如果嚴格依照法律規(guī)定，農(nóng)村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發(fā)糾紛?！　?.農(nóng)村耕地建設(shè)用地化嚴峻。　　本次調(diào)查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農(nóng)村集體土地所有制，

8、農(nóng)村很多耕地用途最終以各種方式轉(zhuǎn)入私營