建工佳苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

《建工佳苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、建工佳苑項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案一、樓市分析1、樓市總述通過對(duì)平頂山樓市近一周的縱觀和深度的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)平頂山目前的樓市還處在市場(chǎng)開發(fā)的成長(zhǎng)階段，市場(chǎng)整體操作和運(yùn)作還不夠成熟，還存在很多不規(guī)范地方。但是目前市場(chǎng)開發(fā)速度和水平上升比較快。整體市場(chǎng)發(fā)展前景比較大，首先消費(fèi)水平和收入都會(huì)提高，其次住宅的高需求量，通過對(duì)部分消費(fèi)者的走訪發(fā)現(xiàn)很多人存有購(gòu)房意向，而且比例還非常高。兩年后的平頂山的樓市將迎來比較火熱的開發(fā)局面。2、樓市開發(fā)特點(diǎn)⑴房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)逐步成熟通過進(jìn)一周的調(diào)查，我們感受最深的是平頂山的樓市與1年前相比已經(jīng)有了很大的提高，市場(chǎng)開發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平都有了很大的提高。以前開發(fā)商開發(fā)的

2、理念比較落后，對(duì)住宅的理解比較簡(jiǎn)單，對(duì)住宅的理解比較窄，還停留在單一的生活上；一些開發(fā)商雖然已經(jīng)比較關(guān)注住宅的戶型、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套、景觀設(shè)計(jì)，只是運(yùn)用面比較窄。而一些現(xiàn)在正在開發(fā)的項(xiàng)目，開始從社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、營(yíng)銷包裝及市場(chǎng)推廣等方面下大力氣，開發(fā)理念正逐步走向成熟，尤其是外地開發(fā)公司、營(yíng)銷公司進(jìn)入，更加快平頂山房地產(chǎn)快速發(fā)展。32⑵開發(fā)區(qū)域比較集中縱觀平頂山目前樓市開發(fā)可以說比較集中，大多分布在市中心比較繁華的地段，而出在城郊開發(fā)的地段還是市場(chǎng)空白點(diǎn)，這與當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展建設(shè)和大消費(fèi)需求有直接的關(guān)系，據(jù)我們預(yù)測(cè)平頂山的樓市開發(fā)近兩年還是主要集中在市中地點(diǎn)，但是隨著

3、城市框架的拉大和西進(jìn)東擴(kuò)的整體發(fā)展規(guī)劃，將來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)集中在西區(qū)。⑶沒有形成樓盤核心樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力是項(xiàng)目站穩(wěn)市場(chǎng)，取勝市場(chǎng)關(guān)鍵因素，尤其是在市場(chǎng)比較的激烈的情況下。而現(xiàn)在很多項(xiàng)目還是依靠地段優(yōu)勢(shì)推動(dòng)銷售。是的地段好壞過去曾經(jīng)作為成功與否定律，雖然現(xiàn)在地段項(xiàng)目開發(fā)上仍然起著相當(dāng)重要的作用，但已經(jīng)不是決定性的作用；尤其對(duì)住宅而言消費(fèi)者對(duì)住宅的要求已經(jīng)從單一位置好、外配套全、交通便利向更高標(biāo)準(zhǔn)邁進(jìn)，如：好環(huán)境、社區(qū)內(nèi)部配套、社區(qū)文化、新生活理念等。⑷開發(fā)市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)不規(guī)范從現(xiàn)在樓市上已經(jīng)上馬的項(xiàng)目看，市場(chǎng)存在較大的跟風(fēng)現(xiàn)象，如：戶型上都集中開發(fā)錯(cuò)層、躍層；同時(shí)市場(chǎng)存在項(xiàng)目開發(fā)的非

4、理性化，如：高層住宅大量開發(fā)；另外銷售市場(chǎng)不規(guī)范，銷售策略沒有引起開發(fā)商的重視，如：銷售部的建設(shè)、銷售渠道的建立、宣傳策略的應(yīng)用等，當(dāng)然這與市場(chǎng)的初級(jí)階段有很大關(guān)系，需要逐漸發(fā)展和成熟。⑸銷售手段比較單一32通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前平頂山的樓市的銷售市場(chǎng)，還沒有進(jìn)入真正的市場(chǎng)階段，對(duì)項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目品牌營(yíng)銷、整體推廣等方面沒有引起足夠的重視⑹單位自建和聯(lián)建項(xiàng)目占有一定比例雖然國(guó)家已經(jīng)明文規(guī)定取消集資房、自建房實(shí)行貨幣購(gòu)房，但通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)平頂山，目前集資房和聯(lián)建開發(fā)量還占有一定比例。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前正在開發(fā)集資和聯(lián)建項(xiàng)目不下與8個(gè)，其中以公安局開發(fā)建設(shè)的平安佳苑開發(fā)規(guī)模最大。3、樓市供需特點(diǎn)

5、⑴市場(chǎng)供給特點(diǎn)①住宅類型目前樓市上供給的住宅主要有三類：一、高檔住宅（以高層住宅為主）；二、普通住宅（多層為主）；三、經(jīng)濟(jì)適用房（多層為主）。雖然有三類住宅項(xiàng)目但是在市場(chǎng)占有的比例有較大的區(qū)別，其中以多層住宅占有的比例較大、高層次之、經(jīng)濟(jì)適用占有的比例相對(duì)較小。當(dāng)然這與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求特點(diǎn)不同和政府政策有關(guān)。就市場(chǎng)規(guī)律而言普通消費(fèi)市場(chǎng)還是市場(chǎng)需求的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)在高層住宅在市場(chǎng)上舊項(xiàng)目而言占40%左右，就供給量而言也超過一半，這說明供給市場(chǎng)存在不平衡性，供給市場(chǎng)有待調(diào)整。②戶型特點(diǎn)就供給的戶型而言目前市場(chǎng)供給的戶型，主要以二室（80—110平方米）、三室（130—32160平方米）、同

6、時(shí)還有一定量的四室和復(fù)式，戶型設(shè)計(jì)為平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式，其中平層、錯(cuò)層、躍層占有較大的比例，尤其是錯(cuò)層比較多。從銷售情況看，市場(chǎng)銷售比較快以及供不應(yīng)求的戶型以80—100平方米左右的二室和120—130平方米左右的三室二廳，戶型特點(diǎn)以錯(cuò)層和躍層相對(duì)比較熱。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)這幾個(gè)方面的原因：1、供給因素起決定作用；2、目前在樓市比較流行錯(cuò)層和躍層；3、消費(fèi)者非理性購(gòu)房心理；4、沒有更新的戶型來吸引客戶。③價(jià)格特點(diǎn)項(xiàng)目的價(jià)格特點(diǎn)與項(xiàng)目的供給類型緊密的結(jié)合在一起，目前的價(jià)格主要有三個(gè)階段：第一階段高層住宅的整體均價(jià)在1800—2300元/平方米左右，各個(gè)項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目位置的不同定價(jià)有一定的差

7、距，但是有些樓盤的單個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在1500元/平方米左右；第二階段：普通多層住宅的整體均價(jià)在1100價(jià)左右，其中最低的均價(jià)是860元/平方米，最高均價(jià)是1400元/平方米；第三階段：經(jīng)濟(jì)適用房的整體均價(jià)在800元/平方米。就目前的市場(chǎng)價(jià)格定位情況看一些的項(xiàng)目的銷售定價(jià)存在許多不合理的地方，如：沒有充分考慮道樓層定價(jià)系數(shù)、景觀系數(shù)、采光系數(shù)、通風(fēng)系數(shù)、地理位置系數(shù)、樓盤附加值系數(shù)等，使一些定價(jià)沒有科學(xué)依據(jù)，而是靠感覺和主觀意愿進(jìn)行定價(jià)。32受市場(chǎng)的不斷發(fā)展、土