福麟海景麗園行銷推廣簡報

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1、中苑海岸水城行銷推廣簡報提報單位：青島銳意同盛房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提報時間：2008/8第一部分：市場與項目定位關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控、海景、地塊價值、規(guī)劃特色、定位一、市場分析1．房地產(chǎn)板塊項目所處位置靠近濱海大道和水城，距離膠南新市中心不遠(yuǎn)，在房地產(chǎn)板塊上可以歸為“膠南新城區(qū)海景住宅”板塊。這一板塊目前是膠南房地產(chǎn)項目最集中的區(qū)域，08年主力銷售期的樓盤包括九方海悅園、隆和水岸、金地花園等，廣受關(guān)注的中海熙岸也將于近期推向市場，以上幾個項目的規(guī)模都比較大。此外銷售期比較長的樓盤包括香濱海岸、光大海韻麗都、歐美世紀(jì)花園等。從供求關(guān)系上來講，供大于求的狀況非常明顯。從外部環(huán)境上

2、講，目前對整個板塊推動作用最大的是水城和海底隧道的規(guī)劃，這屬于所有項目的共享資源。由此板塊向西延伸至隆海海之韻，向東延伸至開發(fā)區(qū)金沙灘區(qū)域，沿著綿長的海岸線和濱海大道，分布著諸多以休閑或海景為主要賣點的項目，可以統(tǒng)稱為“西海岸濱海住宅區(qū)”。雖然各項目的地段、產(chǎn)品、定位都有所區(qū)別，但很多目標(biāo)客源層，特別是外地投資客這一塊都有重疊，因此客觀上也存在著一定的競爭關(guān)系。我們大致可以根據(jù)位置可以分成——膠南新城區(qū)、靈山衛(wèi)、唐島灣、金沙灘四個板塊。21————銳意進(jìn)取共贏同盛————中苑海岸水城行銷推廣簡報各區(qū)域特征對比表區(qū)域居住環(huán)境代表項目主力產(chǎn)品價格行情發(fā)展歷程膠南新城區(qū)新城

3、區(qū)，生活配套和沿海景觀帶在建設(shè)中九方海悅、中海熙岸、香濱海岸多層小高層產(chǎn)品為主，裝修房多毛坯或簡裝4400-4600裝修5000-520008年進(jìn)入新項目持續(xù)推案高峰靈山衛(wèi)開發(fā)區(qū)西延伸，生活配套缺乏，沿海休閑景觀帶建設(shè)中風(fēng)和日麗、天籟村、瑞海花園、海景麗園多層小高層產(chǎn)品為主，裝修房少靈山衛(wèi)4000-4300風(fēng)和日麗、天籟村5000-6000多為項目的二三期推案唐島灣開發(fā)區(qū)中心，生活配套完善，沿海休閑景觀帶已建完千禧龍花園、中南海灣新城、鳳凰城高層綜合社區(qū)，裝修房多毛坯6200-7000裝修750008年進(jìn)入新項目持續(xù)推案高峰金沙灘著名旅游度假區(qū)，生活基礎(chǔ)配套缺乏鳳梧金

4、沙高層綜合社區(qū)，裝修房多預(yù)計與唐島灣價格持平啟動階段，09-10年進(jìn)入推案高峰2．競爭簡要分析?新項目持續(xù)推出，供應(yīng)量飽和2008年膠南的房地產(chǎn)競爭形勢非常嚴(yán)峻，最主要的原因是供應(yīng)量的持續(xù)放大。據(jù)08年8月青島網(wǎng)上房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計，膠南的可售住宅面積達(dá)85.2萬平方米，接近于整個市內(nèi)四區(qū)的總量，在各郊區(qū)中僅次于城陽，而如果以可售住宅的戶數(shù)來計的話，則排名第一。對比今年膠南累計銷售數(shù)據(jù)20萬來計算的話，僅以目前的供應(yīng)量和銷售速度，已開盤的這些項目還要銷售持續(xù)兩年以上。在所有各區(qū)域中膠南的銷售比是最低的，形勢最為嚴(yán)峻。各區(qū)域供應(yīng)及銷售數(shù)據(jù)對比表區(qū)域市內(nèi)四區(qū)嶗山城陽開發(fā)區(qū)

5、膠南平度萊西可售住宅套數(shù)8378594689673968905329633094可售住宅面積89.3萬72.4萬104.9萬39.4萬85.2萬29萬29.4萬今年累計銷售113.5萬26.5萬36萬16.6萬20萬20.9萬12.4萬數(shù)據(jù)來源：青島網(wǎng)上房地產(chǎn)2008年8月統(tǒng)計21————銳意進(jìn)取共贏同盛————中苑海岸水城行銷推廣簡報未來一段時間，膠南沿海板塊將繼續(xù)推出幾個大盤，包括中海熙岸（總20萬，一期約7萬，預(yù)計8月推出）、萊鋼憑海臨風(fēng)（總80萬，一期12萬，預(yù)計10月份推出）、奧潤馨海國際城（總11萬，一期4萬，近期推出）、九方海悅?cè)A庭二期等，產(chǎn)品類型比較接

6、近，競爭將更趨激烈。?產(chǎn)品同質(zhì)化，尋求差異和附加值區(qū)域內(nèi)的項目絕大部分是高層住宅，圍繞海景做文章，面積按9070政策執(zhí)行，所以同質(zhì)化現(xiàn)象很明顯。在目前的形勢下，要么就是以時間換空間，慢慢賣，要么就是以相對低的價格打開市場。案名賣點主力戶型產(chǎn)品類型香濱海岸位置/石油大學(xué)人文140-160M2高層住宅歐美世紀(jì)花園建筑風(fēng)格90-120M2多層高層綜合社區(qū)九方海悅園海景/精裝修90-120M2高層住宅隆和水岸休閑度假風(fēng)格/價格/小戶型全裝修50-80M2高層酒店式公寓金地花園水景環(huán)境80-120M2高層住宅隆海海之韻休閑度假風(fēng)格/園林/社區(qū)配套130-140M2多層高層綜合社

7、區(qū)從上表中可以看到，各競爭性項目除了海景和升值潛力外，也有不同的產(chǎn)品力賣點，如建材/智能化/園林景觀等，以復(fù)合賣點吸引客戶，這也提示本案需要在產(chǎn)品力塑造更多的特色。3．特別分析：整體房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響05年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控矛頭直指期房炒作，通過規(guī)范交易行為和設(shè)置稅費增加交易成本的方式，大大了遏止了短期投資行為。整體西海岸的住宅市場很明顯轉(zhuǎn)入以自住需求為主的消費行為。但是08年開始的房地產(chǎn)形勢調(diào)整與05年又不一樣，政策上主要是收縮銀根調(diào)整二套住宅的按揭，但更多的是基于對未來經(jīng)濟形勢的不確定，從一線城市開始迅速彌漫到全國，出現(xiàn)對房地產(chǎn)的觀望情緒