房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與化解對(duì)策

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1、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與化解對(duì)策曾慶華摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及我國(guó)城鎮(zhèn)化的逐步實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極其迅速，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、資金回籠周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的剖析，提出相應(yīng)的對(duì)策，力求把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的損失降到最低。..關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策一、引言房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在各種企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于受到市場(chǎng)上各種各樣不確定

2、因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益背離企業(yè)的預(yù)期收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的下降，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。自2014年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量不斷下滑，那些曾經(jīng)在輝煌時(shí)期大幅舉債、不斷擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商們現(xiàn)在卻面臨資金鏈斷裂的困境，所以化解企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為重要。我們急需從根本上了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，并尋求合適的對(duì)策化解這些風(fēng)險(xiǎn)，盡力使企業(yè)利益最大化。二、房地產(chǎn)企業(yè)主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（一）融資風(fēng)險(xiǎn)融資活動(dòng)是任何企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的起點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)融資的目的是在風(fēng)險(xiǎn)較小的情況下獲得資金以保證房地產(chǎn)企

3、業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，使企業(yè)的利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有許多種,比如銀行貸款、股權(quán)投資、委托貸款、房屋預(yù)售款、房地產(chǎn)信托投資基金等。而在此過(guò)程中由于融資結(jié)構(gòu)安排不合理、融資成本很高、融資期限不合理等因素，會(huì)直接造成企業(yè)的盈利和償債能力的下降，進(jìn)而給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。特別是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)處于下滑的趨勢(shì)，選擇不同的融資方式，直接影響其融資成本的大小，如果房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過(guò)高，則房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。（二）資金回籠風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品是否能夠完成銷售，往往取決于資金的兩個(gè)

4、轉(zhuǎn)化過(guò)程，第一是從產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金的過(guò)程，另一個(gè)則是由結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的過(guò)程。在這兩個(gè)轉(zhuǎn)化過(guò)程中，時(shí)間以及金額的不確定性就是資金回籠風(fēng)險(xiǎn)?；谖覈?guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)的走弱,經(jīng)濟(jì)處于下行的趨勢(shì)，樓盤(pán)成交量下滑,由于銀行按揭款額度較緊,放款速度較慢等因素直接影響了企業(yè)資金的回籠,而這些因素是房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法控制的,這就使得房地產(chǎn)業(yè)在資金回籠的問(wèn)題上較為被動(dòng)。如果企業(yè)資金的回籠不能與自身資金的需求相匹配,這會(huì)使得企業(yè)的償債能力不斷下降,面臨巨大的現(xiàn)金支出壓力,甚至使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)中。（三）資金管理低效帶

5、來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展壯大需要源源不斷的投入大量的資金，在目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，資金實(shí)力是否雄厚，是否具有良好的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況已經(jīng)成為判斷一個(gè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的重要因素之一。然而我國(guó)幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面均存在或多或少的問(wèn)題，其中的通病是資金的運(yùn)作效率低下以及資金的流動(dòng)不平衡等問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管銷費(fèi)用居高不下。在過(guò)去的幾年間，資金管理方面的負(fù)收益現(xiàn)象在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在，大量房地產(chǎn)企業(yè)除了將大部分資金投資于土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與拓展，其他一部分用于企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和管理以及銷售

6、活動(dòng)，然而在此過(guò)程中管理費(fèi)用銷售費(fèi)用過(guò)高的問(wèn)題一直存在，企業(yè)一旦缺錢就必然導(dǎo)致企業(yè)必須大量依賴銀行的貨款。由于房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏有效的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算機(jī)制，資金的調(diào)度和使用與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要的資金不盡相同，這不僅浪費(fèi)了企業(yè)的資金，影響企業(yè)的更好發(fā)展，而且還在一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)了入不敷出的風(fēng)險(xiǎn)。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解對(duì)策（一）建立多元融資渠道，降低融資成本最近幾年來(lái)，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于商業(yè)銀行的依賴程度均有下降，企業(yè)通過(guò)自己籌措資金以及銷售回籠資金在資金的總額中占的比重不斷上升。但是仍然存在

7、少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上過(guò)分依賴商業(yè)銀行的銀行貸款，這樣的做法往往會(huì)使得企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)變得十分不合理，會(huì)在一定程度上降低企業(yè)的償債能力。可觀的是，近年來(lái)，我國(guó)一些有條件和實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)逐步采用諸如股權(quán)融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金和信托、上市、海外上市等融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在能夠保證在自身償債能力不降低的情況下，不斷的拓寬自己的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)沿用傳統(tǒng)的融資渠道，通過(guò)向銀行貸款獲得必要的周轉(zhuǎn)資金，其次，還可以利用股票、債券等新方式進(jìn)行融資，這樣不僅僅可以吸

8、引外部的債權(quán)人進(jìn)行投資，迅速獲取資金擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化自身資金結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最后，在條件允許情況下，可以采取私人舉債融資，快速補(bǔ)給資金，加快資金的周轉(zhuǎn)和回籠，這也可以有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）加快資金回籠首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時(shí)刻對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)陌盐招袠I(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)。如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)再續(xù)輝煌、市場(chǎng)上出現(xiàn)所謂的剛性需求時(shí)，則公司可以擴(kuò)寬自己的融資渠道，迅速獲得資金擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)，或者通過(guò)預(yù)售的方式獲得資金，保證現(xiàn)金