房地產(chǎn)信托投資基金（realestateinvestmenttrusts,reits）

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1、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)專題分析報(bào)告國金證券房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)專題分析報(bào)告2012年03月20日基金分析專題報(bào)告投資標(biāo)的類別豐富，與Ａ股關(guān)聯(lián)度低長期競(jìng)爭力評(píng)級(jí)：高于行業(yè)均值市場(chǎng)數(shù)據(jù)(人民幣)行業(yè)優(yōu)化平均市盈率36.84市場(chǎng)優(yōu)化平均市盈率29.70國金能源指數(shù)6340.03滬深300指數(shù)3203.97上證指數(shù)2992.84深證成指11948.76中小板指數(shù)5748.72基本結(jié)論n房地產(chǎn)信托投資基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式募集特定投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收

2、益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。簡單而言，REITs就是一個(gè)擁有并運(yùn)營商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)，它持有如公寓、酒店、商場(chǎng)、辦公樓、醫(yī)院和倉庫等在內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)。其收益主要來自兩方面：一是其長期的資本增值收益，二是租金收益，即REITs的分紅。nREITs起源于美國，截止2012年1月份，美國約有152只REITs公募基金，資產(chǎn)規(guī)模大約5000億美元，從美國REITs發(fā)展路徑來看，REITs的投資品種一直不斷創(chuàng)新。n從REITs組織形式來看，主要有公司形式和契約形式兩種，美國主要以公司形式為主。而根據(jù)具體運(yùn)作方式，REITs可分為三種類型：一是權(quán)益型；二是抵押型；三是混合型

3、。在美國，權(quán)益型REITs占絕對(duì)主導(dǎo)地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性相對(duì)較低。n從對(duì)AllREITs指數(shù)風(fēng)險(xiǎn)收益特征分析可知，AllREITs指數(shù)風(fēng)險(xiǎn)大體處于標(biāo)普500和納指100指數(shù)之間，對(duì)比滬深300指數(shù)看表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)略低于滬深300，且與我國股市相關(guān)性較弱。因此，從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，REITs資產(chǎn)可起到分散風(fēng)險(xiǎn)及穩(wěn)定投資組合收益的作用。n同時(shí)，美國REITs持有的物業(yè)分布非常廣泛，覆蓋經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域，各類型物業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感度是不一樣的。如酒店、度假村及零售等對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的敏感度相對(duì)較高；而醫(yī)療、倉儲(chǔ)及林場(chǎng)等與經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)性較弱，表現(xiàn)

4、出相對(duì)抗周期性。因此在不同經(jīng)濟(jì)周期，相機(jī)配置不同類型的REITs將會(huì)有較好的表現(xiàn)。n此外，法律規(guī)定REITs必須支付不少于90%的稅后利潤給持有人，其屬于高派息品種。從統(tǒng)計(jì)來看，1972年以來，長期平均年化總回報(bào)率13.75%中年均派息收入約為8.3%。因此高派息是對(duì)周期系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的又一化解，也是REITs長期表現(xiàn)穩(wěn)健的關(guān)鍵因素。n美國近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)靚麗，加之新屋銷售以及成屋銷售、租出率及租金等數(shù)據(jù)顯示美國房地產(chǎn)（尤其租賃市場(chǎng)）的企穩(wěn)。因此，在08年次貸危機(jī)爆發(fā)以來REITs大幅下跌為其投資價(jià)值提供較好的安全邊際以及近期租賃市場(chǎng)的升溫提供更多的租金收入的背景下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公

5、寓、倉儲(chǔ)、工業(yè)廠房等REITs具備較好的投資價(jià)值。n目前，我國公募基金方面沒有真正REITs基金，但有兩只以REITs基金為主要投資標(biāo)的的QDII，屬于基金中的基金。這兩只基金分別為諾安全球不動(dòng)產(chǎn)基金和鵬華美國房地產(chǎn)基金，均以權(quán)益類REITs為投資標(biāo)的，但投資范圍有所區(qū)別，諾安不動(dòng)產(chǎn)投資范圍相對(duì)較為廣泛，以全球權(quán)益類REITs為投資標(biāo)的，而鵬華房地產(chǎn)是以美國權(quán)益類REITs為主要投資標(biāo)的。結(jié)合當(dāng)前宏觀環(huán)境及估值，投資者可關(guān)注兩只基金的投資價(jià)值。n風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs基金投資標(biāo)的由于受各國宏觀經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)市場(chǎng)以及匯率等多因素影響，具有較高風(fēng)險(xiǎn)/收益特征。建議具備風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投

6、資者參與。市場(chǎng)數(shù)據(jù)(人民幣)市價(jià)(元)10.81已上市流通A股(百萬股)8,499.03流通港股(百萬股)224,689.10總市值(百萬元)1,319,611.12年內(nèi)股價(jià)最高最低(元)28.49/8.82滬深300指數(shù)4441.18上證指數(shù)4165.882005年股息率0.00%張劍輝　-9-敬請(qǐng)參閱最后一頁特別聲明房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)專題分析報(bào)告n房地產(chǎn)信托投資基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式募集特定投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基

7、金制度。簡單而言，REITs就是一個(gè)擁有并運(yùn)營商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)，它持有如公寓、酒店、商場(chǎng)、辦公樓、醫(yī)院和倉庫等在內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)。其收益主要來自兩方面：一是其長期的資本增值收益，二是租金收益，即REITs的分紅，法律規(guī)定REITs必須支付不少于90%的稅后利潤給持有人。nREITs起源于美國20世紀(jì)60年代，目前共有二十幾個(gè)國家有上市REITs，包括美國、日本、韓國、澳大利亞、新加坡等國家，其中在美國發(fā)展最為成熟。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國約50%房地產(chǎn)投資來自于REITs，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到了巨大作用。截止2012