認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)信托基金(REITs)

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1、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)信托基金(REITs)組織形式國(guó)外的房地產(chǎn)信托基金的組織形式大致分為公司型和契約型兩種,契約型又分為開放式和封閉式兩種。公司型的房地產(chǎn)信托基金相當(dāng)于專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司,契約型的房地產(chǎn)信托基金以信托為工具。從我國(guó)目前情況看,房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)信托基金需要申請(qǐng)上市并且其資質(zhì)并不符合投資信托基金的要求,障礙較大,依托已有的信托模式和信托公司已經(jīng)操作的房地產(chǎn)信托實(shí)踐來(lái)運(yùn)作房地產(chǎn)信托基金更具有現(xiàn)實(shí)合理性。美國(guó)REITs大部分以公司型模式進(jìn)行運(yùn)作,是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司通過(guò)上市演變而來(lái)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以契約型進(jìn)行運(yùn)作,由專業(yè)的信托機(jī)構(gòu)管理不動(dòng)產(chǎn)信托基金。我們認(rèn)為:1、由于

2、現(xiàn)行法律和稅收制度對(duì)于建立公司制REITs的障礙較大,本階段我國(guó)應(yīng)建立契約型REITs。2、由于我國(guó)在發(fā)展房地產(chǎn)信托基金方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn),如果成立開放式信托基金,受托人很難掌握流動(dòng)性與收益性的平衡。另外,在房地產(chǎn)信托基金的運(yùn)作初期,投資者的不成熟可能會(huì)給開放式帶來(lái)流動(dòng)性的危機(jī)。因此宜先成立封閉式契約基金作為實(shí)驗(yàn)?zāi)J?。受托模式采取契約型模式運(yùn)作房地產(chǎn)信托基金,涉及房地產(chǎn)信托基金的受托機(jī)構(gòu)的受托模式??梢圆捎脝为?dú)受托和共同受托模式,共同受托模式又可以分為信托公司共同受托和管理機(jī)構(gòu)共同受托兩種模式。1.單獨(dú)受托模式投資者和信托公司之間構(gòu)成信托關(guān)系,其法律關(guān)系清晰、責(zé)任明確。但是由于管

3、理房地產(chǎn)信托基金對(duì)于信托公司的要求很高,目前部分信托公司尚難以完全勝任。2.信托公司共同受托模式多個(gè)信托公司作為共同受托人,相互之間承擔(dān)連帶責(zé)任,因此其賠償能力增強(qiáng),市場(chǎng)滲透力也加大。由于不同信托公司共同參與信托財(cái)產(chǎn)的管理,形成互相牽制的制約機(jī)制,可以更好的保證信托財(cái)產(chǎn)的利益,降低一個(gè)信托公司運(yùn)行房地產(chǎn)信托基金時(shí)可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)。但是信托公司之間對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)管理及決策一旦產(chǎn)生分歧意見,如無(wú)良好的協(xié)調(diào)管理制度,無(wú)法保證信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用效率。3.管理機(jī)構(gòu)共同受托模式該模式將房地產(chǎn)信托基金的多個(gè)相關(guān)方均作為受托人共同履行職責(zé),將多方主體的利益與信托財(cái)產(chǎn)的利益掛鉤,能夠有效發(fā)揮各相關(guān)方

4、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用。但是,該模式不利于劃清各相關(guān)方的責(zé)任界面,并且共同作為受托人使各相關(guān)方的利益趨于一致,會(huì)造成相關(guān)方相互串通,不利于對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用。管理方式1.兩種操作模式現(xiàn)行國(guó)際通行的房地產(chǎn)信托基金的操作模式主要有兩種,一種是內(nèi)部管理,一種是委托外部管理。在美國(guó)REITs發(fā)展初期,法令要求REITs必須通過(guò)第三組織管理其資產(chǎn),直至1986年稅法改革,允許REITs直接經(jīng)營(yíng)其資產(chǎn),現(xiàn)在,美國(guó)的大部分REITs都是以內(nèi)部管理為主要操作模式。而日本則以委托外部管理為主要操作模式,由信托公司委托專業(yè)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定可以內(nèi)部管理,也可以委任不動(dòng)產(chǎn)管

5、理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。香港則明確規(guī)定了受托人與管理公司的職責(zé),明確規(guī)定兩者相互獨(dú)立。2.兩種操作模式的利弊內(nèi)部管理模式與委托外部管理模式各有利弊,各國(guó)均有采用。內(nèi)部管理比較有效率,能提升房地產(chǎn)信托基金的績(jī)效,但對(duì)信托公司的專業(yè)性要求較高,如果信托公司本身不具備管理能力,采用內(nèi)部管理反而適得其反。委托外部管理,能夠提升專業(yè)化水平,在信托公司不具備管理能力的情況下,外部管理可以提供更為規(guī)范的房地產(chǎn)管理服務(wù),提升房地產(chǎn)信托基金的效益。但委托外部管理增加了交易成本,法律關(guān)系也較內(nèi)部管理復(fù)雜。3.操作模式的選擇從立法的穩(wěn)定性角度考慮,我國(guó)在規(guī)范房地產(chǎn)信托基金時(shí),可以參照我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定,即可

6、以采用內(nèi)部管理,也可采用委托外部管理的方式。但從我國(guó)的現(xiàn)狀分析,絕大多數(shù)的信托公司并不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的專業(yè)能力,無(wú)論是從人員配備,還是專業(yè)素質(zhì)上,都無(wú)法擔(dān)任一個(gè)適格的房地產(chǎn)管理專家的角色。所以,在房地產(chǎn)信托基金發(fā)展初期,我們認(rèn)為宜以委托外部管理的模式為主。4.受托人與房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)香港和新加坡均對(duì)擔(dān)任房地產(chǎn)信托基金的受托人和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行規(guī)定,例如注冊(cè)資本、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、人員要求等。資金監(jiān)管從美國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、香港等關(guān)于房地產(chǎn)信托基金的規(guī)定上看,并沒有對(duì)房地產(chǎn)信托基金的資金保管和監(jiān)督做出具體規(guī)定。從我國(guó)的情況分析,對(duì)房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行監(jiān)管具有一定的必要性???/p>

7、以考慮以下幾種模式:1.銀行監(jiān)管參照現(xiàn)行通用銀行監(jiān)管方式,每筆資金運(yùn)用由銀行進(jìn)行監(jiān)管。銀行監(jiān)管模式只能對(duì)存放于監(jiān)管銀行的資金運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)管,一旦房地產(chǎn)信托基金運(yùn)用于房地產(chǎn)后,由于房地產(chǎn)登記于受托人名下,受托人完全可以脫離銀行自行處分,銀行監(jiān)管將失去其作用和意義,故該種方式難以達(dá)到監(jiān)管的目的,并且增加交易成本。2.信托監(jiān)察人監(jiān)管由信托監(jiān)察人對(duì)信托資金的使用情況及信托財(cái)產(chǎn)的狀況進(jìn)行監(jiān)管。信托監(jiān)察人對(duì)信托賬戶中的資金、有價(jià)證券以及信托持有的房地產(chǎn)等進(jìn)行核查,資金存放銀行、證券公司等提供賬單進(jìn)行協(xié)助。

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