REITS房地產(chǎn)信托投資基金概述

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1、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）概述　　一、REITS的含義　　REITs（RealEstateInvestmentTrusts）中文翻譯為房地產(chǎn)投資信托基金，一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風(fēng)險的同時通過將出租不動產(chǎn)等所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。　　二、REITS的分類　?。ㄒ唬┌凑战M織形式，REITS可分為契約型、公司型?！　。ǘ┌凑胀顿Y人能否贖回分類，

2、可分為開發(fā)型、封閉型?！　。ㄈ┌凑誖EITS11的資金投向的不同，可以分為資產(chǎn)型、抵押型以及混合型。　　1、資產(chǎn)類(Equity)，指投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。其目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。他們直接控制房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過合營公司來控制該資產(chǎn)。資產(chǎn)類REITS受利率影響相對比較小，因為資產(chǎn)類REITS可以通過提高租金來提高其現(xiàn)金流量?！　?、抵押類(Mortgage)：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)，收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。抵押REITS主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購買抵

3、押證券業(yè)務(wù)。通常抵押REITS股息收益率比資產(chǎn)類REITS高。不過根據(jù)風(fēng)險收益原理，高風(fēng)險意味著高收益。　　3、混合類(Hybrid)：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類REITS采取上述兩類的投資策略，具有資產(chǎn)類REITS和抵押類REITS的雙重特點，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。在理論上，混合類REITS在向股東提供該物業(yè)的增值空間的同時，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息?！　∪?、REITS的特征與功能：　　（一）直接進行資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資，投資人權(quán)益有保障；　　1、直接進行資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資，基金持有人通

4、過購買信托收益憑證對基金進行投資，基金則持有被投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或抵押權(quán)，基金持有人通過基金取得房地產(chǎn)物權(quán)，其權(quán)益的法律保障程度較高?！　?、基金的財產(chǎn)與基金管理人、基金托管人的財產(chǎn)相互獨立，這樣在法律地位上保證了基金的安全運作和投資者財產(chǎn)的安全?；鹭敭a(chǎn)的獨立性表現(xiàn)為：基金財產(chǎn)獨立于基金管理人和基金托管人的自有財產(chǎn)，基金管理人和基金托管人進行清算時，基金的財產(chǎn)不屬于清算財產(chǎn)；除法律另外有規(guī)定外，一般不得對基金財產(chǎn)進行強制執(zhí)行；基金管理人管理運用、處分基金財產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)不得與其固有財產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)相抵銷；基金托管人對不同基金所產(chǎn)生

5、的債權(quán)債務(wù)，不得互相抵銷。11（二）間接解決房地產(chǎn)融資問題；　　REITS一般不能直接投資于房地產(chǎn)開發(fā)，但是可以購入房地產(chǎn)，因此，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資，從而間接解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金問題?！　。ㄈ┧袡?quán)與經(jīng)營權(quán)分離，充分發(fā)揮各方的比較優(yōu)勢；　　REITS的基本法律關(guān)系為信托，信托模式下，信托人持有資產(chǎn)但不直接進行資產(chǎn)管理，而由具有專業(yè)資質(zhì)的受托人以及基金管理人、物業(yè)評估人等進行物業(yè)的管理與運營，有利于發(fā)揮各自的比較優(yōu)勢，較高程度地實現(xiàn)投資者與受托人等各方的收益?！　。ㄋ模┒嘣M合投資，降低投資風(fēng)險，收益穩(wěn)定；　　基金總量

6、較大，可以進行多元組合投資，有效分散風(fēng)險。　?。ㄎ澹┩顿Y證券化，基金投資退出渠道順暢；　　基金上市發(fā)行，基金持有人可以通過證券交易退出投資，使得基金投資更具有吸引力?！　。┍O(jiān)督管理及行為約束要求嚴格，保障投資者利益　　REITS受到證券監(jiān)督管理、金融信托監(jiān)督管理、房地產(chǎn)等方面規(guī)范的約束，在上市準入、信息披露、關(guān)聯(lián)交易、投資行為限制等方面受到嚴格規(guī)范，能夠較為有效地防范道德風(fēng)險?！　∠嚓P(guān)規(guī)范一般要求REITS投資于能夠產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，投資收益分配比例高，投資者的利益較有保障?！　。ㄆ撸┐龠M房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展，降低金融風(fēng)

7、險；　　Reits的投資對象包括資產(chǎn)類與抵押類，后者主要是信貸資金證券化后形成的投資產(chǎn)品，有較為穩(wěn)定的收益，同時可以降低金融機構(gòu)的風(fēng)險權(quán)數(shù)，從而降低金融機構(gòu)的風(fēng)險?！　。ò耍┒愂諆?yōu)惠　　各國、各地區(qū)對于REITS一般都規(guī)定有稅收優(yōu)惠政策，如所得稅、印花稅的減免等，使得REITS具有較大的吸引力?！　∫虼?，REITs憑借稅率較低，配息較高受歡迎。當經(jīng)濟景氣時，REITs股價可望受惠，當景氣衰退時，REITs仍有穩(wěn)健收益，資產(chǎn)證券化成為2004年以來全球資本市場最有緣分的題材?！　∷?、REITS與房地產(chǎn)集合信托的區(qū)別　?。ㄒ唬┍尘啊　?/p>

8、由于銀行對房地產(chǎn)投資的緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)試圖尋求集合信托投資方式進行融資?！　「鶕?jù)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于