房地產(chǎn)投資信托基金(reits)

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1、.房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs)【房地產(chǎn)投資信托基金的概述】　就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。從國際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既

2、可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金?！　?960年，世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀(jì)60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300頁.個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。　　以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營機(jī)構(gòu)房屋委員會(huì)下屬的商

3、業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費(fèi))；租金地區(qū)分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領(lǐng)匯允諾，會(huì)將扣除管理費(fèi)用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿(資產(chǎn)負(fù)債率最高可達(dá)45%)的方式而實(shí)現(xiàn)?！　》康禺a(chǎn)投資信托（REITs）最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后，伴隨著稅法的

4、衍變，REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異，但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別：REITs通?？梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠，但需要滿足一定的設(shè)立條件等。頁.　　從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其

5、收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)?！　EITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)（資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù)）的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，所以，強(qiáng)烈

6、建議盡快在我國立法支持并推廣?！　×硗?，從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資?！綬EITs分類】頁.　REIT一般分為三大類別：即股本房地產(chǎn)投資信托基金、按揭房地產(chǎn)投資信托基金、混合房地產(chǎn)投資信托基金?！　」杀痉康禺a(chǎn)投資信托基金主要擁有及經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目，收入主要來自于將這些物業(yè)出租所得的租金。　　按揭房地產(chǎn)投資信托基金著眼于向房地產(chǎn)項(xiàng)目持有人及經(jīng)營者提供貸款，主要收入來自其按揭組合所賺取的利益?！　』旌戏康禺a(chǎn)投

7、資信托基金，則將股本房地產(chǎn)投資信托基金和按揭房地產(chǎn)投資信托基金的投資策略結(jié)合起來，投資與一系列的資產(chǎn)，包括實(shí)質(zhì)物業(yè)、按揭或其他有關(guān)的金融工具類別?！就ㄟ^REITs融資的優(yōu)勢(shì)】　REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇及運(yùn)作管理，因此在可運(yùn)作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢(shì)。頁.　　對(duì)于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。首先，因?yàn)镽EITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，能夠合理地選擇投資的項(xiàng)目，并能對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，相對(duì)于我國的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營管理上大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

8、其次，由于