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1、地產營銷·高端價值供應商【康庭茗苑】營銷策劃全案地產營銷·高端價值供應商宿遷【康庭茗苑】營銷策劃全案叁.市場定位篇肆.產品策劃篇地產營銷·高端價值供應商【目錄】叁.市場定位篇第一節(jié).項目定位的原則、戰(zhàn)略與藍圖第二節(jié).項目總體定位肆.產品策劃篇第一節(jié).小區(qū)整體布局規(guī)劃第二節(jié).具體分項建議地產營銷·高端價值供應商叁.【市場定位篇】“成功的營銷應從好的產品開始”。好的產品取決于其是否能有效地滿足市場的需要，也取決于其是否倡導了一種符合人性的生活追求。項目定位也就是為本案項目制訂總體戰(zhàn)略目標，并盡量詳細地論證這樣的立項“行”還是“不行”。我們定位的基本思路具體
2、分析如下。地產營銷·高端價值供應商第一節(jié).項目定位的原則、戰(zhàn)略與藍圖一.基本原則一）.從消費者的心理謀求定位，而不是從生產或銷售者的立場定位；二）.針對特定目標市場，而非整個市場；三）.充分考慮市場風險和市場潛力；四）.結合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮規(guī)劃可塑性優(yōu)勢；五）.走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產品，創(chuàng)造出宿遷市的樣板品牌。二.戰(zhàn)略構想在宿遷市房地產業(yè)領先半步或一步，以超出當地標準的規(guī)劃設計和施工水平，建成宿遷市西部板塊首家綜合環(huán)境質素一流的中檔大社區(qū)，為宿遷市人民傾心打造一個夢想的幸福家園。將該項目建成宿遷市甚至國家建設部康居
3、或優(yōu)秀住宅示范小區(qū)，使之成為宿遷市精品康居住宅典范和開發(fā)商的標志性項目，并以此樹立起宿遷市甚至江蘇省開發(fā)商地產知名品牌，有利地帶動其它項目的開發(fā)和營銷。地產營銷·高端價值供應商一）.競爭戰(zhàn)略1.差異化（differentiation）集中化（focus）結合戰(zhàn)略即努力塑造特殊產品，以創(chuàng)造更高的利潤又可針對某些非主流顧客專設產品，以避開與其他產品的競爭。理由：由于本案主要集中在新城區(qū)和南部板塊內競爭，因此在新城區(qū)板塊內項目地段、配套、規(guī)模、密度及建筑形態(tài)出現“同質化”的前提下，本案必須在產品力與形象力上實現差異性創(chuàng)新，以個性化差異實現與板塊內項目的“錯位
4、”式競爭；2.“后發(fā)制人”競爭戰(zhàn)略由于本案主要競爭對手推出，有充分的條件借鑒競爭對手在產品力與形象力上的經驗教訓，尋找市場空隙與切入點，以“后發(fā)制人”的競爭手法實現項目的突圍而出。二）.開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)策略——構筑本案的三重核心競爭力：??地產營銷·高端價值供應商外層：產品價值??中層：項目品牌???內層：企業(yè)品牌????1.外層價值——產品價值，代表著本案的使用價值以優(yōu)越與特殊的產品價值，變不利為有利，對抗市中心樓盤的高價與作為郊區(qū)盤的配套不足；外層價值主要停留在表面的產品使用及延伸價值上，即為“板塊共性”式吸引點；以外層價值作為“誘餌”地產營銷·高端價
5、值供應商吸引消費者，然后通過中層價值展開項目品牌的具象傳播；1.中層價值——項目品牌，代表著本案的差異化產品力與形象力¨構建中層價值思考原則如何在創(chuàng)新性產品力上、在差異集中化形象力上與主要競爭對手形成優(yōu)勢；對差異集中化產品力的思考原則——江南文化與國際文化的兼容并蓄。將江南居住文化與國際化生活理念相融，充分考慮到目標消費群的需求，從戶型、配套等各方面都以實用性為優(yōu)先考慮因素，并力爭在經濟、實用的基礎上實現舒適與美觀，為目標消費群打造極致實用的產品力，給予消費者一步到位、舒適但不奢侈的居住享受；人性化設計，倡導一種全新的“典尚宿遷”居住文化理念，引領宿遷
6、人居進程。¨對差異化形象力的思考原則為項目品牌注入精致、婉約的人文氣息，以此形成與競爭項目豪放、粗曠但空洞的形象包裝的差異性，更注重與消費者親切溝通，更貼近消費者的心聲，在品牌形象推廣時，注意與開發(fā)商過往業(yè)績的形象識別保持一致性，使之產生人文積淀與累積效應。地產營銷·高端價值供應商1.內層價值——企業(yè)品牌，代表著開發(fā)商的實力、信譽與企業(yè)文化；突出開發(fā)商公司的實力背景，為其在宿遷的長足發(fā)展奠定堅實基礎¨三重核心競爭力之間的關系消費者必定是先從認知外層即地段價值開始，作為認識本案的切入點；經過外層價值的牽引，以差異化集中的產品力與形象力，實現從外層價值向中
7、層價值的導入，并依靠中層價值成功實現與競爭對手拉開差異化距離；最終實現三者的合而為一，并實現項目品牌與企業(yè)品牌的融合為一，為發(fā)展商在宿遷的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造品牌基礎。一.小區(qū)藍圖一）.?這是宿遷西部第一家最適合居住的，較大規(guī)模、配套齊全、規(guī)劃超前、設計合理、環(huán)境優(yōu)美的中檔住宅小區(qū)，是多數宿遷人力所能及的實現美好幸福生活的理想家園，是宿遷市所有熱愛生活、享受生活的人向往的家園。二）.?總體規(guī)劃設計充分利用生態(tài)環(huán)境資源，在社區(qū)內設置一個南北向軸線為主題景觀，樓間設置若干園林端景，將建筑融入自然山水之中。體現一幅充滿江南園林意境的“水墨江山“。地產營銷·高端價值
8、供應商三）.?建成后小區(qū)的星級會所配套齊全，充分滿足居民娛樂休閑。家庭醫(yī)護保健中心隨時呼叫上門
